Как арендаторы СЗФО отреагировали на право расторгать контракты

Налоговый вычет для уступчивых

В Калининградской области количество пустующих коммерческих помещений, сдаваемых в аренду, увеличилось, но незначительно. По оценкам ведущего эксперта рынка недвижимости региона, руководителя одного их старейших калининградских агентств недвижимости Олега Перевалова, рост по сравнению с "докарантинными" месяцами составляет пока три-пять процентов.

С одной стороны, наряду с освобождением крупных помещений усилился спрос на так называемую мелкую нарезку. С другой стороны, сам рынок довольно инертен, и реакцию на текущие экономические изменения можно будет наблюдать через три-четыре месяца.

- Ну и самая главная причина, по которой мы не видим массового ухода арендаторов, связана с готовностью калининградских арендодателей идти на уступки, - комментирует корреспонденту "Российской газеты" ситуацию Олег Перевалов. - Конечно, не всегда запросы удовлетворяются на сто процентов, но компромисс найти удается. По нашим оценкам, две трети владельцев недвижимости уже предоставили своим клиентам скидки. И это правильно, бизнес должен уметь договариваться. И арендаторы, и арендодатели, которые сейчас начнут махать шашками, в перспективе окажутся в проигрыше.

К примеру, девелоперская группа, управляющая семью калининградскими торговыми центрами, снизила арендные платежи пропорционально падению выручки арендаторов. В перспективе такие социально ответственные арендодатели получат региональный вычет по налогу на имущество, равный скидке. Законопроект принял в первом и втором чтениях профильный комитет регионального парламента. Арендаторы должны работать в наиболее пострадавших отраслях российской экономики. Период, на который распространяется вычет, ограничен действием режима повышенной готовности на территории региона.

- Это хорошая инициатива, ведь она позволит более-менее равномерно распределить убытки между владельцами недвижимости, арендаторами и регионом, - продолжает Олег Перевалов. - Что касается федерального законопроекта о досрочном расторжении договоров аренды без штрафов, он, возможно, поможет единичным субъектам бизнеса, которым не повезло с арендодателями. Практически все договоры аренды предусматривают обеспечительные платежи, равные, как правило, плате за месяц. Во многих документах прописаны штрафы и раннее предупреждение об освобождении помещения - за два-три месяца. Арендатор, который в нерабочий период не получил скидку и должен был досконально исполнять все обязательства, действительно мог оказаться в критическом финансовом положении. Но подобная ситуация - скорее исключение, чем правило.

Код не важен

В Северной столице, по словам председателя Совета НП "Союз малых предприятий Санкт-Петербурга" Владимира Меньшикова, значительная часть владельцев коммерческих помещений также пошла на финансовые уступки. Получили льготы и арендаторы федерального имущества, работающие в наиболее пострадавших отраслях экономики. Их полностью освободили от арендной платы.

- Что важно, Управление Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области относит предпринимателей к числу пострадавших не по коду ОКВЭД, а по фактическому виду деятельности, - подчеркивает Владимир Меньшиков. - Подтвердить вид деятельности можно лицензиями, уведомлениями и другими документами. Это правильно, ведь поддержка, которую могут получить обладатели только определенных кодов ОКВЭД, не достается многим субъектам малого бизнеса, оказавшимся на грани закрытия из-за простоев.

Именно господдержка арендаторов и социально ответственных арендодателей позволит остаться на плаву всем участникам рынка, полагают эксперты. Правительство РФ уже утвердило постановление, согласно которому владельцы недвижимости, предоставившие клиентам отсрочку по аренде, сами смогут получить отсрочку по уплате отдельных налогов и авансовых платежей.

Субъекты СЗФО разрабатывают региональные льготы. Помимо Калининградской области, вычет по налогу на имущество смогут получить арендодатели Ленинградской области, предоставившие арендаторам как минимум 50-процентные скидки. Причем вычет покроет всю недополученную прибыль владельцев помещений. Закон уже поддержали депутаты ленинградского ЗакСобрания.

- У этой меры поддержки есть некоторые ограничения, но она реально работает, - продолжает Владимир Меньшиков. - Другие регионы также могут оперативно, не дожидаясь решений федерального центра, узаконить подобные льготы, ведь налог на имущество идет в региональный бюджет. А вот федеральный законопроект о расторжении договоров аренды без штрафов мне кажется неоднозначным. Арендаторам, безусловно, нужна поддержка, но неправильно помогать одному бизнесу за счет другого бизнеса.

Учтут мнения сторон

Генеральный директор девелоперской компании, владеющей торговой недвижимостью в нескольких российских регионах, в том числе в Санкт-Петербурге, Николай Артеменко поясняет: основная доля расходов торговых центров приходится на проценты по кредиту и налоги. Ужать их невозможно.

- Надеемся, что нам с этими расходами помогут. Но даже рассрочка просто переносит убыток в будущее, - заявил Николай Артеменко в рамках онлайн-дискуссии аудиторско-консалтинговой группы PwC. - Поэтому мы вышли с предложением: для того чтобы все выжили, давайте небольшую часть выручки вы, арендаторы, нам все-таки обеспечите. И с большинством договориться удается. Суммарные скидки составляют 80-90 процентов. Есть те, кто не может платить ничего, есть те, кто платит чуть больше. По маю, например, мы получили восемь процентов. Это меньше, чем расходы на эксплуатацию зданий.

Владелица сувенирного магазина в Калининграде Наталья Михеева обрадовалась бы 80-процентной скидке. Но она арендует помещение на первом этаже жилого дома у физлица и на свою просьбу о льготе получила отказ. Согласно договору, предпринимательница должна либо сразу заплатить штраф, равный двухмесячной аренде, либо продолжить снимать помещение за полную стоимость в течение трех месяцев.

- В Калининградской области непродовольственным магазинам разрешили работать с 12 мая, но спрос на сувениры упал до нуля, - рассказывает Наталья Михеева. - Если бы мы могли отказаться от аренды без штрафа, сэкономленные деньги позволили бы выплатить зарплату двум продавцам за май.

В ходе парламентских обсуждений законопроект претерпел существенные изменения. Как отметил перед вторым чтением председатель Государственной Думы Вячеслав Володин, окончательное решение будет принято с учетом мнений как арендаторов, так и арендодателей.

Изначально предполагалось, что действие документа распространят на арендаторов, не допустивших ранее ни единой просрочки и потерявших более половины доходов. Сейчас эти требования исключили, но добавили другие: послаблением смогут воспользоваться только субъекты МСП, работающие в наиболее пострадавших отраслях экономики из федерального перечня.

При этом расторжение договора без штрафов возможно, только если арендатор обратился к арендодателю с предложением о снижении арендной платы и получил отказ. Такие ситуации в регионах Северо-Запада, как выяснилось, являются редкостью. Воспользоваться своим правом малые и средние компании должны до 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж не возвращается арендатору, как говорилось в первоначальной версии законопроекта, а остается у арендодателя.