03:00 05.05.2020

Когда застройщик может сослаться на форс-мажор

Может ли застройщик в нынешней ситуации, сославшись на форс-мажор, отказаться и возвращать покупателю деньги, и достраивать дом? "Объявление режима повышенной готовности и введение карантинных мер само по себе не означает, что для всех отраслей бизнеса возникли обстоятельства непреодолимой силы, которые позволяют предпринимателям освободиться от ответственности за неисполнение обязательств и тем более от необходимости исполнения самих обязательств перед контрагентами", - говорит юрист, президент РОО "Право на защиту" Андрей Тютюнин.
 Фото: iStock  Фото: iStock
Фото: iStock

При этом решением правительства застройщики временно освобождены от неустоек за просрочку в передаче квартир дольщикам и причиненных им убытков. Это положение действует с 3 апреля до конца нынешнего года в случае, если на территории введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. "Это не означает, что застройщики освобождаются от обязанности передавать дольщикам квартиры вообще. Но в случае просрочки не получится взыскать с них неустойку и убытки. В остальном взаимоотношения дольщиков и застройщиков остаются без изменений", - подчеркивает Тютюнин.

Чтобы снизить риски, приобретать квартиру стоит в жилых комплексах с готовыми корпусами или с близкими сроками сдачи. "Тенденция к перераспределению спроса в пользу готового жилья сопутствует кризисным периодам, - отмечает гендиректор УК "Развитие" Игорь Козельцев. - В частности, так было в 2008-2009 годах. Тогда изменение покупательских предпочтений подкреплялось реальной картиной рынка: в 2009 году даже некоторые крупные застройщики фактически стали банкротами, многие проекты были заморожены, и в результате появилось большое количество обманутых дольщиков".

Риск стать "проблемным" есть у проектов на любой стадии строительства, отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Бывали случаи, когда проекты замораживались даже на этапе подключения сетей, уже после возведения жилых корпусов. В обычной экономической ситуации риск затягивания строек, скорее, зависит от репутации застройщика: авторитетные компании с объемным портфелем сданных проектов более строго подходят к соблюдению сроков, чем новички.

"Если застройщик не является системным (допустим, это его первый или второй проект), я бы подождал возведения монолита или, например, реализации 50% квартир, - говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьёв. - В этом случае риск уже минимален. Скорее всего, банк полностью дофинансирует такой проект, даже в случае проблем у застройщиков".

Сейчас, сходятся во мнениях эксперты, стоит больше обращать внимание не на степень готовности дома, а на то, какой схемой финансирования пользуется банк - использует ли для строительства средства дольщиков или же банковские кредиты (деньги покупателей при этом до момента сдачи дома "заморожены" на эскроу-счетах).

Сегодня ситуация совершенно не такая, как в 2008-2009 годах, отмечает Козельцев. Около 30% домов строятся через счета эскроу. "При этом обе стороны договора долевого участия защищены в кризисный период: девелоперы не зависят от денег клиентов и обеспечены банковским финансированием, а покупатели не рискуют пополнить ряды обманутых дольщиков, подчеркивает эксперт. - Поэтому риски столкнуться с заморозкой проекта гораздо ниже, а потеря денег дольщиками в таких проектах и вовсе невозможна". Если девелопер с эскроу срывает сроки сдачи новостройки более, чем на шесть месяцев, покупатель может расторгнуть договор и вернуть деньги даже в случае банкротства компании, поясняет Литинецкая.

Дольщики домов, возводящихся по старым правилам, без использования эскроу, также защищены от потери денег - им в случае банкротства девелопера вернут вложенное через Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, однако это процесс более долгий.

Сейчас есть риски не столько банкротств и появления обманутых дольщиков, сколько просто затягивания строительства из-за эпидемиологической ситуации: на некоторых площадках работы приостановлены. И это касается объектов как крупных, так и мелких застройщиков, проектов на любой стадии готовности. "При остановке строек на несколько недель застройщики способны наверстать упущенное, работая в ночную смену. Но более длительный простой может обернуться консервацией стройки. В этом случае потребуется провести целый ряд затратных мероприятий. Надо понимать, что есть работы непрерывного цикла - это сложные земляные работы, укладка бетона, мониторинг твердения, вязка арматуры на монолитных массивах, монтажные, фасадные и кровельные работы. Кроме того, в период карантина нарушилась логистика, поставки материалов и оборудования с заводов", - говорит Литинецкая.

Информация о том, как застройщик сдает дома, аккумулирована на сайте наш.дом.рф. В разделе "Проверка новостроек" указано, насколько аккуратно застройщик сдавал предыдущие проекты, имеется ли у него положенная документация на проект, какая доля квартир уже продана.

Сейчас читают