Верховный суд разъяснил, как не купить жилье с "нагрузкой"
Известная истина - квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек. Но здесь снижение цены компенсируется опасностью, которая порой таится в прошлом прежних собственников. Продавец может не раскрыть всей правды о квартире. Например, что кто-то из собственников квартиры когда-то выписался на учебу или попал на годы за решетку.
Вариантов, когда бывший, но неизвестный доселе сособственник вдруг возникнет ниоткуда и опротестует сделку даже спустя годы, не просто много, а очень много. И суды в подобных случаях практически всегда возвращают жилье прежнему хозяину.
Особенно надо быть внимательным при покупке жилья, собственниками которого считаются несовершеннолетние. На первый взгляд, все просто - на такую сделку нужно согласие органов опеки. Но практика четко показывает - у покупателя или риелтора не всегда есть возможность заметить все риски.
Например, суды могут признать недействительной сделку по продаже жилья, если продавец, который должен был приобрести на полученные деньги новую квартиру для детей, не стал это делать. Именно такой спор, случившийся на Урале, разбирала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
Наша история началась с того, что некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из детей принадлежало по 1/3 доли. Для продажи женщина получила согласие органов опеки. Опека разрешила продавать жилье, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке органам опеки надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчет с несовершеннолетними, в разрешении записано не было. Дальше ситуация развивалась следующим образом. Жилье купила другая женщина. Она полностью заплатила за квартиру и въехала в нее. И даже не подозревала, что бывшая собственница не приобрела для детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. В суд пошла опека, которая потребовала признать сделку недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Она называется "сделка, противоречащая закону". Для новой хозяйки это был шок. И она пошла в суд отстаивать свое жилье. Там она утверждала, что разрешение опеки на продажу незаконно. В нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами. Кроме того ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним. Но суд удовлетворил иск отдела опеки и, сославшись на статью 167 ГК, признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность нерадивой мамаши и ее детей. Покупательнице по решению суда была положена компенсация в размере 1,05 миллиона рублей. А областной суд это решение отменил и принял новое решение, отказав и отделу опеки, и новой хозяйке. Опека с таким решением не согласилась и оспорила его в Верховном суде. Судебная коллегия по гражданским делам отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в областной суд. В решении по делу Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса: статью 168 - "сделка, противоречащая закону" и статью 173.1 - "сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана". Верховный суд сказал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 ГК, - там не установлены основания, по которым признается недействительность. Они предусмотрены в статье 168 - "сделка, противоречащая закону" и статье 173.1 - "сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана". Но в первой инстанции не сослались на них, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась , - указала коллегия.
По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, - ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем. Этот довод в Верховном суде сочли значимым. И подчеркнули - нет доказательств соблюдения прав детей, того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Чтобы избежать подобной проблемы, родители, планируя сделку продажи жилья, должны заранее готовить сделку по его покупке. Орган опеки выдает согласие на такую сложную сделку с тремя сторонами, по которой семья с детьми передает одну квартиру и получает другую, выплачивая соответствующей стороне разницу в стоимости, при необходимости. Другие две стороны также прозрачно видят и предоставление недвижимости, и расчеты, и согласие органа опеки.