Что мешает достроить проблемные объекты инфраструктуры в регионах СЗФО
Счетная палата выделяет два типа проблемных объектов незавершенного строительства (ОНС) - это долгострои и "брошенки", работа на которых приостановлена или законсервирована. Северо-Западный федеральный округ на общем фоне выглядит довольно неплохо. Доля проблемных объектов в большинстве регионов снижается, хотя и не везде. Так, в Псковской области сейчас насчитывается 95 ОНС на общую сумму 5,7 миллиарда рублей. Это на 14 единиц и на два миллиарда рублей больше по сравнению с прошлом годом. Максимальное количество объектов относится к инженерно-коммунальной инфраструктуре (40 единиц, 43 процента от общего количества), образованию (17 ОНС) и дорожно-мостовому хозяйству (15 единиц). В Новгородской области доля проблемных объектов, наоборот, выросла - почти на 20 процентов. Сейчас в регионе 202 проблемных объекта, и это на 39 больше, чем показал предыдущий мониторинг СП. Из них по 95 объектам строительство даже не начиналось.
Ситуация в Республике Коми выглядит не так однозначно: здесь насчитывается 430 проблемных ОНС, объем вложений в которые должен составлять 13,6 миллиарда рублей, однако доля "долгостроев" все-таки снижается. В рамках федеральных проектов здесь строится 16 объектов, шесть из которых относятся к направлению "Жилье и городская среда", четыре - к "Демографии", по три - к "Образованию" и "Здравоохранению".
Как отмечает аудитор Счетной палаты РФ Светлана Орлова, в целом в структуре государственного управления всех уровней в настоящее время отмечается определенный перекос. Разнообразные стратегии и госпрограммы ставят во главу угла экономическое развитие, предусматривают льготы для бизнеса и слишком мало внимания обращают на социальную поддержку населения, обеспечение жильем и рабочими местами. Между тем "Арктическая зона наряду с Северным Кавказом - геостратегические регионы РФ, где для развития нужны прорывные решения".
В Санкт-Петербурге, который является одним из опорных пунктов российской программы развития Арктики, в настоящее время 1171 ОНС, в том числе семь федеральных строек на общую сумму 1,2 миллиарда рублей. Однако в Едином реестре проблемных объектов по Петербургу числится всего 31 долгострой, из них 28 - жилые дома. В этом году введено в строй новое здание детской музыкальной школы на Туристской улице, которое возводили с 2013 года, и до конца года город завершит еще один долгострой - ледовый комплекс для занятий зимними видами спорта на проспекте Маршала Новикова, где за шесть лет работ сменились два подрядчика. То есть особых проблем у Северной столицы нет, количество законченных объектов растет, деньги осваиваются в соответствии с графиками.
Наиболее болезненные вопросы - проблемы обманутых дольщиков и транспортная инфраструктура. Так, по данным Смольного, в соответствии с нацпроектом доля дорог в нормативном состоянии к 2024 году в регионе должна составлять 85 процентов. В Петербурге на конец 2018 года этот показатель достигал 65 процентов. Поэтому принято решение включить агломерацию Санкт-Петербург - Ленинградская область в нацпроект "Безопасные и качественные дороги", это будет сделано до конца года. В области, кстати, по последним данным, Единый реестр проблемных объектов состоит из 205 объектов, это 17,6 тысячи договоров долевого участия.
Значительный объем ОНС на местах - и не только на Северо-Западе - составляют региональные проекты. Как правило, власти рассчитывают ввести их в экономический оборот при поддержке госказны. Однако есть и другие инструменты. Как напомнила вице- президент Центра стратегических разработок Наталья Трунова, Земельный кодекс РФ разрешает продлить срок аренды земельного участка при условии исполнения взятых на себя обязательств. Однако можно ввести и дополнительные механизмы экономического стимулирования к завершению работ - при условии, что это объект инвестиционного строительства или частная собственность. Например, предусмотреть в ФЗ "О государственной кадастровой оценке" повышающие коэффициенты стоимости в отношении ОНС, строительство которых не завершено в срок более трех лет с момента регистрации прав собственности. Или же объект можно снести и через торги предоставить землю под новое строительство, если ОНС не завершен в течение пяти и более лет с момента регистрации прав собственности, при изменении вида разрешенного использования.
- Существенной сложностью по достройке объектов частными компаниями становится работа с нормативными документами по классификации проблемного объекта, его переход к другому собственнику и классификация замороженной стройки, - считает эксперт в сфере недвижимости Александр Дужников. - Часто случается, что снос старого здания и возведение нового будет гораздо более целесообразным, чем завершение существующего объекта. Кроме того, введение эскроу-счетов лишило большое количество компаний возможности возводить новые объекты с маржинальностью до шести процентов, так как банки отказывают таким проектам в выдаче кредитов.
Ленинградская область уже в 2021 году обещает достроить около 40 проблемных объектов и восстановить права почти половины всех обманутых должников в регионе, Петербург обещает полностью решить эту проблему к 2023 году. Однако эксперты предупреждают, что на очереди - кризис обманутых ожиданий строителей. Низкая ставка по ипотеке сегодня подогревает рынок. Если же меры господдержки будут отменены или существенно сокращены, падение спроса на недвижимость устроит очередной стресс-тест локальным застройщикам.