С чем связан ажиотажный спрос на ипотеку в Петербурге
В целом по стране в структуре ипотечных кредитов на новостройки приходится порядка 33 процентов. Остальное - вторичка. Но год назад доля первички составляла порядка 25 процентов.
В Петербурге ситуация другая - в Городе на Неве, по данным ЦИАН, на новостройки приходится 50 процентов ипотечных сделок. Почему люди стали массово вкладываться в недвижимость?
Ответ можно найти в документах мониторинга Агентства по страхованию вкладов. В Петербурге средний объем депозита составляет 440 тысяч рублей. Этого вполне хватает, чтобы взять ипотечный кредит, причем субсидированный, где достаточно иметь 15 процентов от цены квартиры. Для сравнения: на "вторичке" многие банки настаивают на том, чтобы клиент отдавал не менее 20 процентов.
В других крупных городах такая схема невозможна. Так, по данным Росстата, весной в Башкирии средний размер депозита составлял порядка 103 тысяч рублей, при том что в Уфе цена квадратного метра составляет около 70 тысяч рублей. Поскольку дешевле двух миллионов рублей жилье в столице Башкирии купить сложно, то очевидно, что депозита на первоначальный взнос не хватит. Похожая ситуация и в других городах-миллионниках.
Важным фактором стало и то, что с субсидированной ипотекой квартиру в Петербурге смогли позволить себе те, кто рассчитывал взять жилье в Ленобласти. К слову, в соседнем регионе зарегистрировано 3,8 тысячи субсидированных ипотечных сделок.
Ажиотажный спрос на жилье привел к росту цен в городе, причем резкому. Дело в том, что весной в Петербурге наблюдался дефицит предложения: в начале пандемии застройщики заморозили вывод на рынок новых объектов. Летом работа строительного комплекса вернулась в обычный режим, но ценовой маховик было уже не остановить: согласно исследованию Global Residential Cities Index, Петербург оказался на пятом месте в мире по росту цен на жилье с показателем 16,2 процента.
Руководитель комитета по ипотеке Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим Ельцов говорит, что по некоторым объектам рост цен составил 20 процентов.
- Создается ощущение, что люди буквально затариваются (прошу прощения за жаргонизмы) бетонометрами. Очевидно, они делают ставку на ослабление рубля и то, что в дальнейшем за счет инфляционного разгона ипотеку будет все проще обслуживать, - говорит Ельцов.
- Сейчас очень много людей, которые покупают жилье с точки зрения инвестиций, некоторые люди покупают "оптом" по две-три квартиры. Мы разделяем опасения, что эта история нам еще аукнется, - отмечает директор филиала "Ипотека.Центр" Иван Зинченко.
Многие эксперты считают, что никакого ипотечного пузыря нет. В частности, по словам Ольги Наследовой, руководителя ипотечного центра Объединенной группы риелторских компаний, несмотря на снижение ставок, требования у банков к заемщикам достаточно строгие. И неплатежеспособный человек, который, например, не делает пенсионных отчислений, в принципе не имеет шансов взять кредит.
А интерес к субсидированной ипотеке можно объяснить тем, что у людей нет денег на покупку жилья другим способом.
- Люди вкладываются в стены. Удастся сохранить - круто, удастся приумножить - еще лучше, - отмечают эксперты..
При этом большинство покупателей квартир все-таки рассматривают их для себя как семейный актив, об этом сообщили "РГ" сразу несколько представителей риелторского сообщества. Например, у риелтора агентства "Итака" Гелены Шатуновой с начала действия программы по субсидированию ипотеки была лишь одна сделка, когда жилье приобретали с конкретной инвестиционной целью.
Станислав Авраменко, эксперт агентства Century 21 Vesta, говорит, что профессиональные инвесторы покупают квартиры за наличные деньги без всяких ипотек, даже льготных. Любая переплата банку инвестору невыгодна.
- Чаще бывает ситуация, когда человек, которому есть где жить, берет квартиру на перспективу: в первое время он намерен ее сдавать, чтобы "ипотека сама себя платила", а затем жилье может быть продано или передано подросшим детям. По сути, это инвестиция отдельно взятого домохозяйства. Так небедные люди поступают, - сообщила "РГ" риелтор Александра Сергеева.
Разгон цен на рынке привел к тому, что квартиры даже по субсидированной ставке становятся все недоступнее для граждан с небольшими доходами, на которых, собственно, программа и была рассчитана. Сейчас анонсировано продление программы льготного кредитования. Эксперты считают, что это успокоит рынок: кому нужно взять ипотеку, будут более взвешенно подходить к покупке, станут дольше искать жилой комплекс своей мечты. Поэтому ажиотажный спрос на жилье в Петербурге в ближайшее время будет сходить на нет.