Новости

29.03.2020 21:30
Рубрика: Экономика

Цены ищут баланс

Российский рынок новостроек в ближайший год пройдет стресс-тест
Эскроу-счета не вызвали бурного роста цен на новостройки, вопреки ожиданиям. До 70 процентов строящихся объектов получили "отсрочки" по переходу на новые правила работы.
Если цены на новостройки резко качнутся вверх, это может привести к полной остановке продаж. Фото: Феоктистов Дмитрий / ТАСС Если цены на новостройки резко качнутся вверх, это может привести к полной остановке продаж. Фото: Феоктистов Дмитрий / ТАСС
Если цены на новостройки резко качнутся вверх, это может привести к полной остановке продаж. Фото: Феоктистов Дмитрий / ТАСС

Эксперты отмечают рост доверия покупателей к долевому строительству как положительное последствие реформы. В будущем, по разным оценкам, себестоимость квадратного метра в новостройке из-за эскроу может вырасти на 5-12 процентов.

Рынок перешел на новые правила с 1 июля 2019 года: покупатель строящего жилья перечисляет деньги не застройщику, а на специальный счет в банке (эскроу). Средства хранятся там, пока дом не достроят и не сдадут в эксплуатацию. Но процесс перехода длится до сих пор.

Глава Минстроя России Владимир Якушев считает, что реформа - правильный способ защитить деньги граждан: "За этот год мы создали систему, в которой четко видим каждый дом. Сегодня 9008 домов строятся за счет денег граждан - либо по проектному финансированию через эскроу-счета, либо по старым правилам. 102,9 миллиона квадратных метров в этой системе. 26 миллионов квадратных метров уже строятся через эскроу-счета".

По старым правилам разрешили достраивать объекты, в которых уже заключено не менее 10 процентов договоров долевого участия, а степень готовности здания - не менее 30 процентов. "У нас 64 миллиона квадратных метров достраивается по старым правилам. Эти дома сдаются достаточно быстро. Мы можем констатировать, что система эффективная. Система, сформированная сегодня, с точки зрения законодательства совершенно верная. Поэтому нам необходимо в этом направлении продолжить работу", - сказал министр Якушев.

Говорить о серьезном влиянии эскроу-счетов на рынок новостроек эксперты пока не спешат. Во-первых, многие застройщики были готовы к изменениям, а во-вторых, переход растянули во времени. "Показательна статистика Москвы и Московской области. Здесь с эскроу-счетами возводится 35 и 27,6 процента новостроек соответственно. Около двух третей объектов застройщики достраивают по старой схеме. Едва ли в таких условиях можно говорить о заметном влиянии на рынок", - отметил вице-президент ГК "БЕСТ-Недвижимость", вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.

Через эскроу-счета, по оценкам минстроя, уже строятся 26 миллионов "квадратов" жилья

По словам эксперта, в будущем влияние нового закона станет сильнее. Необходимость привлечения проектного финансирования на платной основе повышает себестоимость, а значит, и финальный ценник. Не все застройщики смогут получить нужное финансирование из-за неполного соответствия критериям банков. Это станет драйвером укрупнения рынка, но в отсроченной перспективе.

"Одно из позитивных последствий реформы - рост доверия к долевому строительству со стороны покупателей. Сейчас они почти стопроцентно защищены от долгостроя или других неприятностей, если вкладываются в финансируемый по новой схеме проект. Причем инвестиции дольщиков защищены государством. Как только покупателям разъясняют новые "правила игры", они в основном позитивно их оценивают", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE.

Нестабильность от перехода на новые правила работы не отменяет всех других негативных факторов, влияющих на рынок недвижимости. Ближайший год - стресс-тест для рынка новостроек: после кратковременного повышения покупательской активности эксперты ожидают серьезный спад. "У девелоперов есть соблазн увеличить стоимость квартир, но, в отличие от ситуации с падением рубля в декабре 2014 года, сегодня платежеспособность населения слишком низкая, чтобы серьезно повышать цены. Это может привести к полным остановкам продаж. Нужно время, чтобы привыкнуть к новой экономической реальности и грамотно балансировать между ценой и спросом", - полагает заместитель директора департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.

По прогнозам эксперта, в ближайшие шесть месяцев мы можем увидеть стагнацию цен с отрицательной коррекцией до 7 процентов, в случае ухода с рынка до 15 процентов "ипотечных" клиентов из-за роста ставок по кредитам.

Застройщики следят за покупательским спросом, идет борьба за каждого клиента на рынке новостроек. Интересно, что люди все чаще выбирают квартиры без балконов и лоджий, не хотят переплачивать за холодное помещение. Вместо этого покупают кладовые, что выгоднее по цене. "Из-за таких перемен фасады новых зданий все чаще кажутся более плоскими", - рассказал директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.

Покупатели новостроек ищут ЖК, на территории которых есть место для людей всех возрастов. Фото: Александр Корольков

Спрос на квартиры "в бетоне" потихоньку падает. Возможность выбора качественной отделки от застройщика - сегодня обязательное условие для новостроек. Девелоперы даже задумываются пойти дальше: продавать квартиры с мебелью по разработанному дизайн-проекту, что для российского рынка, конечно, пока в новинку.

Покупатели стали обращать больше внимания на благоустройство. Речь идет не о высоких запросах, а скорее о продуманности территории. Для клиентов стало важно, в каком окружении находится дом, какие перспективы у района, насколько хорошо застройщик продумал концепцию благоустройства и найдется ли на территории ЖК место для людей разных возрастных групп с разными интересами.

Около 60 процентов всех сделок на московском рынке приходится на комфорт-класс

В последние годы на московском рынке новостроек стали немного размываться границы между классами. "Наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье комфорт-класса: на него приходится около 60 процентов всех сделок. Лидерство этого сегмента будет держаться еще долго, здесь оптимальное для большинства граждан соотношение цены и качества. Сегодня многие проекты комфорт-класса уступают "бизнесу" и "премиуму" только локацией. Современные ЖК имеют отличную планировку квартир, качественные отделочные материалы, дизайнерские входные группы, улучшенные лифты, закрытую территорию, службу эксплуатации. Раньше все это было только в дорогом сегменте", - пояснил Валерий Кочетков.

Цифровизация в строительстве тоже уже ощутима. Некоторые застройщики начинают применять BIM-технологии. Они позволяют сократить сроки проектирования и строительства до 20 процентов, а сроки координации и согласований при разработке документации - до 90 процентов.

Сегодня можно купить квартиру, оплатив ее картой на сайте. ПИК стал первым российским девелопером, кто предложил такую опцию клиентам. Всего с момента запуска онлайн-продаж заключено более тысячи сделок, и сейчас компания видит повышенный интерес к этому способу покупки. "Потребитель стал более требовательным, важно работать не только над качеством продукта, инфраструктурой и благоустройством, но и над сервисами, обеспечивающими комфортный выбор и покупку недвижимости", - рассказал вице-президент ПИК Юрий Ильин.

Еще один тренд на рынке новостроек - сокращение процента объектов, не сданных в срок. По данным "Метриум", за 2019 год в массовом сегменте на первичном рынке Новой и "старой" Москвы в срок сдали 57 процентов объектов. В 2018 году этот показатель составлял чуть менее 55 процентов. Самая большая доля не сданных вовремя проектов - в категории апартаментов. Из 10 комплексов, заявленных к вводу на 2019 год, до конца года сдались только 3 новостройки, еще один проект получил разрешение на ввод в эксплуатацию в начале 2020 года. Меньше всего "просрочек" оказалось в новостройках массового сегмента "старой" Москвы. 23 жилых комплекса полностью или частично были сданы в срок. И только 10 проектов опоздали.

"Сейчас сроки сдачи объектов находятся на усиленном контроле властей, все крупные застройщики ответственно относятся к этому вопросу, для них это одна из ключевых составляющих репутации", - резюмирует директор по маркетингу ГК "Инград" Анна Соколова.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость