Новости

01.09.2020 14:17

Взять в оборот

Как решить проблему нехватки земельных участков для возведения многоэтажек в городах?
Текст: Светлана Разворотнева (первый зампредседателя комиссии Общественной палаты РФ по территориальному развитию и местному самоуправлению)
Отсутствие земельных участков - это, пожалуй, один из главных факторов, который тормозит развитие жилищного строительства и увеличивает его стоимость. Идеальным вариантом для застройщиков стало бы комплексное развитие территорий по примеру Белгородской области. Там одновременно планируют не только размещение домов, но и прокладку дорог и коммуникаций. Инженерные сети в таком случае обходятся гораздо дешевле, потому что их развитие входит в инвестпрограммы естественных монополий, реализуемые за счет тарифа. Когда становится понятно, где будет идти застройка (особенно если это крупный участок), поставщики энергоресурсов "разворачиваются" в этом направлении.

Но во многих регионах большая часть земель в населенных пунктах и рядом с ними находится в частной собственности, что создает для местных и региональных властей серьезные проблемы в развитии жилищного строительства. Как правило, свободные участки - так называемые "неудобья" без дорог и коммуникаций. Строительство там очень дорогое, и люди туда ехать не хотят.

Для городов с развитой инфраструктурой решением вопроса могли бы стать программы развития застроенных территорий. Это практически то же самое, что в Москве называется реновацией. Однако в столице для ее запуска пришлось принять специальный закон. В регионах же развитие застроенных территорий пока идет плохо: во-первых, нет инвесторов, а во-вторых, нет адекватной нормативно-правовой базы. Не решена масса вопросов: как включать в программу те или иные территории, по каким границам и основаниям, какова роль собственников объектов, как принимать решения...

В Госдуме рассматриваются два документа с вариантами урегулирования этих проблем: "закон Хованской" (ФЗ-59 "О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации") и проект Законодательного собрания Санкт-Петербурга. Кроме того, законопроект по данному вопросу готовится в комитете Совфеда по федеративному устройству. Но пока конкретного решения законодателя нет.

Для городов с развитой инфраструктурой решением вопроса могли бы стать программы развития застроенных территорий

Поэтому, к сожалению, там, где нет свободной земли, но нужно обновить какой-то участок в центре, - единственным вариантом остается признание домов аварийными. Что приводит иногда к диким последствиям. Например, в Татарстане множество приличных домов в Зеленодольске, Альметьевске и других городах одномоментно признают аварийными. Люди сопротивляются, возмущаются, но другого способа получить участки у властей нет. Хотя развитие застроенных территорий могло бы стать важным инструментом обновления городов и решения жилищных проблем. Тем более что изменения, внесенные в 85-ФЗ, позволяют Фонду содействия реформированию ЖКХ софинансировать проекты развития застроенных территорий, если при этом идет переселение граждан из аварийного жилья. Однако самих проектов пока недостаточно.

Застройщики вынуждены выкупать участки по достаточно высокой цене. Если мы хотим все-таки сделать жилье доступнее, нужно предусмотреть снижение стоимости земли. Один из вариантов - продажа по схеме "голландского аукциона": выигрывает тот, кто предлагает самую низкую стоимость. Такие конкурсы проходят во всем мире.

В России огромное количество земель, на которые наложено табу, в том числе связанных с предприятиями оборонного комплекса и другими закрытыми структурами. Значительная часть этой территории занята непрофильными объектами. В общем, по сути участков под застройку-то у нас много, но нужен комплекс мер для последовательного вовлечения их в оборот.

В регионах Филиалы РГ Центральная Россия ЦФО Воронежская область Воронеж