Азы маркетинга в Сочи

Сколько стоят квартиры в городе-курорте? И как не нарваться на "черного" риелтора?

Сочи - благодатный край. Не только из-за теплой погоды и ласкового моря, но и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Перспектива иметь квартиру или дом у моря вряд ли кого-то оставит равнодушным. Воображение живо рисует вас хозяином такого чудесного жилья. Сколько стоит дом на берегу моря, как отразился коронавирус на рынке и почему сегодня нужно быть трижды осторожным? На эти вопросы в интервью "РГ" ответила президент гильдии риелторов Сочи Юлия Усачева.
Еще один тренд на сочинском рынке недвижимости - инвесторы активно скупают номера в апарт-отелях рядом с пляжами. Фото: Владимир Аносов/РГ Еще один тренд на сочинском рынке недвижимости - инвесторы активно скупают номера в апарт-отелях рядом с пляжами. Фото: Владимир Аносов/РГ
Еще один тренд на сочинском рынке недвижимости - инвесторы активно скупают номера в апарт-отелях рядом с пляжами. Фото: Владимир Аносов/РГ

Юлия Игоревна, как повлияли коронавирус и карантин на городскую недвижимость? Изменились ли цены?

Юлия Усачева: На новостройки цены выросли. Плюс десять тысяч за квадратный метр, это точно. Хотя в конце марта - начале апреля некоторые эксперты прогнозировали спад. И действительно, в регионах цены заморозились, но только не у нас. Конечно, отчасти это может быть ажиотажный спрос: в условиях экономической неопределенности люди захотели инвестировать свободные деньги. Но пока сложно делать дальнейшие прогнозы. Если в сентябре клиентов не будет, то ожидаем коррекцию цен.

Что происходит на вторичном рынке? Ведь он обычно меньше подвержен резким ценовым колебаниям.

Юлия Усачева: Да, на вторичном рынке цены почти не изменились. Может быть, в центре города немного подросли, но не в спальных районах. Например, однокомнатная квартира в микрорайоне Макаренко стоит 4,2-4,7 миллиона рублей. А "однушка" площадью 28 квадратных метров в старых домах на улицах Островского и Воровского (это центр Сочи) - около 6,5 миллиона.

Какое жилье больше всего интересуют потенциальных покупателей?

Юлия Усачева: В Сочи высокий спрос на все. Очень много запросов на частные дома, что, конечно, связано с самоизоляцией. Но более-менее хороший, не ветхий дом в черте Сочи стоит от 30 миллионов рублей. Стандартный летний дом оценивается примерно в 20 миллионов. Например, в микрорайоне Мацеста (в Хостинском районе Сочи. - Прим. "РГ"), в Красной Воле и Каштанах (села в Адлерском районе. - Прим. "РГ"). Во время карантина многие арендовали дома, мы каждый день получали такие запросы. Кажется, сейчас нет ни одного приличного свободного дома, все сданы.

А во время карантина покупали жилье?

Юлия Усачева: 70 процентов запросов - от пока только присматривающихся покупателей. Возможно, это люди, просто мечтающие о жилье на курорте или потенциальные клиенты, которые позже приедут заключать сделку. Остальные во время карантина оформляли сделки удаленно, не глядя покупали квартиры в новостройках, и даже приобрели несколько домов.

Цены на новостройки в Сочи выросли - в условиях экономической неопределенности люди захотели инвестировать свободные деньги

Земельные участки тоже резко подорожали?

Юлия Усачева: С земельными участками для строительства иногородним покупателям сложнее, ведь нужно не только оформить документы, но и самим построить дом. В основном людей интересуют готовые дома, которые не нужно ремонтировать - заезжай и живи.

Процент завершенных сделок за время карантина снизился?

Юлия Усачева: Да, мы видим снижение. Но дело не только в коронавирусе. В мае так всегда происходит, в том числе из-за праздников.

Какова география клиентов? Откуда приезжают за сочинской недвижимостью?

Юлия Усачева: Местные очень редко пользуются услугами риелторов. Она сами знают рынок. Очень много клиентов из Челябинска. Кажется, уже полгорода сюда переехало. Вообще же из самых разных регионов, очень много из северных, где холодный климат и плохая экология.

В России до 1 ноября можно приобрести квартиру в ипотеку под 6,5 процента. В Сочи это реально?

Юлия Усачева: Теоретически да, но с такой ставкой можно приобрести только квартиру в новостройке от застройщика, причем юридического лица. А у нас в Сочи очень мало объектов этой категории. Рыночные ставки - около девяти процентов, и как минимум 15 процентов от суммы покупки нужно внести в качестве первоначального взноса. Раньше Сочи входил в программу сельской ипотеки под 2,5 процента. Теперь же под такую процентную ставку можно приобрести землю в Краснодарском крае, но не в самом Сочи.

Ключевой вопрос

Что нужно знать при покупке жилья в Сочи?

Юлия Усачева: У нас огромный процент покупателей из других регионов. Поэтому на рынке немало аферистов, в том числе иногородних "продавцов". 80 процентов объявлений о продаже жилья в городе-курорте - фейковые. Квартир дешевле 2,5-3 миллионов здесь нет. Ну нет квартир за миллион рублей в пятидесяти метрах от моря, нельзя верить в сказки. А некоторые простаки уже продали квартиру в своем городе, переехали и остались ни с чем. "Горящее предложение" нужно сто раз проверить. Ведь такой объект риелтор даже не выпустит в продажу, а сам купит и потом выставит по рыночной цене.

По неофициальной информации, на декабрь 2019 года в Сочи - 10 тысяч риелторов, 70 процентов из которых - "черные". Поработали у нас месяц, потом ушли, провернули несколько сделок, выкинули сим-карту в море, вернулись к себе на родину, и найти их практически невозможно.

И еще много своих особенностей. Например, банки кредитуют покупку не всех жилых помещений. Есть дома, сданные по решению суда. Их приобретение кредитует в основном только Сбербанк, и то не всегда. В случае приобретения земельного участка обязательно нужно смотреть через кадастровую палату, по градостроительному плану, в какой зоне он находится. Кстати, через МФЦ вы как третье лицо ничего не увидите, туда нужно обращаться вместе с самим продавцом.

Надо узнать, есть ли обременение, соблюдены ли отступы, какой коэффициент застройки на этом участке. Все нюансы показывает градостроительный план, но делается он 30 дней, и не каждый покупатель его дожидается. Если квартиру можно проверить самим, например, пообщавшись с соседями, узнать, кто там прописан, сколько стоят коммунальные услуги и в каком состоянии дом, то покупать самостоятельно земельный участок - это не просто риск, а очень опрометчивый поступок. Шансы нарваться на мошенников очень велики.

Сейчас читают