Поделиться
Чаще всего уходили с насиженных мест магазины одежды. На них пришлось 27 процентов от общего числа закрытых точек. В 26 процентах случаев сворачивали свою деятельность кафе и рестораны.
Тем не менее ситуация оказалась не столь драматичной, как ожидалось. В марте и апреле прогнозировался исход чуть ли не каждого третьего арендатора. Помогли скидки от арендодателей.
Здесь большую роль сыграл город, Петербург является крупнейшим собственником помещений. Городской комитет имущественных отношений предложил арендаторам несколько пакетов скидок и рассрочек.
На фоне городских скидок стали договариваться с арендаторами и частные собственники. В основном предпринимателям предлагались рассрочки до осени или даже до конца года. Но такой вариант подходит не всем.
Надежда Федяевская, одна из основательниц студии анимации "Да", говорит, что в бизнес-центре, где студия арендует помещение, желающим готовы предоставить рассрочку в размере 30 процентов до октября. Но копить долги студия не может, слишком рискованно.
Второе узкое место - льготы, как правило, предлагаются только на период ограничений. Но по открывшимся бизнесам можно судить, что так просто взять и продолжить работу после двух месяцев простоя компании не могут. Яркий пример - непродовольственная розница, где даже спустя две недели продолжают зависать информационные системы, наблюдаются сбои в работе складов. Да и покупатели после первых нескольких дней ажиотажа сбавили обороты, так что по итогам июня возвращения продаж на допандемический уровень вряд ли стоит ожидать. А льгот у многих торговых точек уже нет.
Генеральный директор Первого ипотечного агентства Петербурга, председатель комитета по ипотеке Ассоциации риелторов Северной столицы Максим Ельцов говорит, что следующим этапом станут не льготы, а снижение арендной платы.
- Ставки не просто "будут падать", они уже начали понижаться, и мы стоим в самом начале этого динамичного падения. Есть абсолютно точное понимание того, что произойдет колоссальная миграция с одних мест на другие. Причем это касается как торговых, так и офисных помещений - очевидно, что значительная часть работников не вернутся в офисы, - считает Ельцов.
При этом впервые, пожалуй, за всю историю существования петербургского коммерческого рынка недвижимости самыми устойчивыми оказались не гиганты, а владельцы небольших помещений.
Маленькие продуктовые магазины формата "у дома" продолжали работать в самоизоляцию без ограничений. В непродовольственном сегменте первыми открылись магазины площадью до 400 квадратных метров с отдельным входом. Да и плата за такие помещения не так обременительна для арендаторов.
Торговые центры Петербурга пока находятся в состоянии анабиоза. Действующие в городе ограничения позволяют работать в ТЦ продовольственным магазинам, аптекам, салонам связи. В Петербурге свыше 1600 торговых центров, их общая площадь порядка четырех миллионов квадратных метров. При этом в крупном городском ТЦ может находиться до 150 арендаторов. По данным JLL, самыми крупными арендаторами в петербургских ТЦ являются магазины одежды и обуви, они занимают свыше 30 процентов от всех помещений. На втором месте находятся арендаторы из сферы развлечений (19 процентов). На гипермаркеты и супермаркеты приходится лишь 13 процентов от всех арендуемых площадей.
При этом, несмотря на ограниченное число арендаторов, которые могут работать, сам ТЦ должен функционировать в полном объеме, в здание должны подаваться вода, электричество, производиться уборка. Квартировать в ТЦ дорогое удовольствие, арендная плата достигает 80 тысяч рублей за квадратный метр в топовых локациях. Благодаря высокой проходимости места в ТЦ пользовались стабильной любовью арендаторов. Еще в марте, по данным JLL, доля свободных площадей в таких комплексах не превышала 3,5 процента.
В скором времени, как считает Максим Ельцов, из торговых центров могут съехать 20-30 процентов арендаторов. Это может привести к тому, что крупнейшие игроки на рынке коммерческой недвижимости не смогут платить по счетам. А платить приходится регулярно, ведь крупнейшие объекты традиционно строятся на банковские кредиты.
На этой волне вполне может начаться череда продаж помещений. Уже сейчас, по оценкам Ельцова, дисконт по вполне достойным объектам достигает 20-30 процентов, торговых центров на продажу пока не выставляют, но купить помещение на Невском проспекте или на улице Рубинштейна теперь вполне реально.
Тем не менее пока на рынке коммерческой недвижимости слишком высокая доля неопределенности. Целые отрасли закрыты, туристический сезон официально не начался. Как только ограничения будут сняты, станет понятен спрос, а он за период пандемии мог сильно трансформироваться. Эксперты полагают, что до конца лета, даже при нестабильном спросе, предприниматели постараются сохранить свои объекты в надежде на волну туристов. А с сентября те, кто не смог покрыть убытки, начнут освобождать помещения, и число пустующих объектов увеличится.