Взгляд свысока

Зачем сегодня строят небоскребы: для жизни, работы, экономии или для престижа

В России к высотным относят здания выше 75 метров, это, как правило, 25-27 этажей.
Квартиры на последних этажах высоток оказываются дороже на 30-40 процентов. За что берут? За панорамный вид из окон! По статистике, 10 процентов горожан предпочитают верхние этажи. Фото: Татьяна Андреева Квартиры на последних этажах высоток оказываются дороже на 30-40 процентов. За что берут? За панорамный вид из окон! По статистике, 10 процентов горожан предпочитают верхние этажи. Фото: Татьяна Андреева
Квартиры на последних этажах высоток оказываются дороже на 30-40 процентов. За что берут? За панорамный вид из окон! По статистике, 10 процентов горожан предпочитают верхние этажи. Фото: Татьяна Андреева

Эксперты прогнозируют, что небоскребы будут активно расти (без учета Москвы), преимущественно в Екатеринбурге, Саратове, Новосибирске, Владивостоке, Нижнем Новгороде и Петербурге.

"Российская газета" провела совет экспертов со специалистами этих городов. Выяснилось, что не все они разделяют такие прогнозы.

На следующей неделе в Екатеринбурге пройдет ежегодный международный форум, посвященный в том числе и строительству высотных зданий. Генеральная тема для дискуссий - осознанное строительство.

Что это? Это когда для тех, кто проектирует, строит и продает, главными приоритетами становятся комфорт, качество и безопасность жизни будущих обитателей тех же небоскребов, экологическая и социальная ответственность.

Взяли эту тему за основу и мы. В каких городах надо строить небоскребы, а в каких нет? Где лучше и полезнее жить - в обычном доме или высотном? Обсудили парадокс: почему себестоимость высотки меньше, а цены на квартиры больше, чем в доме до 25 этажей.

Что любопытно. Даже те наши эксперты, которые говорили о необходимости высотных зданий для их городов, признались, что сами все-таки предпочитают жить в обычном доме, а не в человейнике.

Квартиры на последних этажах высоток оказываются дороже на 30-40 процентов. За что берут? За панорамный вид из окон! По статистике, 10 процентов горожан предпочитают верхние этажи.

Господа эксперты, так нужны вашему городу высотки?

Валентин Аникеев, членкор Российской академии архитектуры и строительных наук:

Владивостоку просто необходимы! Главная причина - у него мало территории. Город расположен на полуострове - на кончике пальцев, как говорят архитекторы.

С трех сторон омывается морем, так что расти некуда. А поскольку Владивосток стал финансовым и бизнес-центром Дальнего Востока, то должен иметь определенный формат, указывающий на некую столичность. Думаю, высотки, в которых бы размещали органы управления, могли бы указывать на это. У нас уже есть и административные высотные здания, и жилые. Они отлично смотрятся на сопках.

Аркадий Чернецкий, первый заместитель главы Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:

В плане развития высотного строительства я считаю Екатеринбург новаторским городом. У нас есть проекты новых небоскребов.

То есть высотка больше вопрос престижа, чем экономической выгоды?

Аркадий Чернецкий: Если говорить о жилой недвижимости, то вопрос высотности - это прежде всего экономическая выгода.

Иначе бы не строили. Первая жилая высотка была сдана в Екатеринбурге почти 15 лет назад. И уже с тех пор фоновая застройка в городе стала высотной. На дома этажностью 25+ приходится около половины площади возводимого жилья. Построены десятки многоэтажных комплексов, многие из них высотой более 100 метров.

Где в городе эти комплексы больше необходимы: на периферии или в центре?

Аркадий Чернецкий: Общественные и офисные здания, в том числе и высотные, нужны не только в центре.

Деловая жизнь должна развиваться и в отдаленных районах, чтобы сократить так называемую маятниковую миграцию. Я считаю, что на периферии нужно проектировать офисные центры, бизнес-центры, центры деловой и досуговой активности, отвечающие требованиям безопасности и комфорта.

Высотные здания позволяют очень эффективно использовать территорию города, но в то же время формируют так называемые "каменные джунгли"

Валентин Аникеев: И все-таки - в центре. В таких местах, которые принято в магаполисах называть "city".

Владивосток как место проведения Восточного экономического форума мог бы обзавестись деловым центром, в котором высотные здания были бы уместны. Он подчеркивал бы значимость. Ведь имиджевая сторона в бизнесе, тем более международном, имеет значение.

Владимир Линов, заслуженный архитектор России, член Градостроительного совета Санкт-Петербурга:

Буду категоричен. Высотные здания в Петербурге не нужны вообще! Это моя позиция, но не все члены Градостроительного совета ее разделяют.

Почему не нужны? Не вписываются в эстетику города?

Владимир Линов: Да! Эстетически высотные здания не совместимы с исторической застройкой Петербурга. И могут исказить идентичность архитектурного облика, который признан во всем мире эстетической ценностью!

В Петербурге уже есть Лахта-центр, высотка на 40 этажей на площади Конституции, а также несколько десятков жилых высоток в районах новой интенсивной застройки. Но высотки и массовая застройка ими наносит вред здоровью и социальным отношениям жителей.

Но экономически это выгодно.

Владимир Линов: Экономически такие здания целесообразны при дефиците земельных участков в деловых центрах городов. Они позволяют получать доход от сдачи в аренду деловых площадей в местах наибольшего скопления людей.

А в Петербурге много пустующих или слабо используемых участков и в историческом центре, и вокруг него, на старых промышленных территориях.

Зоя Рюрикова, председатель правления Нижегородского отделения Союза архитекторов России:

У Нижнего Новгорода тоже есть свое историческое лицо. И не стоит гнаться за Москвой. Делать ставку на дома выше 75 метров, когда есть куда расти вширь. Тем более что многоэтажная жилая застройка быстро деградирует.

Это становится понятно, когда войдешь в подъезд дома, построенного в 1980-х годах. Нужно искать новые типы особенно социального жилья, понимая, как оно будет жить во времени.

В остальном - у каждого города свой путь. Можно восклицать: "Вау!", глядя на небоскребы в Китае или в Дубае. И наслаждаться соразмерностью и пониманием ценности масштаба, превалирующих в исторических городах Европы.

Сергей Дядченко, член правления Саратовского отделения Союза архитекторов России:

Согласен, однозначного ответа нет. Есть обстоятельства, когда высотки определенно нужны. Они задают определенный ориентир в городе, формируют силуэт. Высотка интересна с точки зрения раскрытия окружающего пространства изнутри объекта - видом из окна. Кроме того, высотное жилье, как уже говорилось, дает экономию, потому что оно занимает меньше земли, чем обычное.

В мире есть примеры городов, которые построены под одну высоту, Париж, допустим. Есть города, которые характеризуются разновысотной, в том числе высотной застройкой.

Александр Ложкин, главный архитектор Новосибирска:

Застройка должна быть разнообразной. Если появится интересный проект небоскреба, он сможет сделать город привлекательнее. Но и зацикливаться на этом не стоит. Нужно понимать, что строительство высоток - это обычно все-таки в первую очередь вопрос престижа. Еще в средневековой Италии богатейшие купцы старались построить башню повыше. Но руководствуясь этими соображениями можно получить лишь очередной замороженный проект.

Большинство жителей, опрашиваемых в разных странах мира - до 80 процентов, - предпочитают жить в городе, но в доме на собственном участке. Фото: Александр Корольков

Если бы у вас был выбор, где предпочли бы жить: в обычном доме или в высотном?

Валентин Аникеев (за высотки в городе): Я бы выбрал двухэтажный дом. Вообще усадебная застройка - дома в два-три этажа - самый лучший вариант для жизни, она позволяет впустить в жилую среду оптимальный объем природы.

Сергей Дядченко (за высотки в городе): Давайте я скажу не свое мнение. Проводилось социологическое исследование в Саратове. Примерно 40 процентов граждан желают жить в индивидуальных домах или таунхаусах. А остальные готовы жить в многоэтажках. Вопрос, в обычном многоэтажном доме или в высотном, для большинства не столь важен.

Аркадий Чернецкий (за высотки в городе): Жить - в доме на земле. Но допускаю возможность работы в высотном офисе.

Владимир Линов: Я живу в квартире, находящейся в трехэтажном доме в центре Санкт-Петербурга. И это мой выбор, который меня устраивает.

Кстати, большинство жителей, опрашиваемых в разных странах мира (от 40 до 80 процентов), предпочитают жить в городе, но в односемейном доме на собственном участке от 400 квадратных метров.

Опросы показывают, что большинство людей видит свое жилищное счастье максимум на седьмом этаже, в среднем - на третьем-четвертом

Александр Ложкин (за разнообразное строительство в городе): Абсолютно точно не хотел бы жить высоко. Да, кому-то нравится это - прекрасные панорамы, современное, комфортное жилье. Но мне хватает того, чтобы побывать на смотровой площадке или выпить кофе в ресторане. А потом все же спуститься на землю.

Самым комфортным и востребованным жильем во всем мире является квартальная застройка в 5-8 этажей. Но у горожанина обязательно должен быть выбор: жить в пятиэтажке или в высотке.

Кстати, недавно в России провели любопытный опрос. Для начала поинтересовались, хотят ли люди, чтобы в городе появились небоскребы. Половина ответила утвердительно.

Но когда их спросили, какой этаж они бы выбрали, лишь несколько процентов отдали предпочтение высоте.

А подавляющее большинство людей видит свое жилищное счастье максимум на уровне седьмого этажа, в среднем - на третьем-четвертом.

Валентин Аникеев: Неправильно считается! Стоимость строительства высоток выше, чем малоэтажных зданий.

Нужно тянуть коммуникации на большую высоту, нужны подстанции для обеспечения хорошего давления воды на 25-м этаже и прочее. Нужно также больше технических средств для безопасности.

Стоимость же квартир в таких домах у нас определяется не себестоимостью, а прибылью, которую хочет получить застройщик.

Сергей Дядченко: При высотном строительстве меняется структура затрат. При обычном строительстве мы, действительно, больше платим за землю, при высотном - земля обходится дешевле, в то же время выше затраты на техническое оснащение домов, инженерные системы.

Но сейчас происходит интересная ситуация: строительство 20-25-этажных домов становится экономически эффективно. Раньше этого не было. Причина в том, что земля на наиболее привлекательных строительных площадках значительно выросла в цене.

Строительство 20-25-этажных домов стало экономически эффективным

Владимир Линов: С себестоимостью все не так однозначно. Чем выше здание, тем дороже несущие конструкции и инженерные системы, но тем меньше затраты на фундаменты и крыши. А при повышении плотности жилого фонда на территории - на земельный участок.

Баланс затрат зависит от конкретных условий. В настоящее время сильное влияние на себестоимость оказывает стоимость земли и высокая норма прибыли застройщика.

Зачастую квартиры на последних этажах высоток, действительно, оказываются дороже на 30-40 процентов.

За что берут? За панорамный вид из окон! Квартиры одинаковой площади на одном этаже могут также из-за этого сильно разниться в цене.

Статистика свидетельствует: 10 процентов горожан предпочитают верхние этажи из-за панорамного вида.

Нет таких лестниц

Валентин Аникеев: Конечно, высотки менее безопасны, чем здания небольшой этажности. С точки зрения той же пожарной безопасности. Нет у нас пожарных машин с лестницами, способными дотянуться до 20-го этажа! Полагаю, жить выше пятого этажа вообще небезопасно, да и некомфортно.

Сергей Дядченко: Вопрос безопасности для проектировщика и заказчика - основной. Любое здание с повышением этажности обрастает системой необходимых инженерных решений. Например, уже в 16-этажных домах есть система дымоудаления из коридоров, незадымляемые лестницы, вплоть до посадочной площадки под вертолет на крыше.

В целом баланс мер безопасности соблюдается. В тоже время вы правы, проблема с противопожарной техникой для высотных зданий есть, лестницы в 75 метров есть не всегда.

Подальше от улицы

Владимир Линов: Абсолютно безопасных зданий вообще не существует.

Однако борьба с терроризмом привела к разработке многочисленных мер защиты. В основном это не увеличение прочности зданий, а меры защиты территории, акватории и воздушного пространства на подступах к нему, предотвращающие нападение. Важно, например, чтобы доминантные высотки не строили впритык к улице: во избежание риска, что террористы подгонят к зданию грузовик со взрывчаткой.

Что касается риска столкновения с самолетом, то он приближен к нулю. Строительство высоток согласовывают в аэронадзоре, самолеты не должны оказаться рядом со зданием.

Качает от ветра

Александр Ложкин: Вообще, если небоскребы появятся в Новосибирске, лучше бы это были административные здания. Использовать высотки для проживания действительно сложно. На верхних этажах могут серьезно ощущаться колебания.

С сейсмической обстановкой у нас все более-менее в порядке, хотя случались заметные толчки. Но от ветра на большой высоте никуда не деться.

Новосибирск вообще город ветреный. И когда небоскреб стоит на пути воздушного потока, то позади него создается область низкого давления, а перед ним - область высокого давления. Завихрения начинают здание колебать.

Для того чтобы нивелировать это воздействие, применяют опять же очень сложные технологии. Если попробовать объяснить проще - что-то вроде маятника, который гасит колебания и стабилизирует все 150-200 метров стали, стекла и бетона. В общем, жить на верхних этажах - скорее экзотика, чем необходимость.

Сергей Дядченко, член правления Саратовского отделения Союза архитекторов России:

Чтобы небоскребы не превращались в человейники, на их крышах оборудовали бассейны, сады и специальные площадки для отдыха. Фото: Татьяна Андреева

- На мой взгляд, пугает современного жителя города не само по себе высотное строительство, а то, что получило название "человейники".

Высотное здание хорошо в виде башни, объекта, который используется как ориентир, символ и знак в городском пространстве. Многофункциональное. И в силу этого притягательное место для горожан.

А вот когда высотка превращается в бесконечную стену, когда это очень плотная не сомасштабная человеку застройка, в которой он теряется, это ведет к отрицанию.

В последние годы в нашей стране достаточно активно идет дискуссия на эту тему. ДОМ.РФ провел ряд конкурсов среди архитекторов, чтобы понять, какова должна быть современная жилая застройка в российских городах. Результат этих конкурсов показал, что есть огромные резервы, прежде всего архитектурные, связанные с возможностью повышения качества городской среды.

Высотное здание хорошо, когда оно в виде башни, объекта, который используется как ориентир, символ

Сейчас ставится задача формирования города с развитой системой обслуживания, непосредственно приближенной к месту проживания. Это жилые комплексы, где 15-20 процентов площадей, в основном на нижних этажах, занято торговлей, общественным питанием, любым городским ретейлом. Получается компактный город, который не разрастается излишне и дает ощущение комфортного проживания.

В Саратове сложилась достаточно непростая ситуация, поскольку примеров таких жилых комплексов практически нет. Мне кажется, в первую очередь необходимо говорить о том, что в городе не достигнуто понимание в полной мере между властями и застройщиками, не урегулирована нормативная база. В 1990-2000-е годы нормативная база была достаточно расплывчатой, слабой, и застройщики побеждали. Мы видим примеры, когда новые здания построены так, что они грубо вторгаются в историческую среду. И наоборот, сейчас мы попадаем в ситуацию, когда доминируют запретительные нормативно-правовые меры, которые существенно сужают возможности застройщиков.

Сейчас читают