"Квартиры площадью 10-12 кв. м - не самый популярный метраж, - отмечают в компании "Азбука жилья". - Наиболее привлекательными лотами считаются квартиры площадью 18-27 кв. м. Их покупают, например, студенты и молодые люди до 30 лет, которые боятся брать большую сумму по ипотеке".

Однако сайт объявлений по продаже недвижимости мгновенно выдает десятки вариантов микростудий в разных концах Москвы. Например, за 1,95 млн рублей можно вселиться в квартиру из 9 кв. м, а за 2,05 млн рублей - в 8,5 "квадрата".

Почти все микростудии из объявлений - на первых этажах многоэтажек. Объясняется пристрастие к нижним этажам тем, что подавляющее большинство таких квартир переделаны из обычных трех- и четырехкомнатных. А устраивать "мокрую зону" над жилыми комнатами запрещено.

"Студию можно купить в долевую собственность, - объясняет один из риелторов. - Трех-четырехкомнатные квартиры делим на студии и продаем частями". Пока что студия в 8,5 кв. м - всего лишь комната в квартире, где живет семья. Но если найдутся четыре покупателя, готовых приобрести части этой трешки, - каждая комната и кухня будут переделаны в автономное жилье. Продать частями выгоднее, чем целиком. "В каждую комнату заводим санузел: душевая кабина, унитаз, раковина обязательно. В комнате по стенке сделаем кухонный блок, там будет электрическая плитка, тоже мойка, холодильничек маленький. Диван, шкафчик - все уместится", - заверяет представитель продавца 8-метрового жилья Елизавета.

По ее словам, подобные микроквартиры берут в первую очередь инвесторы, чтобы сдавать в краткосрочную аренду. "Командировочный приезжает в Москву, ему нужно только переночевать. Спальное место есть. Он утром встал, душ принял и ушел на работу. Прожить в такой комнатке 3 дня можно. Но, конечно, себе или своим детям я не хотела бы такую квартиру", - признается риелтор.

Такой вариант гораздо лучше, чем, например, комната в коммуналке, хотя цены на них сопоставимы, считает риелтор Сергей, отвечающий за продажу 9-метровой студии. Санузел, кухня - у каждого свои, с соседями можно видеться только в общем холле, бывшей прихожей. У каждого отдельные счетчики на электричество и воду. Единственный общий считает киловатты в общем коридоре, его показания делят пропорционально площади комнат. "Как вариант для сдачи в аренду это достаточно выгодно, - отмечает Сергей. - Студии стоят заметно дешевле, чем однушки. А цена сдачи не настолько меньше".

Инфографика "РГ"/ Антон Переплетчиков/ Александр Мелешенко

На первичном рынке недвижимости студии площадью до 12 кв. м предлагает в Москве лишь один девелопер, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. "На вторичном рынке под видом студий нередко продают комнаты, в которые, к примеру, перенесена "мокрая точка". Также определенную долю предложения представляют нежилые помещения на первых этажах, которые изначально вообще не предназначались для проживания: их покупают с торгов у города, а затем реализуют как апартаменты. Скорее всего, в таких студиях не удастся оформить даже временную регистрацию", - отмечает Литинецкая.

"На мой взгляд, жить в студии меньше 18 "квадратов" невозможно", - считает ведущий эксперт офиса "Сущевский" компании "Миэль" Евгений Коноплев. Даже на самый тесный санузел нужно хотя бы два метра, пройти к нему - еще метр. Два метра займет диван-кровать, еще нужны хотя бы мини-плита, мини-холодильник, мойка, шкаф, куда должна вместиться и летняя, и зимняя одежда, обувь. Нужен стол, пусть даже универсальный - и для еды, и для работы. Даже в 18-метровой студии после этого, по словам эксперта, останется разве что небольшой проход.

Для студентов и молодых менеджеров малая площадь - не слишком большая проблема. Дома они зачастую только ночуют, завтракать и ужинать могут в кафе. Между тем одинокие люди постарше все-таки предпочтут не студию, а хотя бы "малосемейку" - квартиру в 21-22 метра, где выделены 4-метровые кухня и санузел с сидячей ванной. "Пенсионер в отличие от студента, наоборот, на улицу выходит только полюбоваться природой, а в остальное время находится дома, читает газеты и смотрит телевизор", - говорит Коноплев.

"Ядро покупателей студий составляют молодые и мобильные люди без детей. Они не находятся в студии круглосуточно, а занимаются учебой или выстраивают карьеру, поэтому ограниченные габариты квартиры не столь критичны", - соглашается Литинецкая.

Интересуются сверхкомпактным жильем и приезжие - для них это "стартовая" квартира в столице, откуда они надеются через несколько лет переехать в более просторную.

Ограниченные габариты жилья диктуют особый подход к организации спального и рабочего мест, систем хранения, отмечает Литинецкая. Поскольку кухонная ниша не отделена, возникает необходимость в мощной вытяжке и технике с низким уровнем шума. Подходящим вариантом станет мебель-трансформер или комплекты вроде "кровати-чердака", где рабочее и спальное места сочетаются с системами хранения. Расширить пространство могут зеркала, открытые стеллажи и шкафы, которые выглядят менее тяжеловесно.

Можно чуть расширить жилплощадь, устроив в комнате антресоли для спального места или хранения вещей. Но это возможно обычно лишь в очень старых домах с высокими потолками - хотя бы от 3,3 метра.