Почему большинство гаражей Петербурга рискуют не дожить до амнистии
Всего в Петербурге порядка 400 гаражных кооперативов на 250 тысяч машино-мест. При этом у 330 кооперативов сроки действия договора аренды земли истекли еще в 2008 и 2010 годах. Около 70 кооперативов каким-то чудом смогли продлить договоры аренды до 2019 года. После этого срока они должны были быть снесены. И лишь три кооператива имеют сроки аренды до 2056 года, два из них находятся в Пушкине, один - на проспекте Народного Ополчения, это Красносельский район Петербурга.
Несмотря на то что в городе не продлевали договоры на аренду гаражей, их и не сносили. В 2011 году в Петербурге был введен мораторий на массовый снос гаражей. Снос шел, но точечно, например, когда городу требовался земельный участок. Участникам гаражных кооперативов выплачивают компенсации. На сайте комитета имущественных отношений есть калькулятор, который позволяет рассчитать сумму выплаты.
Так, за железобетонный гараж в двухрядном исполнении можно получить 73 тысячи рублей, за кирпичный отдельно стоящий гараж - 90 тысяч. Сумма эта далека от рыночной. Согласно исследованию сервиса "Авито", сейчас средняя цена на гараж в Петербурге достигла 230 тысяч рублей. Причем аналитики сервиса утверждают, что с момента появления сообщений о гаражной амнистии спрос на гаражи в Северной столице вырос на семь процентов.
Гаражные кооперативы занимают десятки тысяч гектаров городской земли. И на эти участки с интересом смотрят инвесторы. Так, в конце прошлого года в Петербурге силами комитета по контролю за городским имуществом были снесены 70 гаражей на Стародеревенской улице. На освободившемся участке планируется построить производственное предприятие. Владельцы гаражей, конечно, не были рады этому обстоятельству, дело даже дошло до серьезного конфликта.
По словам Снежаны Нехочиной, юриста "Единого центра защиты" , при демонтаже владельцы гаражей могут остаться без компенсации, поскольку профильные ведомства обращаются за взысканием средств, потраченных на демонтаж.?В результате люди остаются и без гаража, и с долгом перед бюджетом города.
Дело в том, что договоры аренды подразумевают, что арендатор должен вернуть участок городу в том же виде, в котором его брал. А когда кооперативы появлялись, то им выделяли участок без всяких построек.Суды также принимают сторону чиновников.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" говорит, что в безопасности могут быть лишь те кооперативы, которые оформили землю в собственность.
- Однако отмечу, что таких случаев немного. Как правило, подавляющее большинство гаражей оформлены в аренду. Кроме того, там не всегда корректно оформлены документы. В этой ситуации риск существенно выше, - отмечает Гиновкер.
Вопрос правоустанавливающих документов для владельцев гаражей принципиален. Дело в том, что гаражи, построенные после 2004 года, оформлялись в соответствии с Градостроительным кодексом. Но, например, для Петербурга это неактуально. Основная масса гаражных кооперативов появилась еще в годы СССР. И в лучшем случае у владельца есть паспорт гаража и членская книжка, которую ему выдали в кооперативе.
Также значительное количество гаражей в принципе не имеет никакого оформления. Их самовольно строили во дворах, и там они стоят до сих пор. На глаза сотрудников профильных комитетов такие гаражи могут попасть лишь случайно.
В перспективе ситуация с гаражами должна быть урегулирована. В Госдуму внесен законопроект о гаражной амнистии, которая предусматривает возможность для граждан оформить в собственность гаражи, построенные до 2004 года.
Елена Бодрова, исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов, призывает дождаться, когда документ будет принят в окончательной редакции, и уже тогда делать выводы. Правда, эксперт полагает, что узаконить все имеющиеся гаражи в Петербурге по амнистии будет нельзя, ведь по ним уже истек срок договора аренды. Исход гаражей из города эксперт считает оправданным.
- Посмотрите на территории гаражных кооперативов. Если у вас там есть гараж, то да, эта локация для вас востребована, но как быть с остальными гражданами? Для большинства людей гаражные кооперативы - это просто депрессивная территория, которая не играет никакой роли в экономике города, в конце концов, там даже нельзя прогуляться. Да, для многих людей гаражи превратились в склады, в клубы по интересам, где они в выходные играют в шахматы. Но привычка - это не повод останавливать развитие города. Еще полвека назад во многих дворах города имелись дровяные склады, и семьи тоже хранили там банки с разносолами. Но со временем стало очевидно, что такие дровяные склады - это атавизм, и от них избавились. Примерно то же самое происходит с гаражами. Территория, которую занимает один гаражный кооператив, способна вместить в себя десять многоуровневых паркингов, - считает Бодрова.
По ее оценкам, основная масса гаражей в Петербурге будет снесена в течение десяти лет. Поэтому, отмечает Бодрова, как бы владельцы гаражей ни относились к происходящим процессам, велика вероятность, что им придется переезжать в паркинги. А повышение спроса на гаражи эксперт считает спекулятивным.
- По сути, это пузырь. Сейчас все говорят о гаражной амнистии, все обсуждают детали, из-за этого гаражи и дорожают. Но поскольку их должны были снести еще десять лет назад, покупатели таких объектов просто рискуют потерять свои деньги, - говорит Бодрова.