Какими будут цены на жилье в Сибири после самоизоляции
Сумма векторов
Мнения застройщиков и аналитиков насчет перспектив провинциального рынка жилья сейчас сходятся только в одном: на нем действует несколько разнонаправленных факторов, так что прогнозировать что-либо с уверенностью сейчас проблематично. Элемент хаоса вносит и то, что никто не понимает, как долго продолжатся ограничения, связанные с пандемией коронавирусной инфекции, и насколько жесткими они будут в дальнейшем. В остальном мнения и аргументы расходятся.
Как отмечает председатель иркутского общественного движения "Регенерация города" Денис Воронов, с одной стороны, те, у кого есть средства, сейчас стараются их сберечь. И многие выбирают проверенный способ - вложить деньги в недвижимость. Это стимулирует инвестиционный спрос на жилье и играет на сохранение и даже рост цен. С другой стороны, большая часть жилья в Иркутской области, например, приобретается с помощью ипотеки. Текущая ситуация с простоями предприятий, потерей работы, невозможностью планировать доходы в свете ужесточившихся условий банков, привела к тому, что ипотечный спрос упал.
- Наконец, в Иркутской области ввод жилья сокращается уже несколько лет, а сама строительная сфера монополизируется - страхование ответственности застройщиков, отмена долевого строительства, переход на эскроу-счета и ряд других мер привели к тому, что с рынка ушли небольшие и средние компании. А любая монополизация приводит к росту цен, - подчеркивает Денис Воронов.
Для сравнения: если в 2016 году, по данным портала о недвижимости realty.irk.ru, в Иркутске и пригороде сдали жилье в эксплуатацию 35 застройщиков, то в 2018-м - уже 28, а в 2019-м - всего 20. К тому же на иркутском рынке складывается дефицит первичного жилья - оставшиеся компании в условиях неопределенности не торопятся начинать новые объекты. Если в 2018 году в Иркутске было выдано 27 разрешений на строительство, то в 2019-м - всего восемь. Это нивелирует падение спроса и удержит цены, полагают строители.
Какова будет сумма этих векторов в итоге, сказать сложно.
- Трудно прогнозировать, что вообще будет со строительным рынком, - добавляет Денис Воронов, - потому что в список системообразующих организаций, имеющих право на господдержку, вошли только крупнейшие застройщики, у которых объемы ввода не менее полумиллиона квадратных метров в год. В то же время в Иркутской области все компании вместе взятые по итогам 2019-го ввели только 397,6 тысячи "квадратов".
Падать дальше некуда
Генеральный директор строительной компании "Восток Центр Иркутск" Михаил Сигал уверен, что резкого снижения цен не будет - их просто некуда снижать.
- Введение эскроу-счетов повысило себестоимость проектов на шесть-восемь процентов. На рынке строительных материалов за последние годы по некоторым позициям цены выросли от двадцати до сорока процентов - подорожали цемент, арматура, инженерное оборудование. Кроме того, экологическая экспертиза - особенность Иркутска и прилегающих районов, которой нет в других регионах, - тоже сказывается на себестоимости, как за счет стоимости процедуры, так и за счет длительного, от 180 до 240 дней, периода ожидания. Поэтому я не вижу оснований для резкого - на двадцать-тридцать процентов - падения цен. У наших строителей просто нет такого запаса маржинальности, проще вообще не строить, - поясняет Михаил Сигал. - Я не исключаю, конечно, что кто-то будет продавать квартиры без оглядки на рентабельность, так как нужно, например, срочно гасить кредиты. Но это будут разовые акции.
В прошлые кризисные периоды - 2008, 2014 годов - рыночную цену могли сбивать подрядчики. С ними нередко рассчитывались квартирами, а они их продавали ниже себестоимости. Теперь, с переходом на проект-ное финансирование, застройщики до восьмидесяти процентов проекта реализуют на заемные средства, и уже нет необходимости рассчитываться с подрядчиками бартером. Этот канал продаж канул в Лету.
В любом случае все опрошенные эксперты указывают на то, что цена и доступность жилья - понятие неравнозначные. И даже если цены на квартиры пойдут вниз, велики риски, что ипотека в ближайшем будущем вновь подорожает на один-два процента. При 70-процентной доле заемных средств в покупке жилье для потребителя при этом подорожает на восемь-десять процентов, указывают эксперты.
Спрос строгого режима
В Кузбассе в прошлом году справили новоселье 1 018 семей, ранее проживавших в аварийных домах. Расселили более 43,8 тысячи квадратных метров, что намного превышает план, установленный для региона нацпроектом "Жилье и городская среда". А сегодня кемеровские застройщики начинают ощущать снижение спроса на "внебюджетные" объекты.
- Далеко не каждый готов принимать решение о покупке недвижимости в режиме онлайн. А поскольку из-за режима ограничений в связи с коронавирусом делать это по-другому возможности нет, процесс затягивается, - констатирует заместитель директора кемеровской компании "Промстрой" Александр Савостьянов. - Если учесть, что на выбор у покупателя обычно уходит не один месяц - даже в Кемеровской области, где число застройщиков ограничено, - можно ожидать, что в ближайшие месяцы спрос не вырастет. И вероятность этого тем больше, чем дольше будет продолжаться режим повышенной готовности. Хотя не секрет, что любые потрясения (в том числе связанные с колебаниями курса валют и цен на нефть) заставляют людей вкладывать имеющиеся свободные средства в недвижимость.
По словам Савостьянова, весь прошлый год себестоимость квадратного метра жилья комфортного и бизнес-класса в Кузбассе увеличивалась, что не могло не отразиться на его продажной цене. Она ощутимо выросла. Прежде всего на ситуацию повлияло удорожание материалов и повышение энерготарифов. Сказалось и изменение ставки НДС до двадцати процентов (застройщики ощутили это через подрядные организации и материалы).
- Конечно, повлиял и начавшийся переход отрасли на новую форму работы (эскроу-счета и проектное финансирование). К сожалению, жизнь доказывает: при любых нововведениях затраты, как правило, растут, а не снижаются. И примерно раз в квартал мы вынуждены пересматривать цены в сторону увеличения, - отмечает Александр Савостьянов. - Как изменится ситуация теперь, спрогнозировать сложно. Цены на новостройки теоретически могут начать снижаться, но лишь там, где для этого есть возможность - в крупных центрах с крупными проектами. А в таких регионах, как Кузбасс, объем прибыли, которая закладывается в цену "квадрата", несопоставимо меньше, чем в столицах.
На то, что самые мрачные прогнозы, связанные с пандемией коронавируса, не сбудутся, надеется и директор барнаульской компании "Строительная перспектива" Андрей Комяков.
- Думаю, если существенное падение цен на новостройки и произойдет, то оно коснется объектов, которые возводятся на окраинах. А наша компания строит дома в центре города, и этот сегмент не должен пострадать очень сильно. Для нас ситуация разорительной не будет, - полагает он. - Хотя себестоимость строительства в последние месяцы растет, поскольку цены на материалы, в частности, цемент и металл, как говорится, живут своей жизнью - на рынке действуют монополисты. Интересно, что при этом железобетон и плитка дорожают не так сильно - их производители делятся своей рентабельностью со строителями. Что же касается изменений, связанных с переходом на проектное финансирование, то забота об обманутых дольщиках - это, конечно, здорово. Но, думаю, в ближайшее время она точно не приведет к росту объемов жилищного строительства. Пока не знаю никого, кто бы хлопал в ладоши по поводу введения эскроу-счетов.
По мнению Андрея Комякова, проблема обманутых дольщиков - чисто правовая. Обманутых тысячи, но о большом количестве уголовных дел в отношении недобросовестных застройщиков не слышно. А потому необходимы более активные действия правоохранительных органов в этом отношении.
Татьяна Галущенко, аналитик рынка недвижимости:
- До последнего времени застройщики увеличивали стоимость жилья, чтобы сохранить комфортный для себя уровень маржинальности - с учетом эскроу-счетов, роста цен на землю, материалы и так далее. Если стройки встанут - а вероятность этого высока, ведь из-за кризиса люди теряют работу и доходы, покупательская способность снижается, - то, чтобы не обанкротится, компании будут уступать в цене вплоть до себестоимости. Сперва это будут акции, скидки. Потом начнется видимое снижение цен. Учитывая рост стоимости квадратного метра за последние два года процентов на двадцать, где-то на этот же уровень цены могут и снизиться. В первую очередь это коснется объектов, обладающих низкой ликвидностью, где квартиры изначально продавались тяжело.
Во многом величина дисконта будет зависеть от того, как поступят в этой ситуации банки, кредитующие строительные проекты. Если они будут снижать процент или идти на иные уступки застройщикам, то и стройкомпании смогут продавать объекты дешевле, чтобы поддержать спрос. Если же банки займут жесткую позицию, то люфт у строительной отрасли окажется намного меньше.
В том, что реформа строительной отрасли решает проблему, актуальную и для страны в целом, и для Новосибирской области в частности, не сомневается генеральный директор АО "Искитимцемент" Владимир Скакун.
- Но то, что с переходом на проектное финансирование процесс приобретения жилья станет более безопасным, это лишь одна сторона медали. Другая сторона - положение застройщиков. Раньше строительные компании, по сути, имели "бесплатные" финансовые ресурсы: используя для возведения объектов средства дольщиков, они не прибегали к услугам кредитных организаций и не платили проценты. Теперь же "бесплатных" денег не будет. Следовательно, себестоимость жилья вырастет, поскольку у застройщиков увеличится кредитная нагрузка, - уверен Скакун. - Кроме того, не всем девелоперам банки будут предоставлять займы. Их удастся получить крупным игрокам рынка, располагающим собственным оборотным капиталом и соответствующим ряду определенных требований. Мелким и средним застройщикам, которые не отвечают критериям кредитных организаций, придется уходить или укрупняться. И это приведет к снижению конкуренции на рынке и его монополизации. А удорожание кредитов и укрупнение рынка послужат стимулом к росту стоимости квадратного метра жилья.
С тем, что мелкие игроки не готовы работать в новых реалиях, а давно присутствующие на рынке крупные компании будут вынуждены повышать цены, согласен замдиректора "Промстроя" Александр Савостьянов. Первые завершают начатые объекты и уходят в другие бизнес-сферы. Таким образом, количество проектов сокращается, и объем предложений на рынке, скорее всего, уменьшится.
Владимир Скакун напомнил, что в первой половине 2019-го спрос на стройматериалы, включая цемент, заметно вырос: большинство девелоперов стремилось достичь минимум 30-процентного показателя готовности строительных объектов, чтобы иметь возможность завершить их по старой схеме. Но уже в июле, когда застройщики были вынуждены перейти на использование эскроу-счетов, спрос на цемент упал.
- Сегодня ряд компаний завершает цикл стройки по тем разрешениям, которые есть. Однако в ближайшие два года проектное финансирование должно полностью вытеснить механизм привлечения средств граждан, и тогда производители цемента в полной мере ощутят на себе последствия перехода. Мы ожидаем, что в краткосрочном периоде это может привести к снижению спроса на нашу продукцию, - отмечает Скакун.
Не добавляет оптимизма цементникам и продолжающаяся пандемия. В том же Китае за два с половиной месяца распространения COVID-19 потребление цемента сократилось на тридцать процентов. Аналитики прогнозируют значительное падение спроса и в России. Помимо возможного сокращения емкости рынка, предвидится кризис неплатежей со стороны потребителей. Однако делать конкретные прогнозы, по мнению Владимира Скакуна, пока рано - многое зависит от дальнейшего хода событий, а также от конкретных правительственных мер поддержки строительной отрасли, направленных на сохранение объемов ипотечного кредитования и реализацию национальных проектов.
- Можно, конечно, строить бюджетное жилье по федеральным программам - для детей-сирот, военных и так далее. Но это очень ограниченный объем, - подчеркивает глава "Строительной перспективы" Андрей Комяков. - Существенную роль могут сыграть субсидирование процентной ставки по ипотеке и компенсация части затрат застройщиков в связи с переходом на проектное финансирование. Хотя сегодня подобных проектов пока не видно.
Все материалы сюжета "COVID-19. Мы справимся!" читайте здесь.