Российский рынок новостроек в ближайший год пройдет стресс-тест
Эксперты отмечают рост доверия покупателей к долевому строительству как положительное последствие реформы. В будущем, по разным оценкам, себестоимость квадратного метра в новостройке из-за эскроу может вырасти на 5-12 процентов.
Рынок перешел на новые правила с 1 июля 2019 года: покупатель строящего жилья перечисляет деньги не застройщику, а на специальный счет в банке (эскроу). Средства хранятся там, пока дом не достроят и не сдадут в эксплуатацию. Но процесс перехода длится до сих пор.
Глава Минстроя России Владимир Якушев считает, что реформа - правильный способ защитить деньги граждан: "За этот год мы создали систему, в которой четко видим каждый дом. Сегодня 9008 домов строятся за счет денег граждан - либо по проектному финансированию через эскроу-счета, либо по старым правилам. 102,9 миллиона квадратных метров в этой системе. 26 миллионов квадратных метров уже строятся через эскроу-счета".
По старым правилам разрешили достраивать объекты, в которых уже заключено не менее 10 процентов договоров долевого участия, а степень готовности здания - не менее 30 процентов. "У нас 64 миллиона квадратных метров достраивается по старым правилам. Эти дома сдаются достаточно быстро. Мы можем констатировать, что система эффективная. Система, сформированная сегодня, с точки зрения законодательства совершенно верная. Поэтому нам необходимо в этом направлении продолжить работу", - сказал министр Якушев.
Говорить о серьезном влиянии эскроу-счетов на рынок новостроек эксперты пока не спешат. Во-первых, многие застройщики были готовы к изменениям, а во-вторых, переход растянули во времени. "Показательна статистика Москвы и Московской области. Здесь с эскроу-счетами возводится 35 и 27,6 процента новостроек соответственно. Около двух третей объектов застройщики достраивают по старой схеме. Едва ли в таких условиях можно говорить о заметном влиянии на рынок", - отметил вице-президент ГК "БЕСТ-Недвижимость", вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.
По словам эксперта, в будущем влияние нового закона станет сильнее. Необходимость привлечения проектного финансирования на платной основе повышает себестоимость, а значит, и финальный ценник. Не все застройщики смогут получить нужное финансирование из-за неполного соответствия критериям банков. Это станет драйвером укрупнения рынка, но в отсроченной перспективе.
"Одно из позитивных последствий реформы - рост доверия к долевому строительству со стороны покупателей. Сейчас они почти стопроцентно защищены от долгостроя или других неприятностей, если вкладываются в финансируемый по новой схеме проект. Причем инвестиции дольщиков защищены государством. Как только покупателям разъясняют новые "правила игры", они в основном позитивно их оценивают", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE.
Нестабильность от перехода на новые правила работы не отменяет всех других негативных факторов, влияющих на рынок недвижимости. Ближайший год - стресс-тест для рынка новостроек: после кратковременного повышения покупательской активности эксперты ожидают серьезный спад. "У девелоперов есть соблазн увеличить стоимость квартир, но, в отличие от ситуации с падением рубля в декабре 2014 года, сегодня платежеспособность населения слишком низкая, чтобы серьезно повышать цены. Это может привести к полным остановкам продаж. Нужно время, чтобы привыкнуть к новой экономической реальности и грамотно балансировать между ценой и спросом", - полагает заместитель директора департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.
По прогнозам эксперта, в ближайшие шесть месяцев мы можем увидеть стагнацию цен с отрицательной коррекцией до 7 процентов, в случае ухода с рынка до 15 процентов "ипотечных" клиентов из-за роста ставок по кредитам.
Застройщики следят за покупательским спросом, идет борьба за каждого клиента на рынке новостроек. Интересно, что люди все чаще выбирают квартиры без балконов и лоджий, не хотят переплачивать за холодное помещение. Вместо этого покупают кладовые, что выгоднее по цене. "Из-за таких перемен фасады новых зданий все чаще кажутся более плоскими", - рассказал директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.
Спрос на квартиры "в бетоне" потихоньку падает. Возможность выбора качественной отделки от застройщика - сегодня обязательное условие для новостроек. Девелоперы даже задумываются пойти дальше: продавать квартиры с мебелью по разработанному дизайн-проекту, что для российского рынка, конечно, пока в новинку.
Покупатели стали обращать больше внимания на благоустройство. Речь идет не о высоких запросах, а скорее о продуманности территории. Для клиентов стало важно, в каком окружении находится дом, какие перспективы у района, насколько хорошо застройщик продумал концепцию благоустройства и найдется ли на территории ЖК место для людей разных возрастных групп с разными интересами.
В последние годы на московском рынке новостроек стали немного размываться границы между классами. "Наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье комфорт-класса: на него приходится около 60 процентов всех сделок. Лидерство этого сегмента будет держаться еще долго, здесь оптимальное для большинства граждан соотношение цены и качества. Сегодня многие проекты комфорт-класса уступают "бизнесу" и "премиуму" только локацией. Современные ЖК имеют отличную планировку квартир, качественные отделочные материалы, дизайнерские входные группы, улучшенные лифты, закрытую территорию, службу эксплуатации. Раньше все это было только в дорогом сегменте", - пояснил Валерий Кочетков.
Цифровизация в строительстве тоже уже ощутима. Некоторые застройщики начинают применять BIM-технологии. Они позволяют сократить сроки проектирования и строительства до 20 процентов, а сроки координации и согласований при разработке документации - до 90 процентов.
Сегодня можно купить квартиру, оплатив ее картой на сайте. ПИК стал первым российским девелопером, кто предложил такую опцию клиентам. Всего с момента запуска онлайн-продаж заключено более тысячи сделок, и сейчас компания видит повышенный интерес к этому способу покупки. "Потребитель стал более требовательным, важно работать не только над качеством продукта, инфраструктурой и благоустройством, но и над сервисами, обеспечивающими комфортный выбор и покупку недвижимости", - рассказал вице-президент ПИК Юрий Ильин.
Еще один тренд на рынке новостроек - сокращение процента объектов, не сданных в срок. По данным "Метриум", за 2019 год в массовом сегменте на первичном рынке Новой и "старой" Москвы в срок сдали 57 процентов объектов. В 2018 году этот показатель составлял чуть менее 55 процентов. Самая большая доля не сданных вовремя проектов - в категории апартаментов. Из 10 комплексов, заявленных к вводу на 2019 год, до конца года сдались только 3 новостройки, еще один проект получил разрешение на ввод в эксплуатацию в начале 2020 года. Меньше всего "просрочек" оказалось в новостройках массового сегмента "старой" Москвы. 23 жилых комплекса полностью или частично были сданы в срок. И только 10 проектов опоздали.
"Сейчас сроки сдачи объектов находятся на усиленном контроле властей, все крупные застройщики ответственно относятся к этому вопросу, для них это одна из ключевых составляющих репутации", - резюмирует директор по маркетингу ГК "Инград" Анна Соколова.