В Екатеринбурге под давлением бизнеса изменили правила застройки
Главный вопрос, который волнует население: может ли это спровоцировать рост точечной застройки? Ведь повышение КСИТ означает, что на одном гектаре земли теперь допускается возводить 40 тысяч квадратных метров вместо 30.
Единичный случай
С точки зрения профессиональных участников рынка увеличение КСИТ - это своего рода компромисс. В частности, в свердловском отделении Союза архитекторов России считают, что этот коэффициент вообще нужно отменить, поскольку он "не предусмотрен федеральными нормами, а плотность застройки и комфорт населения регулируют другие общепринятые требования".
Аналогичной позиции придерживаются депутаты, проголосовавшие за изменения регламентной части ПЗЗ.
- Строительное законодательство - это совместная сфера деятельности РФ и региона. Органы местного самоуправления могут только дорегулировать какие-то части. КСИТы были введены в Екатеринбурге в 2015 году как дополнительное, а не обязательное условие. За это время многое изменилось в нормативной базе, поэтому сейчас они являются излишними, - уверен депутат Гордумы Владимир Крицкий, возглавляющий одну из крупных компаний-застройщиков.
По его мнению, отмена КСИТ не приведет к уплотнению застройки, случаи увеличения этажности будут единичными, лишь на участках в центре.
- В Екатеринбурге я точечной застройки вообще не вижу, за исключением отдельных домов. И то надо смотреть, не является ли это реализацией проекта планировки, утвержденного ранее. В любом случае администрация города на это может повлиять, когда согласовывает проект: она берет на себя ответственность, в том числе за соблюдение нормативов участниками рынка, - подчеркивает Крицкий.
Михаил Вечкензин был в числе пятерых депутатов, голосовавших против повышения КСИТ.
- Мы пытались объяснить, что это повлечет за собой увеличение нагрузки на сети, электроподстанции, но никто не захотел услышать, - рассказал он. - Последствия принятия поправок почувствуем не сразу, лет через 5-10. Сейчас дефицит мест в школах составляет 60 тысяч. Чтобы исполнить указание президента о переходе к 2026 году на учебу в одну смену, понадобится 60 миллиардов рублей. Бюджет города недотягивает даже до 50 миллиардов в год, а в условиях кризиса и пандемии вообще непонятно, что будет с экономикой. Мы сами себя загоняем в ловушку: земли в городе немного, а на окраинах строить никто не желает, всем надо в центр. При этом компании не хотят брать на себя нагрузку по дорогам, инженерным сетям, школам, детсадам. Единицы помогают в подготовке проектов.
Владимир Крицкий парирует: и не должны, ведь 214-ФЗ о долевом строительстве прямо запрещает строить что-либо, кроме жилья. В областном Союзе промышленников и предпринимателей добавляют: основная причина нехватки соцобъектов - не рост населения, кратный вводу (его и не было за последние 17 лет, просто квартиры стали побольше и покомфортнее), а освоение сельхозземель на периферии, где требуется создание с нуля всей инфраструктуры. Изменения в ПЗЗ позволят вовлечь в оборот большее количество участков, в том числе с обременениями - аварийными, ветхими, морально устаревшими зданиями.
Градоначальник Александр Высокинский на брифинге подчеркнул, что муниципалитет делает все, чтобы при подготовке градостроительных планов учитывался баланс между комфортным жильем и обеспечением территорий школами, детсадами, парковками и дорогами. Разработана план-карта строительства соцобъектов. До конца года ее утвердят, после чего застройщики будут обязаны следовать этому документу.
- В июле 2020 года мы приняли новое положение о проектах планировки, этот документ позволит уйти от разного рода конфликтов. Да, мы обеспокоены решением суда, которое отстранило муниципалитет от согласования архитектурно-градостроительного облика зданий. Раньше именно этим сдерживали точечную застройку, а теперь стали появляться такие объекты. Поэтому мы совместно с областным минстроем обратимся в Госдуму с инициативой об изменении Градостроительного кодекса РФ, - отметил Высокинский.
Пыль столбом
Здесь можно было бы поставить красивую точку, если бы автор этих строк нос к носу не столкнулась с точечной застройкой, согласованной чиновниками. В нашем тихом дворе по улице Амундсена много лет стояло двухэтажное здание АТС. А теперь на его месте новый собственник участка, крупный и весьма уважаемый застройщик, хочет воткнуть 26-этажку.
Узнали мы об этом неожиданно: в конце августа во двор пригнали экскаватор и начали ломать бетонные стены АТС. Грохот стоял страшный и пыль столбом с восьми утра. Самосвалы еле вписывались между припаркованных машин, продавливали асфальт. Сплошной забор вокруг демонтируемого здания поставили не сразу - пару дней снос шел вплотную к детским площадкам.
Возмущенные граждане написали жалобы во все инстанции: мол, "свечка" не только будет выбиваться из общей архитектуры микрорайона, но и перекроет свет более низким 9-этажкам, даст дополнительную нагрузку на сети, дороги, соцобъекты… Меня соседи попросили отправить письма в электронные приемные - так я стала свидетелем отменного чиновничьего футбола.
Если кратко, то никакого нарушения гражданских прав нет. Все соответствует Градкодексу. Формально объявление о публичных слушаниях мэрия разместила на сайте еще 15 мая (в определенном разделе), в "Екатеринбургском вестнике" и на стендах в городской и районной администрациях. Голосование тоже проходило на сайте в июне. То, что во дворах никакой информации об этом не было, особенно с учетом, что в тот период действовал режим самоизоляции, похоже, никого не волнует.
Департамент госжилнадзора уверен, что снос проводился "согласно нормативным актам, в том числе с соблюдением безопасности в условиях сложившейся городской застройки, организацией ограждений, подъездных путей, утилизацией строительного мусора". Письмо подписал заместитель директора ведомства Ширяев. Очень жаль, что его подчиненные не удосужились пообщаться с теми, кто отправил жалобу, ведь у людей есть видео "нормативного сноса".
Минстрой области прислал ответ на пяти страницах, суть которого сводится к тому, что разрешение на строительство многоэтажки еще не выдано, а КСИТ выше нормы (4,76 вместо 3) для зоны Ж-5 допустим. Единственное, в чем обнадежили: сделают запрос о возможном нарушении границ участка.
Пока работы на площадке не ведутся, и жители надеются, что здравый смысл все же возобладает - этажность будущего здания уменьшат. Ведь пресловутые школы, куда предстоит зачислить и детей новоселов, уже и так работают в две смены, ФОК в округе всего один, а улица Амундсена два раза в сутки встает в глухую пробку, потому что это одна из основных дорог в массово застраиваемые микрорайоны Краснолесье и Академический.
Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ РФ:
- У осознанного строительства три аспекта. Первый - ответственность власти всех уровней за то, как будут выглядеть наши города. Второй - ответственность застройщиков за то, какую задачу они перед собой ставят: с одной стороны, получение прибыли, с другой стороны, объекты должны нравиться людям. И самое важное - обратная связь от жителей. Если мы не формируем градостроительную политику, не спрашиваем людей: "А это хорошо? А это нам нужно?", получим дома, которые придут в негодность через пять лет или жилье без дорог и социальной инфраструктуры. После поступления негативных сигналов нужно принятые решения перепроверять. Не всегда удается сделать все так, как было задумано, главное - вовремя получить сигнал и отреагировать.