Квартиры в центре Петербурга перестали считаться элитными по умолчанию
Квартиры в элитных зданиях, где полтора столетия назад жила знать, дорожают с космической скоростью, а жилье в рядовых доходных домах дешевеет. По уровню цен последние уже сравнялись с хрущевками в спальных районах, несмотря на то, что в шаговой доступности находятся ведущие мировые достопримечательности и знаковые объекты.
По данным сервиса ЦИАН, в конце марта в Петербурге на вторичном рынке продавалось 13 196 объектов. Из них 262 двушки выставлены в Адмиралтейским районе Петербурга, по 26 адресам цена продажи ниже 100 тысяч рублей за квадратный метр, и это при том, что в среднем по городу "квадрат" стоит около 120 тысяч.
Например, за 5,5 миллиона рублей сейчас продается 60-метровая двушка на Курляндской улице, в нескольких минутах ходьбы от станции метро "Балтийская". Квартира расположена на пятом этаже шестиэтажного дома, в здании три года назад сделали капитальный ремонт, заменили все коммуникации, цена квадратного метра - 92,2 тысячи рублей. Трехкомнатная квартира на Транспортном переулке, это у станции метро "Лиговский проспект", выставлена за 4,99 миллиона. Площадь квартиры 52,4 квадратных метра, цена за "квадрат" - 95 тысяч.
Для сравнения: двухкомнатная хрущевка на проспекте Юрия Гагарина выставляется на продажу за 5,7 миллиона (цена "квадрата" - 136 тысяч). 43-метровая двушка на не особо престижной Варшавской улице продается за 4,9 миллиона (цена квадрата - 113 тысяч). За 95-100 тысяч за "квадрат" продаются хрущевки и брежневки в Красносельском районе, который всегда считался одним из самых дешевых в городе из-за недоступности метрополитена.
Представить себе такую картину еще 10-15 лет назад было невозможно, весь центр Петербурга тогда считался элитным по умолчанию.
- В начале девяностых можно было легко расселить трехкомнатную коммуналку где-нибудь у "Чернышевской" так, чтобы каждый владелец комнаты получил по отдельной однокомнатной квартире где-нибудь в Красносельском или Красногвардейском районах, - рассказывает риелтор Марина Брюханова. Она пришла в профессию в 1993-м году и говорит, что тогда расселение коммуналок было массовым явлением. Мысль о том, что комната в центре по цене равняется однушке в спальном районе, прочно засела в умах граждан. Но уже с начала двухтысячных на рынке недвижимости начались довольно заметные трансформации. В городе и в приграничных районах Ленобласти появились студии, которые по цене изначально были как комнаты в коммуналках. Перед петербуржцами, которые делили быт с соседями на общей кухне, встал фундаментальный вопрос: оставаться в центре, но жить с соседями, или ехать в спальный район и устраивать свой быт автономно. Большинство выбрали второй вариант. Цены на студии стали расти, а интерес к комнатам начал падать.
Сейчас в исторических районах Петербурга цена квадратного метра в комнатах может составлять 80-85 тысяч рублей за квадратный метр, а цена комнаты в целом редко превышает полтора миллиона рублей. Поэтому те, кто купил комнату 5-7 лет назад, если решат продавать ее сейчас, выручат даже меньше, чем отдали в свое время.
Генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру" Игорь Аболемов говорит, что на комнаты не так просто получить ипотечный кредит, кроме того, комната - это не отдельный объект недвижимости, а выделенная доля, соответственно, для сделки бывают нужны нотариальные отказы соседей или подтверждения, что они вовремя получили уведомления. Эти сложности играют не в пользу комнат.
Однако сейчас падают в цене не только комнаты, но и отдельные квартиры. Краевед Константин Солдатов призывает внимательно посмотреть на объекты в центре, которые стоят ниже рынка.
- Мы увидим, что и сто с лишним лет назад, когда эти дома были построены, они не считались престижными, там жила городская беднота, - говорит Солдатов и приводит в пример такие локации, как набережная Обводного канала или микрорайон Лиговка-Ямская, где в первые годы СССР было городское общежитие пролетариата, давшее название знаменитому термину "гопник". Непрестижными были и районы набережной реки Фонтанки ближе к Адмиралтейским верфям, и локация за Сенной площадью, где жили герои романов Достоевского.
- Здания в таких локациях часто не отличаются каким-то серьезным декором, комнаты в таких домах имеют маленькую площадь, дворы-колодцы очень маленькие, в прямом смысле можно смотреть в окно, а видеть, что делает сосед в квартире напротив. В районе Лиговки-Ямской жилой фонд находится довольно близко к кладбищам, к промышленным предприятиям, на Обводном канале тоже рядом промышленный сектор плюс сто лет назад ходили слухи о выбросах в канал. Сейчас вопрос экологии тоже стоит остро, ведь вдоль набережной фактически идет трасса со всегда плотным транспортным потоком, - перечисляет Солдатов.
Немаловажным вопросом является и состояние домов. Дореволюционные дома по умолчанию строили с деревянными перекрытиями. Те здания, которые были разрушены при бомбежках в Великую Отечественную, восстанавливали уже с применением современных материалов. Но значительное количество зданий до сих пор осталось именно с такими перекрытиями. Во многих домах остались старые коммуникации. Также серьезная проблема исторического центра - это устаревшая планировка, особенно касающаяся ванных комнат. Во многих зданиях их попросту нет. Жильцы ставят на кухнях душевые кабины, чтобы хоть как-то выйти из ситуации. В домах с лепниной и каминами может запросто оказаться сидячая ванна. К общему списку стоит добавить сырость, отсутствие лифтов, ограничения при грузоперевозках (во многие арки просто не могут въехать грузовики).
В ЛенНИИпроекте, где исследовали проблему снижения цен на жилье в историческом центре, пришли к выводу, что это обусловлено не только состоянием домов, но и средой в целом. Центр Петербурга застыл в планировке XIX века, он не готов к такому количеству транспорта, который ездит по улицам, в центре значительно меньше зелени, чем на окраинах, да и с доступной средой здесь много сложностей. Например, нет отдельно стоящих детских садов, дети ходят в садики во дворах-колодцах.
Конечно, в Петербурге остались дома, где недвижимость стоит десятки и даже сотни миллионов рублей, там все в порядке с коммуникациями, планировками, есть собственные скверики и парковки. Такие квартиры продолжают дорожать. В историческом центре города происходит поляризация. Цены на элитные объекты растут, а на неликвидное жилье - падают, а потому фраза "Я живу в центре Петербурга" уже далеко не всегда является показателем высокого благосостояния. Возможно, собеседник просто не смог позволить себе хрущевку.