Новости

15.09.2020 16:41

Счет в пользу Ставрополья

По правилам проектного финансирования активно работают девелоперы лишь одного из семи регионов СКФО
Переход на эскроу-счета осуществили 40 процентов застройщиков России. Об этом сообщил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов на Всероссийском съезде строительных саморегулируемых организаций в Петербурге. Однако на Северном Кавказе на новые рельсы активно переходят только девелоперы Ставропольского края, а в республиках эскроу-счета популярностью не пользуются.

Напомним, с первого июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан хранятся на банковских счетах эскроу, строительство при этом ведется на кредиты. Воспользоваться деньгами дольщиков девелоперы могут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.

В Ставропольском крае с начала нынешнего года размер средств, размещенных на эскроу-счетах, вырос в 10 раз - с 172,5 миллиона до 1,8 миллиарда рублей. Такие данные привели в отделении по Ставропольскому краю Южного главного управления ЦБ РФ. На первое августа ставропольцы открыли в учреждениях, уполномоченных заниматься договорами участия в долевом строительстве, 1554 эскроу-счета, при этом жители Северной Осетии - всего 49, Ингушетии - девять, а Дагестана - один. В остальных республиках СКФО ни один застройщик проектным финансированием не пользуется, соответственно, и таковых счетов дольщики там не открывали.

Что касается Ставрополья, то, по данным Центробанка, к середине лета 2020 года кредитные организации заключили с застройщиками края 12 договоров на сумму около 3,2 миллиарда рублей. Несмотря на кризис в экономике из-за пандемии, эта отрасль смогла удержаться на плаву в регионе, жители которого не теряют интереса к покупке недвижимости.

- В крае низкая себестоимость строительства, - поясняет заместитель управляющего отделением Ставрополь Южного ГУ Банка России Игорь Шапин. - По данным федеральной статистики ЕМИСС, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра в регионе более чем на 12 тысяч рублей ниже среднероссийского показателя. При этом население имеет возможность инвестировать средства в недвижимость, используя квартиры в качестве альтернативного способа сохранения своих сбережений.

Необходимо отметить, что закон не обязует всех без исключения застройщиков использовать проектное финансирование. Компании могут возводить многоэтажки на собственные или кредитные средства без заключения договоров с дольщиками. Кроме того, если на первое июля 2019 года дом был готов не менее чем на 30 процентов, то работы в нем можно закончить по старым правилам.

"На сегодняшний день в Ставропольском крае 30 застройщиков завершают возведение 41 объекта общей площадью 653 тысячи квадратных метров. Средства граждан, размещенные на блокированных банковских счетах, привлекла 21 компания, строящая 52 многоквартирных дома и одно нежилое здание", - пояснили в министерстве строительства края.

В ведомстве добавили, что технически открыть эскроу-счет несложно. Сделать это можно в течение одного рабочего дня. "Мировая пандемия внесла свои коррективы в процесс. Многие банки стали предоставлять данную услугу онлайн - в "Личном кабинете" физического лица", - пояснили в минстрое.

В крае активно проектным финансированием занимается Сбербанк. В учреждении корреспонденту "РГ" заявили, что по рабочим заявкам от застройщиков отказов у них не было.

"Всего на юге России и Северном Кавказе строится 13 миллионов квадратных метров жилья. Банк финансирует реализацию более 130 проектов. Мы одними из первых начали кредитовать отрасль с использованием эскроу-счетов. С начала этого года банк принял 52 положительных решения по эскроу на 46,5 миллиарда рублей, из них 18 - в Ставропольском крае на 8,9 миллиарда", - отметили в пресс-службе банка. Кроме того, в 2020-м Сбербанк выдал кредит на 139 миллионов рублей первому в Северной Осетии застройщику, решившему работать по новым правилам долевого строительства. Деньги пойдут на возведение пятиэтажного 70-квартирного дома.

Сами застройщики отмечают, что для получения проектного финансирования нужно немало потрудиться на бумажном поприще (открытие непосредственно эскроу-счетов трудностей не представляет), тем не менее оно сделало рынок недвижимости более цивилизованным.

- Можно сказать, появился новый контролирующий орган в лице банка, который, наверное, самый заинтересованный из проверяющих. Но ничего критичного в том, что нашу отрасль сделали более прозрачной даже для нас самих, нет. Теперь мы более тщательно оцениваем финансовую состоятельность проектов, - считает директор по развитию компании "СтройЖилСервис" Роман Пихельсон.

В республиках же новый механизм пока популярностью не пользуется. В управлении государственного строительного надзора минстроя Дагестана корреспонденту "РГ" рассказали, что сейчас в регионе 17 компаний возводят 28 многоквартирных домов с участием средств граждан. Заключен 2261 договор на 3,8 миллиарда рублей. Однако степень готовности 21 объекта на первое июля 2019 года составляла 30 процентов, поэтому здесь проектное финансирование не было обязательным. В одном доме все квартиры удалось продать, и здесь работы завершат за счет ранее привлеченных средств граждан. Остальные объекты девелоперы планируют закончить на собственные средства. Пока что в регионе только одна фирма из Каспийска зарегистрировала первый договор долевого участия и открыла счет эскроу.

"Одна из причин отказа большинства строительных компаний Дагестана работать по проектному финансированию - религиозные убеждения. Застройщики не хотят брать кредитные средства (по канонам ислама брать деньги под процент считается грехом. - Ред.). Кроме того, из-за недоверия к проводимой в этой сфере реформе компании опасаются начинать новые проекты, так как боятся потерять свой бизнес и остаться банкротами", - рассказал представитель министерства.

В минстрое РД также добавили, что, по словам тех застройщиков, которые все же пытались получить ссуду, банки ввели достаточно жесткие требования к строительным компаниям, которые сложно соблюсти. Предприниматели жалуются, что банки занижают стоимость их активов, а это значит, что и кредит может оказаться меньше, чем тот, на который рассчитывает застройщик. А если денег не хватит на возведение объекта, то возникает риск банкротства. Кроме того, если по каким-то причинам девелопер не сможет соблюсти сроки работ, то ему грозит еще и потеря его активов. Еще один момент - при задержке платы от гражданина банк может расторгнуть с ним договор, но крайним останется застройщик, у которого не окажется средств на погашение кредита в срок, так как квартира не будет продана.

"В случае если строительные компании республики не смогут получить проектное финансирование в связи с жесткими требованиями банков, многим придется уйти с рынка жилья", - не стали скрывать в минстрое РД.

В банках же считают, что новая система снизила риски и открыла дополнительные возможности для девелоперов, банков и населения: "Механизм эскроу-счетов защищает средства граждан, участвующих в долевом строительстве, и полностью исключает возможность появления обманутых соинвесторов. Он сработал и во время пандемии - строительная отрасль, как и другие, оказалась под ударом, но количество проблемных объектов не увеличилось. Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока на покрытие материальных расходов свелся к минимуму", - отметили в Сбербанке.

Мнение

Запир Акаев, генеральный директор Ассоциации СРО "Гильдия строителей СКФО":

- В Дагестане в последние годы была вседозволенность - строили где и как попало, а застройщиками были в большинстве своем физические лица, имеющие землю, деньги и пользующиеся "телефонным правом". Фактически жилищное строительство оказалось отдано на откуп частникам. Гильдия строителей СКФО неоднократно писала во все инстанции, что их работа не соответствует требованиям федерального законодательства и ими должны заниматься муниципальный контроль, прокуратура и правоохранительные органы.

Что касается непопулярности проектного финансирования в республике, то тут стоит отметить, что ситуация с уполномоченными работать с эскроу-счетами банками непростая. В них нет сотрудников, разбирающихся в проектно-сметной документации, отсутствует доступный механизм доступа к заемным ресурсам.

Какой мой прогноз? Пройдет год или того меньше, и в Дагестане не останется нормальных застройщиков, соответствующих требованиям федерального законодательства. К нам придут компании из других субъектов. Этот процесс уже начался. И на свои объекты в качестве субподрядчиков за мизерную плату они и наймут местные строительные организации. И тогда можно будет говорить о полноценном кризисе в строительной отрасли республики.

В регионах Филиалы РГ Юг России Филиалы РГ Кубань. Северный Кавказ СКФО Дагестан СКФО Ставропольский край СКФО Северная Осетия Регулирование инвестиционного строительства