Как самоизоляция повлияет на рынок недвижимости в Ростовской области
Аналитики отмечают, что юг России находится в более выгодном положении, чем другие регионы, потому что доходы здесь выше, чем в среднем в стране, в структуре экономики высока доля АПК, который сейчас активно развивается, а спрос на жилье поддерживают мигрирующие из северных регионов жители. И все же никто сегодня не берется точно предсказать, что будет с ценами на жилье. По словам директора департамента продаж крупной девелоперской компании Ростова Яны Храповицкой, к середине года возникнет уникальная ситуация: рост цен при падении спроса.
- Обслуживание счетов проектного финансирования (эскроу-счетов, которые были введены в прошлом году) прибавит примерно 10 процентов к себестоимости новых объектов. Беспокоит и ситуация со средним классом, который теряет доходы. Это значит, что больше денег нужно будет вкладывать в рекламу, продвижение и промо-акции. Но все понимают, что в итоге за все заплатит покупатель, поэтому цены будут неизбежно расти, а спрос падать. Вот такой парадокс, - говорит эксперт. - Конечно, есть определенный процент людей, которые накопили деньги и пока не успели купить жилье. Но как они теперь будут распоряжаться этими деньгами, большой вопрос. Если режим самоизоляции вскоре не отменят, они начнут их тратить на жизнь. По нашим подсчетам, люди без стабильного дохода за два-три месяца уйдут с рынка недвижимости как минимум на год и перестанут быть потенциальными покупателями.
Как отмечает основатель ростовской консалтинговой компании в сфере девелопмента Александр Жилин, в первом квартале года был небольшой всплеск покупательской активности. Скорее всего, это было связано с желанием ростовчан перевести свои рубли в какие-то реальные активы на фоне роста доллара и евро.
- Сейчас продажи практически остановились. Заморожена регистрация сделок, даже тех, которые уже были в процессе оформления, - отмечает Жилин.
Яна Храповицкая добавила, что пока перспектив роста не видно. Она полагает, что застройщики будут пытаться стимулировать продажи, но без государственной системной поддержки всей экономики сделать это будет практически невозможно.
Не все эксперты настроены столь пессимистически. Руководитель фирменного центра продаж крупного ростовского застройщика Каринэ Ганжина говорит, что уже активизировались инвесторы, которые готовы покупать жилье после возможного снижения цен. Эксперты отмечают, что в 2014 году тоже была девальвация, и люди начали вкладывать деньги в недвижимость. Но затем рубль укрепился, и многие просто потеряли свои инвестиции.
Режим самоизоляции усложнил работу риелторам, но они находят новые формы общения с клиентами. Например, сейчас востребована услуга онлайн-гидов, когда риелтор выезжает на интересующие клиента объекты и показывает их при помощи видеокамеры.
В другой фирме, помимо интернет-трансляции, делают компьютерное 3D-моделирование объектов с вариантом планировки, чтобы клиент мог в деталях представить себе квартиру или дом. И это не так уж и плохо, как может показаться на первый взгляд. После отмены самоизоляции многие услуги уже не вернутся в офлайн, а будут оказываться дистанционно, уверена Ганжина.
Бизнесмены признаются, что в данной ситуации им не по силам переломить тенденцию, а потому все уповают на государство. По мнению экспертов, самое главное - наладить дистанционную регистрацию сделок и права на недвижимость. Некоторые решения представляют уже сегодня крупные госбанки и АО "Дом.рф" правительства России. Но и там есть свои ограничения, то есть альтернативы обычной регистрации пока нет. Также необходимо упростить электронную регистрацию и дать возможность заключать ипотечные сделки онлайн. Второй блок мер касается монетарной политики: снижения ставок по ипотеке, ставок проектного финансирования по эскроу-счетам, а также кредитных ставок для малого бизнеса.
Но жилая недвижимость хотя бы не так волатильна, а вот на рынке коммерческой - полная неопределенность. Многие объекты закрыты, и понятно, что старый бизнес туда вряд ли вернется. Конечно, сервис, работающий только офлайн (парикмахерские, маникюрные салоны, кафе и прочие), снова придет на рынок.
- Сложно сказать, как будет меняться ситуация. Все очень индивидуально и зависит не только от города, но от определенных его районов и даже маленьких локаций. В целом, думаю, освободится около трети коммерческой недвижимости, примерно на столько же упадут ставки арендных платежей, - говорит Яна Храповицкая.
Кстати, интересный факт. В Ростове все больше владельцев коммерческой недвижимости отказываются от денег за наем помещения, но просят арендаторов остаться и платить хотя бы за коммуналку. Потому что понимают: если арендатор уйдет, то через несколько месяцев он уже может и не вернуться.
Александр Скрябин, зампредседателя комитета по строительству Заксобрания Ростовской области:
- Правительство России разработало важные меры поддержки отрасли. Среди основных - смягчение законодательства в части передачи объекта долевого строительства и санкций за нарушение сроков завершения строительства. А в минстрое области, помимо всех официальных документов и распоряжений, был создан неформальный чат, в котором для застройщиков выкладывается вся актуальная информация. Ситуация меняется быстро, но главное, что коллапса удалось избежать.
Рынок недвижимости в Сочи не рухнул, говорит ведущий специалист по продаже жилой недвижимости местного агентства недвижимости Сергей Сергеев. Сейчас много обеспеченных людей уезжает с Урала подальше от токсичных предприятий на юг. Прекрасный климат и новая современная инфраструктура после Олимпиады 2014 года делает этот город фактически самым привлекательным для жизни в России. Поэтому, даже после того как здесь отменили авиасообщение и закрыли МФЦ, люди не отказываются от сделок. Все условия и цены сохраняются.