Контроль ИЖС поручат региональным операторам

Амбициозная задача национального проекта "Жилье и городская среда" - строить по 40 миллионов квадратных метров в виде индивидуальных домов - решается не без проблем. По федеральной инициативе, индивидуальные дома должны составить треть площади всего возводимого жилья в стране, однако даже в тех регионах, где люди с радостью бы приобрели или построили дом, это кажется почти недостижимым. В Совете Федерации провели круглый стол по теме, и эксперты пришли к выводу: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) нужно создавать дополнительные условия, в том числе на законодательном уровне. Одно из ключевых предложений - появление региональных операторов.

Что стоит дом построить

Качество жизни в индивидуальном доме несравнимо даже с престижными апартаментами в многоэтажке. Свобода от соседей, определенная степень независимости от общей коммунальной инфраструктуры и масса возможностей для досуга дома - вот что такое ИЖС . Однако даже в тех регионах, где люди с радостью бы строили дома, в этой сфере встречается масса барьеров.

В Курской области новые индивидуальные коттеджи все чаще можно видеть в сельских муниципалитетах: сами жители стали рассуждать о том, какой облицовочный кирпич нынче входит в моду, строительные фирмы и магазины материалов множатся и повышают сервис. Однако назвать ИЖС трендом регионального строительства не получается.

Глава региона Роман Старовойт отмечает, что развивать ИЖС, конечно, необходимо. Только вот как?

- Чтобы предоставить участки под строительство, необходимо подумать о том, как оснастить их необходимой коммунальной инфраструктурой, - поясняет глава региона. - А чтобы построить инженерные сети, нужно внести изменения в генеральный план.

Помимо этого, губернатор акцентирует внимание на главной проблеме: доходы курян не так уж велики, чтобы люди могли себе позволить массово возводить или просто приобретать жилье.

- Даже с учетом предложенных программ кредитования это очень сложно, - отмечает Роман Старовойт.

Впрочем, все это характерно и для других областей. К примеру, липецким многодетным семьям пришлось субсидировать первоначальный взнос по кредиту на строительство домов на бесплатных участках. Самостоятельно копили на эту желанную цель они бы очень долго.

Даже в Белгородской области, которая по праву считается флагманом ИЖС, ввод жилья для самостоятельных застройщиков стал непростым. Поэтому здесь решили трансформировать десятилетиями работавщую программу поддержки строительства домов. И на круглом столе в Совете Федерации инициатива белгородцев - о создании регионального оператора для развития ИЖС - нашла поддержку.

Операция "индустриализация"

В самой Белгородской области такой оператор был создан в самом начале строительного бума. Глава Белгородской ипотечной корпорации и Фонда поддержки ИЖС Антон Иванов рассказывает, что особый статус позволяет представителям компании следовать принятому алгоритму при выдаче земли застройщикам, строительстве инженерных сетей и дорог, а также комплексно развивать социальную инфраструктуру новых микрорайонов.

- Координирующие структуры с особым режимом деятельности, такие как наша, могут существенно ускорить не только эти процессы, но подобрать наиболее эффективные для региона типовые решения домов - для индустриального их строительства, - говорит Иванов. - Ведь если раньше большая часть строилась хозспособом: то теперь будущее - за индустриализацией ИЖС.

Региональный оператор если и не объединит земли для ИЖС, то сможет контролировать процесс их распределения без спекуляции

Госпошлины, генпланы, предоставление земли с торгов - все это, по словам Иванова, не только тормозит процесс, но и делает только землю существенно дороже. В такой ситуации раздавать участки людям по приемлемой цене не получится. Регоператор же может стать той структурой, которая если и не объединит земли для ИЖС, чтобы выдавать их без спекуляции, как в Белгородской области, то сможет проконтролировать процесс и оперативно отреагировать на негативные ситуации.

Кроме того, отдельная структура сможет мотивировать строительные компании на возведение целых коттеджных поселков: с гарантией на дома. Пока на рынке готовых коттеджей есть вопросы: те, кто строил якобы для себя, могут продать дом с недоделками и бракованными конструктивами. И заставить такого застройщика отвечать - очень сложно.

БИК, по словам Иванова, уже сформировала пул компаний, которые взялись за возведение коттеджей под Белгородом. Помимо этого, в самой компании тоже занялись строительством по собственной технологии: разнообразие на рынке жилья - тоже должно стать одной из целей регоператора.

- По идее, всем этим должны заниматься власти, - отмечает Антон Иванов. - Но мы понимаем, что когда есть оператор, то ошибок и недочетов будет гораздо меньше. Каждый участник процесса - будь то застройщик, сетевая компания или еще кто-то, имеет свои интересы. И чтобы учесть их все, нужен некий медиатор. Вот им и становится регоператор.

К тому же, ради его успешной работы на уровне региона могут приниматься необходимые законодательные решения. Так, к примеру, БИК строит сети водоснабжения без лишней бюрократии.

- Совместно с Минстроем, ДОМ.РФ и Агентством стратегических инициатив необходимо выработать ряд унифицированных требований, такой чек-лист, который будет обязан выполнить каждый регион, чтобы индивидуальное жилищное строительство на его территории начало развиваться, - предложил Иванов. - А потом с учетом специфики в каждом регионе должен быть свой дополнительный чек-лист: что он должен сделать, чтобы ИЖС заработало конкретно там: ведь строительство домов в Северо-Западном округ или Северо-Кавказском существенно отличается.

Финансы станут доступнее

Участники круглого стола в Совете Федерации, приняв предложения белгородцев, резюмировали: как бы там ни было, а индивидуальному жилью необходима господдержка.

- Иначе масштабное развитие индустриального домостроения индивидуального жилья невозможно, - отметил сенатор Аркадий Чернецкий.

Преференции, по словам экспертов, нужны как компаниям-застройщикам, так и покупателям готовых домов. Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин отметил, что проект программы по развитию индивидуального жилищного строительства уже разработан, при этом в документе прописано и формирование территорий комплексной застройки ИЖС, и строительство там инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, и льготные ипотечные кредиты.

Впрочем, нынешние проблемы с последними готовы решать и банковские структуры. Руководитель аналитического центра АО "ДОМ.РФ" Михаил Гольдберг назвал главный барьер для кредитования сегодняшних застройщиков: дома возводятся без типовых решений, а они менее ликвидны по сравнению с теми же квартирами.

Антон Иванов, в свою очередь, добавляет, что доступный финансовый ресурс - это, конечно, кредит. Но с выгодной процентной ставкой, понятными и несложными залоговыми требованиями и условиями для получения.

- Сейчас ИЖС для банка - высокорисковый объект кредитования из-за особенностей залоговой базы, - поясняет он. - Но индустриализация индивидуального жилищного строительства позволит унифицировать процессы и сделать их понятными и для банков. Они смогут снизить свои риски и предложить выгодные кредитные продукты для людей. Кроме того, если ИЖС перейдет в массовый сегмент, то себестоимость квадратного метра жилья будет снижаться. Ведь пока цена квадратного метра растет из-за высокого спроса: предложение не успевает за ним.

Если же ИЖС станет расти в регионах, то, по мнению экспертов, можно легко спрогнозировать перемены на рынке многоквартирных домов: им появится альтернатива, а значит, цены на "квадрат" станут более приемлемыми.