В домах, где общее имущество было приватизировано, жители лишаются доступа к коммуникациям, не могут перекрыть воду в случае аварии, выполнить ремонт и замену труб. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы должны принадлежать всем собственникам помещений в многоквартирном доме. На практике это почти всегда не так.
- В Севастополе более 3000 многоквартирных домов, и почти в каждом есть помещение, принадлежащее городу, - рассказала "РГ" председатель совета управдомов Севастополя Марина Горюнова. - Департамент по имущественным и земельным отношениям (ДИЗО) Севастополя стал правопреемником украинского фонда коммунального имущества и получил таким образом право собственности на эти помещения. Они были поставлены на кадастровый учет и занесены в реестр. Многие переданы разным организациям в оперативное управление, в хозяйственное ведение.
Горюнова рассказывает: три года получала отписки от чиновников, пока в конце 2019 года не попала на прием к врио губернатора Михаилу Развожаеву. Рассказала о комиссиях, которые создаются в других регионах России для возврата жильцам общедомового имущества. Он поручил создать такую же в Севастополе.
Комиссия была сформирована при ДИЗО в марте этого года. Уже полгода она рассматривает первый адрес, подвальное помещение в доме на улице Гоголя, 20В. Год назад здесь произошел скандал: правительство передало подвал общественной организации под склад гуманитарной помощи. Но жильцы дома выступили категорически против. Если бы подвал, как требует Жилищный кодекс РФ, принадлежал собственникам квартир, они бы сами могли им распоряжаться. Но владельцем является город, и мнение жителей никого не интересовало.
- Дом в ужасном состоянии, никогда не ремонтировался, коммуникации рассыпаются, - говорит Горюнова. - В подвале требовался серьезный ремонт. Но прежде чем его делать, надо заменить инженерные сети, обеспечить доступ к коммуникациям. Об этом никто и не думал. В подвале когда-то были кладовки хозяев квартир, там хранили велосипеды и разные вещи. Собственники хотят вернуть помещение себе.
В городе масса таких примеров, говорит общественница. Новые владельцы подвалов сделали ремонт и не пускают внутрь ни жильцов, ни управляющую компанию.
- Зашиты трубы, которые уже сгнили, - рассказывает общественница. - В центре, на Большой Морской, на Ленина, где в подвалах работают магазины или пивные заведения, это большая проблема. Сейчас там планируется капитальный ремонт крыш и фасадов, а за внутренние инженерные системы даже боятся браться, хотя это самое главное. Чтобы заменить коммуникации, надо все вскрывать, а владельцы помещений на такое не пойдут.
Доходило до того, что хозяин магазина требовал у жильцов деньги за доступ к трубам и запорной арматуре. Пока разбирались, затапливало квартиры. Такие вопросы может решить только суд, но жителям Севастополя пока не удавалось отстоять свои права в судах. Остается надеяться на комиссию, которая может остановить передачу в аренду и продажу хотя бы тех помещений, которые еще находятся в собственности города.
- Очень много проблем возникает: несовпадение площади, проектов, отсутствие схемы внутренних инженерных сетей, - продолжает Горюнова. - По одному дому комиссия провела четыре заседания, и предстоит еще одно. Я благодарна за то, что правительство откликнулось на нашу просьбу заняться общедомовым имуществом, нам предоставляют все документы, идет совместная работа. Потом будем работать по аналогии. В результате сможем всю эту сферу перевести в российское законодательное поле.
Если комиссия установит, что подвал является общедомовым имуществом, то собственникам еще предстоит идти в суд за окончательным решением. После этого помещение смогут исключить из реестра госсобственности и передать жильцам. Хотя общественники рассчитывает, что такие ситуации будут разрешаться во внесудебном порядке. Также они просят ввести мораторий на продажу помещений в МКД, пока работает комиссия.
А тем временем ДИЗО Севастополя продолжает выставлять нежилые помещения в МКД на торги. Сейчас предлагают взять в аренду пять помещений. Например, подвал в жилом доме по улице Лизы Чайкиной площадью 80 квадратных метров со стартовой ценой 267 тысяч рублей в год. А за цокольный этаж по улице Адмирала Юмашева, 24, площадью 608 квадратов торги стартуют с 2,85 миллиона рублей. В описании лотов говорится, что в помещениях есть все инженерные коммуникации, но требуется капитальный ремонт.
Через два года арендаторы могут получить право на выкуп такого помещения без торгов. Это право установлено федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В 2020 году таким правом уже воспользовались арендаторы 15 помещений, сообщили в ДИЗО Севастополя в ответе на запрос "РГ". И отметили, что эти помещения были выставлены на продажу как самостоятельные объекты недвижимости, поставленные на кадастровый учет и зарегистрированные как собственность города.
"Отказ субъектам МСП в приобретении арендуемого имущества является незаконным. Эта мера направлена на поддержку субъектов МСП, которая особенно необходима в период распространения коронавирусной инфекции COVID-19", - сказано в ответе департамента.
Свою позицию ДИЗО основывает на статье 9 Гражданского кодекса РФ: граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В департаменте поясняют, что закон дает право собственнику нежилого помещения по своему усмотрению совершать любые действия с принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать, передавать права владения, пользования. В ведомстве ссылаются и на федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", который не запрещает приватизацию подвальных помещений.
В то же время ДИЗО признает существование общедомового имущества. "Арендатор таких помещений обязан беспрепятственно допускать на объект представителей арендодателя, работников обслуживающих организаций для выполнения ремонта, устранения аварий, проверки оборудования и приборов учета", - говорят в департаменте.
Сообщается также, что Севастополь как собственник нежилых помещений платит взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД за счет средств госпрограммы.
В Совете управдомов Севастополя отмечают, что собственники квартир не преследуют цели выгнать предпринимателей из подвалов и технических этажей. Жильцам нравится, что эти помещения содержатся в чистоте. Если город вернет общедомовое имущество собственникам квартир, бизнесмены смогут заключить с ними договор аренды. Вместо ежемесячной платы предприниматель может взять на себя, к примеру, благоустройство прилегающей дворовой территории.
Евгения Токарева, юрист:
- Хотелось бы предостеречь граждан от покупки чердаков, подвалов, колясочных. Продавцы недвижимости показывают выписки из ЕГРН в качестве доказательства правомерности владения общим имуществом. Однако статья 290 Гражданского кодекса РФ и статья 36 Жилищного кодекса РФ однозначно трактуют вспомогательные помещения общего пользования в многоквартирном доме как общедолевую собственность владельцев квартир. Регистрация прав на вспомогательные помещения не говорит однозначно о законности владения, пользования и распоряжения таким имуществом. Высший Арбитражный Суд России разъяснил, что в судебном порядке могут рассматриваться споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество в здании, даже когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение. Я советую осмотрительно относиться к покупке подобной недвижимости. Можно приобрести больше проблем, чем выгод.