Поделиться
По нашей просьбе аналитики сервиса "Авито Недвижимость" сравнили спрос и предложение на квартиры в Воронеже во втором квартале 2020-го с ситуацией в январе - марте и втором квартале прошлого года. Выяснилось, что, несмотря на все потрясения, рынок "первички" продолжает постепенно расти.
За II квартал количество предложений о продаже квартир в новостройках увеличилось на 3,5 процента, в годовом выражении (если сопоставить апрель - июнь 2019 и 2020 годов) - почти на 16.
- Достаточно внушительный прирост связан прежде всего с активной застройкой, развернувшейся в последнее время в столице Черноземья. В городе присутствует значительная доля ветхого жилья, которое планируется снести, чтобы возвести на его месте новое - как, например, в районе Московского проспекта и улицы Беговой. Помимо этого, сейчас активно застраиваются территории на периферии, что дает основание ожидать роста предложения в этом сегменте, - пояснил руководитель направления первичной недвижимости Дмитрий Алексеев.
На вторичном рынке динамика также положительная, хотя и более сглаженная. Квартальный рост числа объявлений - 11 процентов, годовой - 1,7. Основную прибавку дали студии (+72 процента по отношению к апрелю - июню 2019-го) и квартиры свободной планировки, количество которых в продаже увеличилось в четыре раза.
- По большому счету, предложение здесь пополняется органически - за счет перехода новостроек в разряд б/у недвижимости. Обычно это происходит после завершения строительства объекта и его оформления в собственность первым владельцем, - рассказал руководитель направления вторичной недвижимости Руслан Закирьянов. - Сейчас на предложение влияют и внешние факторы. Так, в конце апреля началось активное восстановление всего рынка, в результате чего спрос на "вторичку" превысил прошлогодние показатели почти на 40 процентов. Благоприятным моментом воспользовались многие люди, откладывавшие продажу квартир в связи с непонятной экономической ситуацией.
Больше всего в продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Во II квартале количество объявлений о реализации новых "однушек" немного снизилось, однако на годовой динамике это сказалось незначительно. Сейчас их выбор почти такой же, как в начале прошлого лета. А вот объем предложения по "двушкам" увеличился за это время на 27 процентов, по "трешкам" - на 18 процентов, студиям - на 76. Квартир свободной планировки в продаже стало в 5,4 раза больше. Правда, их количество пока невелико - на момент публикации в системе "висело" 25 объявлений. Мало пока и крупногабаритных квартир, но этот сегмент также активно развивается, подчеркнул Алексеев.
За год в Воронеже спрос на покупку новой недвижимости увеличился практически во всех категориях жилья (в среднем на 15 процентов, в категории "студии" - на 52). Исключение составили квартиры с четырьмя и более комнатами.
В ближайшей перспективе, по мнению аналитиков "Авито Недвижимости", стоит ждать роста потребительского интереса к покупке квартир. Здесь сыграют роль не только выгодные предложения по ипотеке, которые появились к концу квартала, но и падение доходности у традиционных инструментов сбережения. На фоне нестабильного курса валют и падения ставок по депозитам до уровня инфляции россияне рассматривают вложения в недвижимость как способ сохранить накопленные средства.
- В "Этажах" в Воронеже с начала года существенно выросла доля продаж новостроек. Самая высокая (45 процентов) была зафиксирована в апреле, так как у застройщиков в тандеме с банками на самоизоляции была возможность работать и продавать объекты, в отличие от собственников вторичного жилья. Май был месяцем новостроек и льготной ипотеки, - поделился наблюдениями директор регионального филиала риелторской компании "Этажи" Данис Латыпов. - При выборе объектов в новых домах наши клиенты стали чаще выбирать жилье стоимостью от трех до 3,5 миллиона рублей, при этом снизились продажи в ценовом сегменте 1,5-2 миллиона.
После снятия "антивирусных" ограничений, по его словам, застройщики стали активно вводить акции и скидки, делая ставку на клиентов, которые в июне бросились наверстывать упущенное. Необходимо было подстегнуть активность покупателей, которая до эпидемии имела тенденцию к снижению. Государство вводило свои меры поддержки (увеличенный маткапитал, выплаты семьям с детьми, снижение ставки по ипотеке), и люди не спешили с покупками, понимая, что дальше условия будут выгоднее.
- На вторичном рынке есть большая часть продавцов, готовых на снижение цен, и порядка 30 процентов тех, кто зафиксировал планку. Их логика понятна: вполне возможно, что людям захочется сохранить деньги в "квадратах". К концу лета мы увидим всплеск ипотечных квартир в продаже, - добавил Латыпов.
Новостройки Воронежа дорожают более быстрыми темпами, чем год назад. Об этом говорит не только стоимость квадратного метра, но и показатели цены в разбивке по типам объектов недвижимости, отметил Дмитрий Алексеев:
- Так, за II квартал средняя цена "квадрата" на первичном рынке выросла на 2,5 процента (в 2019-м она в эти месяцы не менялась), в сравнении с аналогичным периодом прошлого года - на 11. Сильнее всего подорожали объекты со свободной планировкой - на 50 процентов: в апреле - июне 2019-го метр здесь стоил 40,8 тысячи рублей, в 2020-м - 61,7. В среднем же "квадрат" нового жилья сегодня стоит 51 тысячу рублей.
На вторичном рынке квартиры свободной планировки за год, напротив, подешевели на 15 процентов - с 65 до 55 тысяч. Цена за "квадрат" для б/у жилья варьируется в Воронеже от 42 тысяч для многокомнатных объектов до 56 у студий. Средний уровень на конец июня - 49 тысяч рублей. Это на шесть процентов выше прошлогоднего показателя, сообщил Закирьянов.
Самая дорогая новая квартира, выставленная на продажу в Воронеже во II квартале, стоила 13 миллионов рублей. "Трешка" площадью 108 квадратных метров с черновой отделкой расположена на 23-м этаже дома на Олимпийском бульваре. Наиболее бюджетным вариантом в базе объявлений была 19-метровая квартирка свободной планировки, без отделки. Хозяйка просила за нее 700 тысяч и, судя по всему, нашла покупателя.
Также свободную планировку имела и 500-метровая "рекордсменка квартала" на вторичном рынке стоимостью 30 миллионов рублей. По сути, это несколько квартир без отделки, которые предлагалось объединить в одну. Расположены они на последнем, 22-м этаже жилого комплекса "Сердце города", сданного еще в 2012-м. На сегодня объявление снято. Самым дешевым вариантом к началу июля была 28-метровая "однушка" на первом этаже деревянного дома в поселке 1-е отделение совхоза Масловский. Водопровода и санузла внутри нет, но их, как уверяет собственник, "можно сделать". За все про все - 350 тысяч, а "реальному покупателю" готовы сделать скидку.
В среднесрочной перспективе ожидать стремительного подорожания квартир не стоит - независимо от того, новые они или "подержанные", считают эксперты. На фоне эпидемии одни воронежцы уже ощутили сокращение доходов, другие ожидают его - люди занимают выжидательную позицию и с еще большей, чем прежде, осторожностью подходят к крупным сделкам.
Кстати
Федеральный портал "Мир квартир" определил субъекты РФ, где покупка жилья для последующей сдачи в аренду принесет наибольшую доходность. Исследование охватило 70 региональных центров с населением свыше 300 тысяч человек. Из базы портала взяли средние значения стоимости квартир и сдачи их в аренду. Затем был вычислен годовой доход собственника из расчета, что жилье снимают круглый год. Для простоты аналитики не стали брать в расчет расходы владельца на ремонт, продвижение объявлений, "коммуналку" и налоги, а также простои во время поиска очередного арендатора.
Вышло, что средняя доходность квартиры по стране - шесть процентов годовых, срок окупаемости - 16,6 года. В Москве показатели похуже: возврата средств надо ждать почти четверть века, а выгода составит при нынешнем раскладе всего 4,2 процента годовых. На пятом месте среди регионов, где смысла инвестировать в квартиры меньше всего, - Белгород. При доходности 4,8 процента первую прибыль собственник, купивший квартиру сейчас, увидит через 21 год. Немногим лучше ситуация во Владимире и Курске.
Возглавляют рейтинг по Центральному федеральному округу Калуга и Липецк. Покупка жилья там обещает окупиться через 14 с половиной лет, а средняя доходность таких инвестиций, по расчетам портала, составляет 6,9 процента годовых. Примерно на том же уровне находятся Воронеж, Рязань, Тверь и Ярославль.
- Хотя сдача жилья внаем дело непростое, мы видим, что в большинстве регионов доходность от аренды превышает доходность по банковским вкладам, которая сегодня составляет в основном четыре - шесть процентов, - отметил гендиректор портала Павел Луценко.