Какими будут цены на жилье в Сибири после самоизоляции

Экономическая турбулентность, вызванная в первую очередь эпидемиологической ситуацией, может привести к снижению цен на новостройки до тридцати процентов - строителям придется пойти на это, чтобы поддержать продажи. Такой прогноз дает агентство "Национальные кредитные рейтинги". Правда, оно оценивало столичный рынок недвижимости. Справедлив ли этот прогноз для других регионов, выясняли корреспонденты "РГ".

Сумма векторов

Мнения застройщиков и аналитиков насчет перспектив провинциального рынка жилья сейчас сходятся только в одном: на нем действует несколько разнонаправленных факторов, так что прогнозировать что-либо с уверенностью сейчас проблематично. Элемент хаоса вносит и то, что никто не понимает, как долго продолжатся ограничения, связанные с пандемией коронавирусной инфекции, и насколько жесткими они будут в дальнейшем. В остальном мнения и аргументы расходятся.

Как отмечает председатель иркутского общественного движения "Регенерация города" Денис Воронов, с одной стороны, те, у кого есть средства, сейчас стараются их сберечь. И многие выбирают проверенный способ - вложить деньги в недвижимость. Это стимулирует инвестиционный спрос на жилье и играет на сохранение и даже рост цен. С другой стороны, большая часть жилья в Иркутской области, например, приобретается с помощью ипотеки. Текущая ситуация с простоями предприятий, потерей работы, невозможностью планировать доходы в свете ужесточившихся условий банков, привела к тому, что ипотечный спрос упал.

- Наконец, в Иркутской области ввод жилья сокращается уже несколько лет, а сама строительная сфера монополизируется - страхование ответственности застройщиков, отмена долевого строительства, переход на эскроу-счета и ряд других мер привели к тому, что с рынка ушли небольшие и средние компании. А любая монополизация приводит к росту цен, - подчеркивает Денис Воронов.

Для сравнения: если в 2016 году, по данным портала о недвижимости realty.irk.ru, в Иркутске и пригороде сдали жилье в эксплуатацию 35 застройщиков, то в 2018-м - уже 28, а в 2019-м - всего 20. К тому же на иркутском рынке складывается дефицит первичного жилья - оставшиеся компании в условиях неопределенности не торопятся начинать новые объекты. Если в 2018 году в Иркутске было выдано 27 разрешений на строительство, то в 2019-м - всего восемь. Это нивелирует падение спроса и удержит цены, полагают строители.

Какова будет сумма этих векторов в итоге, сказать сложно.

- Трудно прогнозировать, что вообще будет со строительным рынком, - добавляет Денис Воронов, - потому что в список системообразующих организаций, имеющих право на господдержку, вошли только крупнейшие застройщики, у которых объемы ввода не менее полумиллиона квадратных метров в год. В то же время в Иркутской области все компании вместе взятые по итогам 2019-го ввели только 397,6 тысячи "квадратов".

Падать дальше некуда

Генеральный директор строительной компании "Восток Центр Иркутск" Михаил Сигал уверен, что резкого снижения цен не будет - их просто некуда снижать.

- Введение эскроу-счетов повысило себестоимость проектов на шесть-восемь процентов. На рынке строительных материалов за последние годы по некоторым позициям цены выросли от двадцати до сорока процентов - подорожали цемент, арматура, инженерное оборудование. Кроме того, экологическая экспертиза - особенность Иркутска и прилегающих районов, которой нет в других регионах, - тоже сказывается на себестоимости, как за счет стоимости процедуры, так и за счет длительного, от 180 до 240 дней, периода ожидания. Поэтому я не вижу оснований для резкого - на двадцать-тридцать процентов - падения цен. У наших строителей просто нет такого запаса маржинальности, проще вообще не строить, - поясняет Михаил Сигал. - Я не исключаю, конечно, что кто-то будет продавать квартиры без оглядки на рентабельность, так как нужно, например, срочно гасить кредиты. Но это будут разовые акции.

В прошлые кризисные периоды - 2008, 2014 годов - рыночную цену могли сбивать подрядчики. С ними нередко рассчитывались квартирами, а они их продавали ниже себестоимости. Теперь, с переходом на проект-ное финансирование, застройщики до восьмидесяти процентов проекта реализуют на заемные средства, и уже нет необходимости рассчитываться с подрядчиками бартером. Этот канал продаж канул в Лету.

В любом случае все опрошенные эксперты указывают на то, что цена и доступность жилья - понятие неравнозначные. И даже если цены на квартиры пойдут вниз, велики риски, что ипотека в ближайшем будущем вновь подорожает на один-два процента. При 70-процентной доле заемных средств в покупке жилье для потребителя при этом подорожает на восемь-десять процентов, указывают эксперты.

Спрос строгого режима

В Кузбассе в прошлом году справили новоселье 1 018 семей, ранее проживавших в аварийных домах. Расселили более 43,8 тысячи квадратных метров, что намного превышает план, установленный для региона нацпроектом "Жилье и городская среда". А сегодня кемеровские застройщики начинают ощущать снижение спроса на "внебюджетные" объекты.

- Далеко не каждый готов принимать решение о покупке недвижимости в режиме онлайн. А поскольку из-за режима ограничений в связи с коронавирусом делать это по-другому возможности нет, процесс затягивается, - констатирует заместитель директора кемеровской компании "Промстрой" Александр Савостьянов. - Если учесть, что на выбор у покупателя обычно уходит не один месяц - даже в Кемеровской области, где число застройщиков ограничено, - можно ожидать, что в ближайшие месяцы спрос не вырастет. И вероятность этого тем больше, чем дольше будет продолжаться режим повышенной готовности. Хотя не секрет, что любые потрясения (в том числе связанные с колебаниями курса валют и цен на нефть) заставляют людей вкладывать имеющиеся свободные средства в недвижимость.

По словам Савостьянова, весь прошлый год себестоимость квадратного метра жилья комфортного и бизнес-класса в Кузбассе увеличивалась, что не могло не отразиться на его продажной цене. Она ощутимо выросла. Прежде всего на ситуацию повлияло удорожание материалов и повышение энерготарифов. Сказалось и изменение ставки НДС до двадцати процентов (застройщики ощутили это через подрядные организации и материалы).

- Конечно, повлиял и начавшийся переход отрасли на новую форму работы (эскроу-счета и проектное финансирование). К сожалению, жизнь доказывает: при любых нововведениях затраты, как правило, растут, а не снижаются. И примерно раз в квартал мы вынуждены пересматривать цены в сторону увеличения, - отмечает Александр Савостьянов. - Как изменится ситуация теперь, спрогнозировать сложно. Цены на новостройки теоретически могут начать снижаться, но лишь там, где для этого есть возможность - в крупных центрах с крупными проектами. А в таких регионах, как Кузбасс, объем прибыли, которая закладывается в цену "квадрата", несопоставимо меньше, чем в столицах.

На то, что самые мрачные прогнозы, связанные с пандемией коронавируса, не сбудутся, надеется и директор барнаульской компании "Строительная перспектива" Андрей Комяков.

- Думаю, если существенное падение цен на новостройки и произойдет, то оно коснется объектов, которые возводятся на окраинах. А наша компания строит дома в центре города, и этот сегмент не должен пострадать очень сильно. Для нас ситуация разорительной не будет, - полагает он. - Хотя себестоимость строительства в последние месяцы растет, поскольку цены на материалы, в частности, цемент и металл, как говорится, живут своей жизнью - на рынке действуют монополисты. Интересно, что при этом железобетон и плитка дорожают не так сильно - их производители делятся своей рентабельностью со строителями. Что же касается изменений, связанных с переходом на проектное финансирование, то забота об обманутых дольщиках - это, конечно, здорово. Но, думаю, в ближайшее время она точно не приведет к росту объемов жилищного строительства. Пока не знаю никого, кто бы хлопал в ладоши по поводу введения эскроу-счетов.

По мнению Андрея Комякова, проблема обманутых дольщиков - чисто правовая. Обманутых тысячи, но о большом количестве уголовных дел в отношении недобросовестных застройщиков не слышно. А потому необходимы более активные действия правоохранительных органов в этом отношении.

Прямая речь

Татьяна Галущенко, аналитик рынка недвижимости:

- До последнего времени застройщики увеличивали стоимость жилья, чтобы сохранить комфортный для себя уровень маржинальности - с учетом эскроу-счетов, роста цен на землю, материалы и так далее. Если стройки встанут - а вероятность этого высока, ведь из-за кризиса люди теряют работу и доходы, покупательская способность снижается, - то, чтобы не обанкротится, компании будут уступать в цене вплоть до себестоимости. Сперва это будут акции, скидки. Потом начнется видимое снижение цен. Учитывая рост стоимости квадратного метра за последние два года процентов на двадцать, где-то на этот же уровень цены могут и снизиться. В первую очередь это коснется объектов, обладающих низкой ликвидностью, где квартиры изначально продавались тяжело.

Во многом величина дисконта будет зависеть от того, как поступят в этой ситуации банки, кредитующие строительные проекты. Если они будут снижать процент или идти на иные уступки застройщикам, то и стройкомпании смогут продавать объекты дешевле, чтобы поддержать спрос. Если же банки займут жесткую позицию, то люфт у строительной отрасли окажется намного меньше.

Другая сторона медали

В том, что реформа строительной отрасли решает проблему, актуальную и для страны в целом, и для Новосибирской области в частности, не сомневается генеральный директор АО "Искитимцемент" Владимир Скакун.

- Но то, что с переходом на проектное финансирование процесс приобретения жилья станет более безопасным, это лишь одна сторона медали. Другая сторона - положение застройщиков. Раньше строительные компании, по сути, имели "бесплатные" финансовые ресурсы: используя для возведения объектов средства дольщиков, они не прибегали к услугам кредитных организаций и не платили проценты. Теперь же "бесплатных" денег не будет. Следовательно, себестоимость жилья вырастет, поскольку у застройщиков увеличится кредитная нагрузка, - уверен Скакун. - Кроме того, не всем девелоперам банки будут предоставлять займы. Их удастся получить крупным игрокам рынка, располагающим собственным оборотным капиталом и соответствующим ряду определенных требований. Мелким и средним застройщикам, которые не отвечают критериям кредитных организаций, придется уходить или укрупняться. И это приведет к снижению конкуренции на рынке и его монополизации. А удорожание кредитов и укрупнение рынка послужат стимулом к росту стоимости квадратного метра жилья.

С тем, что мелкие игроки не готовы работать в новых реалиях, а давно присутствующие на рынке крупные компании будут вынуждены повышать цены, согласен замдиректора "Промстроя" Александр Савостьянов. Первые завершают начатые объекты и уходят в другие бизнес-сферы. Таким образом, количество проектов сокращается, и объем предложений на рынке, скорее всего, уменьшится.

Владимир Скакун напомнил, что в первой половине 2019-го спрос на стройматериалы, включая цемент, заметно вырос: большинство девелоперов стремилось достичь минимум 30-процентного показателя готовности строительных объектов, чтобы иметь возможность завершить их по старой схеме. Но уже в июле, когда застройщики были вынуждены перейти на использование эскроу-счетов, спрос на цемент упал.

- Сегодня ряд компаний завершает цикл стройки по тем разрешениям, которые есть. Однако в ближайшие два года проектное финансирование должно полностью вытеснить механизм привлечения средств граждан, и тогда производители цемента в полной мере ощутят на себе последствия перехода. Мы ожидаем, что в краткосрочном периоде это может привести к снижению спроса на нашу продукцию, - отмечает Скакун.

Не добавляет оптимизма цементникам и продолжающаяся пандемия. В том же Китае за два с половиной месяца распространения COVID-19 потребление цемента сократилось на тридцать процентов. Аналитики прогнозируют значительное падение спроса и в России. Помимо возможного сокращения емкости рынка, предвидится кризис неплатежей со стороны потребителей. Однако делать конкретные прогнозы, по мнению Владимира Скакуна, пока рано - многое зависит от дальнейшего хода событий, а также от конкретных правительственных мер поддержки строительной отрасли, направленных на сохранение объемов ипотечного кредитования и реализацию национальных проектов.

- Можно, конечно, строить бюджетное жилье по федеральным программам - для детей-сирот, военных и так далее. Но это очень ограниченный объем, - подчеркивает глава "Строительной перспективы" Андрей Комяков. - Существенную роль могут сыграть субсидирование процентной ставки по ипотеке и компенсация части затрат застройщиков в связи с переходом на проектное финансирование. Хотя сегодня подобных проектов пока не видно.

Все материалы сюжета "COVID-19. Мы справимся!" читайте здесь.