Поделиться
По данным Фонда имущества Петербурга, в ближайшее время будут выставлены на продажу помещения в здании казарм лейб-гвардии Измайловского полка на Измайловском проспекте, 2. Общая площадь всех объектов - 8140 квадратных метров. Будут выставляться на торги помещения на Московском проспекте, 20, Садовой, 13. К слову, в Адмиралтейском районе в городской собственности находится порядка 7900 объектов недвижимости площадью около миллиона квадратных метров. Инвентаризация прошла на 2670 объектах общей площадью 226,5 тысячи квадратных метров.
По Центральному району планы еще более амбициозные. Здесь планируется проверить 11 тысяч помещений общей площадью 2,2 миллиона квадратных метров. В итоге в коммерческий оборот планируется вывести 330 тысяч "квадратов". За все это город планирует выручить 24 миллиарда рублей.
Правда, шансов, что все эти помещения удастся продать или сдать в аренду, не так уж и много. По оценкам компании JLL, в Северной столице уже третий квартал падает заполняемость офисов. В бизнес-центрах пустуют сейчас 8,9 процента от всех площадей. До конца года объем всех бесхозных офисов в городе может достичь 300 тысяч квадратных метров. На фоне общей ситуации застройщики стараются не выводить на рынок новые бизнес-центры, понимая, что сейчас они не найдут арендаторов мечты и сильно продешевят.
В JLL прогнозируют, что падение спроса на офисы сохранится минимум до конца года. Похожая тенденция наблюдается на рынке стрит-ретейла, где пустует 12,9 процента помещений, аналитики компании полагают, что до конца года этот показатель возрастет.
Объекты, которые будет выставлять на торги город, еще предстоит приспосабливать под коммерческий оборот. В этом плане они проигрывают помещениям, в которые уже сейчас можно въехать и работать.
- Приспособление старых зданий под необходимый функционал будет очень затратным, принимая во внимание конструктивные особенности подобных сооружений, скрытые коммуникации, несоответствие сохранившихся чертежей и реальных деталей, ограничения, накладываемые на работы в объектах с охранным статусом. Из-за невероятно высокой капиталоемкости офисных кейсов на базе исторических активов перспективы их реализации сейчас выглядят неоднозначно, - говорит Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects.
Тем не менее в экспертном сообществе считают, что, несмотря на экономическую ситуацию, инвентаризацию проводить надо.
- Город, как добросовестный хозяин, должен знать, каким имуществом он владеет и управляет, в каком состоянии данное имущество, требует ли оно какого-либо ремонта, как его, это самое имущество, использовать, - говорит Дмитрий Желнин, управляющий партнер компании "Митсан Консалтинг". Эксперт подчеркивает: ситуация на рынке недвижимости меняется и реестр городского имущества на сайте КИО нуждается в постоянной актуализации. Правда, инвентаризация - это не самоцель, если стоит вопрос о выводе объектов в коммерческое использование, то, как подчеркивает Желнин, важно вкладываться не только в оценку, но и в предпродажную подготовку. Зачастую она не требует особых ресурсов, чтобы найти покупателя, иногда достаточно вывезти строительный мусор или сделать косметический ремонт.
О том, что предпродажная подготовка в данном случае необходима, говорит и Гавриил Королев, руководитель департамента недвижимости Инвестиционной группы "РВМ Капитал". Правда, получить сверхприбыль за счет генуборки в выставляемом на продажу объекте не получится. Королев уверен, что рассчитывать на сделку можно, только если устанавливается объективная цена. Если же объекты не востребованы на рынке, то их чаще всего продают через форму публичного предложения, когда цена торгуется вниз, а не через аукцион. Эксперт отмечает: спрос на дешевые здания и помещения, пусть и неприспособленные к тому, чтобы сразу начать их использовать, у бизнеса есть.
- По сути, число сделок по приобретению таких активов с апсайдом приближается к 50 процентам от общего числа сделок на рынке коммерческой недвижимости в этом году. Такие объекты востребованы инвесторами, так как после ремонта и реставрации могут приносить высокий доход - от 20 процентов годовых и выше, - отмечает Гавриил Королев.
На невостребованные объекты Королев советует снижать цену до нуля, ведь иногда бывают ситуации, когда отдать здание выгоднее, чем тратиться на содержание актива, который самостоятельно не получается ввести в оборот.
- Результатом нереализованности помещений в большинстве случаев является их снос или "реконструкция", под видом которой объект фактически уничтожается, даже если формально это памятник архитектуры или объект культурного наследия. Невостребованные объекты, не реализованные своевременно, порой умышленно доводятся до аварийного состояния и потом сносятся, - говорит президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования "Синергия" Александра Белоус.
Эксперты сходятся во мнении, что чем раньше невостребованное у города здание попадет на торги, тем больше шансов, что оно сохранится в первоначальном виде. Но даже если на объект нет желающих, эксперты советуют вновь и вновь выставлять его на торги, мотивируя это тем, что у каждого товара рано или поздно должен найтись свой покупатель.