В Крыму инвесторы столкнулись с проблемами при смене категории земли

Некоторые инвесторы, решившие заняться бизнесом в Крыму, сталкиваются с определенными сложностями при оформлении земельных участков. Чаще всего они вызваны наложением границ одних участков на другие, несоответствием градостроительной документации или наличием прав третьих лиц. В региональном минэкономразвития уверяют, что в 2018 - 2019 году, когда муниципалитеты утвердили документацию градостроительного зонирования и территориального планирования, некоторые проблемы удалось решить. Но, увы, не все.

Дачный поселок у моря

Так, в неприятной ситуации оказалось предприятие, которое несколько лет тому назад начало строить в районе улицы Жени Дерюгиной в Симферополе мусороперерабатывающий завод мощностью 150 тысяч тонн отходов в год. Инвесторы собирались открыть производство в апреле 2018 года, в строительство намеревались вложить 96 миллионов рублей. И хотя проект возведения комплекса в 2017 году одобрил Совет по улучшению инвестиционного климата РК, завод, толком не начав работать, в прошлом году закрылся. Власти республики внезапно заявили, что построенное в полукилометре от жилого массива предприятие с вредным производством, вызывавшее недовольство жителей микрорайона Каменка, необходимо переместить.

В Феодосии местный житель Дмитрий Чередников в 2006 году, работая в колхозе, получил участок из земель сельхозназначения в селе Береговом. В прошлом году он задумал построить здесь коттеджный поселок, поскольку, согласно принятому генплану Феодосии, тот включен в зону Ж-1, то есть застройки индивидуальными жилыми домами.

- Власти отказывают мне в возможности вести строительство, поскольку это земля сельхозназначения. Однако участок включен в границы населенного пункта, - говорит Дмитрий. - Участок находится рядом с жилыми домами, поэтому его никак нельзя использовать для ведения сельского хозяйства.

В похожей ситуации оказался инвестор из Сыктывкара Олег Винокуров, решивший строить дачный поселок. Госкомрегистр категорически отказался изменить категорию и вид разрешенного использования двух из трех земельных участков. По мнению предпринимателя, отказ абсолютно необоснованный.

Сверившись с генпланом муниципалитета, Винокуров приобрел три земельных участка сельскохозяйственного назначения, рассчитывая затем изменить существующий вид разрешенного использования. Он намеревался построить на них дачи для северян. Согласно принятому Феодосийским горсоветом осенью 2018 года генплану, все три участка включены в границы села. Норма же Земельного кодекса РФ гласит, что земли сельскохозяйственного назначения всегда находятся за границами населенных пунктов.

- Пообщавшись с земляками, я понял, что такие дачные дома востребованы, - рассказывает Олег. - Для покупки земли взял в банке кредит.

По словам предпринимателя, на трех участках общей площадью около 15 гектаров планировалось разместить 140 одно- и двухэтажных домов с приусадебными участками по 8 - 10 соток.

- Причем я собирался на собственные средства провести туда коммуникации и оборудовать проезд между домами, - уточнил он.

Весной прошлого года Винокуров приступил к переводу земельных участков из одной категории в другую, для чего обратился в администрацию города и министерство имущественных и земельных отношений Крыма.

- Утвержденный генплан подвиг меня к приобретению участков, - говорит Олег. - Я никогда не думал выращивать там рожь или строить ферму. Да и после включения земель сельхозназначения в границы населенного пункта использовать их таким образом нельзя, поскольку они уже находятся в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Поэтому я рассчитывал при учете участков Госкомрегистром на беспрепятственное изменение их категории и вида разрешенного использования.

Хождение по мукам

По словам Олега, он подал в Госкомрегистр заявление, в котором попросил поставить на государственный кадастровый учет участки, попутно изменив их категорию с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов. Кроме того, Винокуров попросил изменить существующий сельскохозяйственный вид разрешенного использования земель.

- И началось! Администрация Феодосии ссылалась на Госкомрегистр, тот, в свою очередь, - на администрацию, - рассказывает Винокуров. - В итоге в администрации сообщили, что необходимые для перевода участков в новые категории сведения о местоположении границ муниципалитета планируется внести в Единый госреестр недвижимости до 1 ноября 2019 года. Заминку объяснили необходимостью дополнить утвержденный генплан.

Позже суд установил, что госрегистратор, вместо того чтобы запросить в Феодосийской администрации сведения о кадастровых номерах участков Винокурова, свою обязанность возложил на землевладельца. В итоге суд признал, что "несвоевременное направление документов в порядке межведомственного взаимодействия не должно приводить к нарушению имущественных прав граждан и к иным неблагоприятным последствиям".

Минсельхоз подкрался незаметно

Уже в ходе судебного разбирательства Винокуров узнал, что в ноябре 2017 года, то есть за год до того, как горсовет Феодосии принял генплан муниципалитета, министерство сельского хозяйства Крыма согласовало утвержденный позже проект. Тот самый, которым приобретенные им участки включены в границы села Берегового и, соответственно, в зону застройки индивидуальными жилыми домами. Каково же было изумление землевладельца, когда следом он узнал, что в октябре 2019 года региональный минсельхоз отыграл назад и объявил расширение существующих границ села Берегового за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения несостоявшимся.

- Несут ли чиновники минсельхоза ответственность за свои прямо противоположные решения, которые наносят материальный ущерб гражданам, как в моем случае, и готовы ли этот ущерб возмещать? - спрашивает Винокуров. - Кроме того, вызывает удивление, как Госкомрегистр изменил категорию земель сельхозназначения соседних с моими участков, расположенных, между прочим, за границами населенных пунктов.

По словам Винокурова, вынесенное Феодосийским судом в конце марта этого года решение Госкомрегистр обжаловал в Верховном суде Крыма.

Чиновники стараются представить Крым как регион, где инвестор получает всестороннюю поддержку. А в действительности бизнес сталкивается с бюрократическими препонами, устранение которых затягивается на годы.

Официально

Алексей Костин, первый заместитель председателя Госкомрегистра РК:

- Решением Феодосийского горсовета 31 октября 2018 года утвержден генеральный план Феодосии. В порядке, предусмотренном межведомственным информационным взаимодействием, распорядительный акт и содержащие сведения документы, необходимые для внесения в ЕГРН сведений о границах населенного пункта, в Госкомрегистр не поступали. Администрация Феодосии не направляла документы для изменения категории земель земельных участков, в связи с чем в ЕГРН указанные сведения отсутствуют.