Долговечные ценности

На вторичное жилье выросли и спрос, и цены

Спрос на квартиры на вторичном рынке за год заметно вырос. При сокращении предложения торопятся вверх и цены на такое жилье.
Рост цен на вторичное жилье отстает от подорожания новостроек. Фото: Аркадий Колыбалов/ РГ Рост цен на вторичное жилье отстает от подорожания новостроек. Фото: Аркадий Колыбалов/ РГ
Рост цен на вторичное жилье отстает от подорожания новостроек. Фото: Аркадий Колыбалов/ РГ

Популярность "вторички" подогревают колебания курса доллара, которые заставляют задумываться о вложении накоплений, и льготная ипотека. Цены на новостройки поползли вверх, и покупатели обратили внимание на вторичный рынок, где ставки на ипотеку тоже небывало низкие. Продавцы "вторички" вслед за застройщиками пытаются завышать цены, но рост все же не такой как на новое жилье - 2,2% за три квартала (по данным портала "Мир квартир") против 10,5% на новостройки (по данным ДОМ.РФ).

Росту цен на вторичное жилье способствует и коронавирус - весной риелторы отмечали, что многие собственники снимают квартиры с продажи, как в ожидании прояснения ситуации в экономике, так и желая минимизировать контакты с покупателями, чтобы не заразиться. В результате предложение квартир сокращалось, а наиболее ликвидные лоты были раскуплены.

Сейчас спрос на вторичное жилье выше, чем год назад, на 14%, отмечает гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко. Предложение тоже выросло, но не настолько - лишь на 4,5%. Тем не менее льготная ипотека и рост курса доллара имеют кратковременное значение.

Спрос конечен, даже при льготной ипотеке, подчеркивает сотрудник Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

Эксперты рынка не раз говорили, что ажиотажный спрос на жилье в нынешнем году вобрал в себя как отложенный спрос периода весеннего карантина, так и спрос последующих лет. После окончания льготной ипотеки в июле 2021 года платежеспособных покупателей может остаться мало. Дальнейшее повышение цен в ближайшей перспективе маловероятно, считает Сиволапов, особенно в условиях сокращения спроса.

"Инвестиции во вторичное жилье редко приводят к хорошей окупаемости, если говорить об инвестиционной составляющей. Да и вкладываться надо не на "горке", когда рост уже есть, а на нижнем уровне, когда цены упали. Сейчас это не актуально, если нет дополнительных стимулов - например, ребенок подрастает, и ему пригодится квартира", - говорит эксперт.

Резкого роста и падения вторичного рынка не предвидится, считает директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров. Для покупки вторичной квартиры, вероятно, следует дождаться начала 2021 года, когда цены могут стабилизироваться и скорректироваться, считает он.

В целом в ближайшие два года цены на вторичное жилье могут незначительно снизиться только в переоцененных районах, считает основатель сервиса Realiste Алексей Гальцев. Имеются в виду районы, где жилье дороже, чем в соседних, только из-за удобной транспортной доступности, важность которой сейчас снижается из-за удаленки и онлайн-сервисов. В недооцененных районах цены пока будут расти, обгоняя инфляцию, считает Гальцев.

Когда господдержка ипотеки закончится, рост остановится. Однако через год-два на рынок может выйти жилье, которое сейчас покупают в инвестиционных целях: доходы населения падают, соответственно, будут снижаться и арендные ставки. "Инвесторы (а их 20% от всех покупок в ипотеку) разочаруются в аренде и выставят свои квартиры на продажу. Это затоварит рынок и вызовет стагнацию", - прогнозирует Гальцев.

Если же квартиру покупать для себя, то покупать стоит сейчас, пока ставки по ипотеке на уровне подорожания цен на продовольствие, в районе 6-7% в год, считает Гальцев.

Между тем

Спрос на покупку участков под ИЖС вырос почти в полтора раза

Спрос на покупку земельных участков в России вырос по сравнению с прошлым годом на 43%, сообщает "Авито Недвижимость". При этом цены пока не растут, даже незначительно уступая показателям прошлого года - в среднем по России в начале октября сотка земли стоила 39 тысяч рублей. Из-за роста цен на квартиры покупка земли с последующим строительством дома становится хорошей альтернативой приобретению городского жилья, считают эксперты портала. Востребованность участков повышают программа сельской ипотеки и выдача маткапитала уже на первого ребенка.

Самый значительный рост спроса на покупку участков под индивидуальное жилищное строительство был зафиксирован в Московской и Ленинградской областях (на 119% и 118% за год соответственно), Томской (на 75%), Новосибирской (на 61%), Калининградской (на 58%) областях и в Крыму (на 57%).

По стоимости лидируют южные регионы - в Крыму сотка земли под ИЖС стоит 150 тысяч рублей, в Ростовской области 120 тысяч, в Краснодарском крае 102 тысячи рублей. В топ-5 входят также Московская (73 тысячи рублей) и Ленинградская области (67 тысяч рублей).

При этом средняя цена сотки земли для индивидуального строительства, огородничества и садоводства, по данным портала "Мир квартир", за год повысилась в Подмосковье на 6,4% - до 368 250 рублей. Повышением цен владельцы участков пытаются компенсировать просевшие в этом году "долларовые" цены, считает гендиректор "Мир квартир" Павел Луценко.

Темпы выхода на подмосковный рынок новых поселков установили антирекорд: за III квартал появилось лишь 7 новых проектов, что в 2,3 раза меньше, чем в прошлом году, сообщает "ИНКОМ-Недвижимость". За год объем экспозиции на первичном рынке загородного жилья сократился на 14%, при этом 76% предлагаемых сейчас лотов - участки без подряда.

Коттеджей на Новый год может не остаться

Интерес к аренде домов подогревают закрытые границы, раньше многие предпочитали отмечать Новый год за рубежом. Кроме того, из-за пандемии заведениям общепита запрещено работать позже 23 часов, отменены развлекательные мероприятия, то есть отметить праздник в ресторане тоже не получится.

Непонятно, как будут организованы новогодние вечера в пансионатах и домах отдыха, отмечает руководитель департамента аренды компании "Азбука жилья" Роман Бабичев. Поскольку праздничного ужина, скорее всего, не будет, спросом будут пользоваться только те дома отдыха, где сдаются отдельные коттеджи с кухней. Поскольку аренда загородного дома - один из наиболее реалистичных вариантов проведения праздников вне города, спрос на дома может увеличиться вдвое, считает Бабичев. "Уже сейчас идет бронирование ликвидных объектов, и они уйдут моментально. К началу декабря предложения может на всех не хватить, а то, что останется, будет по предельно высоким ценам или в отдаленных локациях", - говорит он.

В "ИНКОМ-Недвижимость" рост спроса в Подмосковье оценивают сдержаннее - минимум на 15-20% к прошлому году. "Весенняя и летняя самоизоляция на подмосковных дачах для некоторых ассоциируется с заточением, и теперь эти места не кажутся им привлекательными для праздника", - отмечает замдиректора департамента аренды квартир компании Оксана Полякова. Повлияет и погода: слякотной и бесснежной зимой желающих отправиться за город будет меньше. Кроме того, финансовая нестабильность заставит экономить на новогодних развлечениях.

Пользователи сейчас активно интересуются вариантами аренды домов на праздники в других регионах, но, в отличие от прошлых лет, все еще не отваживаются принимать окончательное решение, отмечает руководитель направления краткосрочной аренды в "Авито Недвижимость" Артем Кромочкин. Многие опасаются повторения весеннего карантина и пока занимают выжидательную позицию. К началу ноября стоимость краткосрочной аренды дома в черте Москвы, по данным "Авито Недвижимость", подорожала с 12 тысяч до 14 тысяч рублей в день, в Подмосковье снизилась с 10 тысяч до 9500 рублей. На 20% подорожала аренда в Казани, а в Санкт-Петербурге и Уфе осталась на прежнем уровне (7 тысяч и 5 тысяч рублей соответственно).

Уже к началу декабря все ликвидные дома могут быть забронированы

Однако это стоимость "будничной" аренды. В праздники цены традиционно подскакивают - 3-4 дня аренды в новогодние праздники могут быть сопоставимы по стоимости с целым месяцем долгосрочной аренды, отмечает управляющий директор сети "МИЭЛЬ" Мария Жукова. Например, коттедж, который в обычное время сдается за 100 тысяч рублей в месяц, может предлагаться на несколько дней за 80 тысяч. В нынешнем году праздничная аренда может подорожать больше обычного, прогнозирует Бабичев. Как правило, дома арендуют с 31 декабря по 2 или 3 января, но в этом году срок может быть и длиннее, добавляет Жукова.

Россияне стали чаще покупать жилье в других регионах

Интерес к покупке жилья "иногородних" покупателей увеличился в этом году в некоторых случаях в два-три раза, отмечают в "Авито Недвижимость". Так, почти втрое чаще стали задумываться о покупке жилья в Москве жители Самарской области. А жители Подмосковья удвоили интерес к жилью в Санкт-Петербурге. Петербуржцы в полтора раза чаще, чем год назад, хотят купить квартиры в Краснодарском крае и на 68% чаще в Крыму.

Наибольшей популярностью пользуются регионы с относительно высокой и стабильной динамикой роста цен - Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край, среди жителей ХМАО, ЯНАО и Омской области - Тюмень, рассказывает руководитель межрегионального направления федеральной компании "Этажи" Екатерина Ярина. По сравнению с прошлым годом объем заявок на межрегиональные сделки в целом по России вырос на 30-35%. Наиболее активны в этой сфере жители Тюменской области, ХМАО и ЯНАО, Новосибирской, Омской и Свердловской областей, Красноярского и Краснодарского края, Кемеровской области, Москвы и Санкт-Петербурга.

Спрос со стороны покупателей из других регионов к московской и подмосковной недвижимости только за последние два месяца вырос на 20%, говорит управляющий директор сети МИЭЛЬ Ирина Пешич. Сейчас это в первую очередь покупатели из Центрального федерального округа - Белгородской, Смоленской, Тверской и других областей. При этом покупатели квартир бизнес-класса приобретают жилье как для себя, так и в качестве инвестиций. Тогда как в экономклассе покупки делают именно для собственного проживания.

Причин таких тенденций две, считают риелторы. Во-первых, это интерес к сохранению накоплений - активность инвесторов, по данным "Этажей", выросла с прошлогодних 5-6% в общем объеме сделок до 15-16%. Нередко покупатели готовы к срочной продаже жилья или продаже по программе trade-in, чтобы быстрее вложить средства в более ликвидную и активно растущую в цене недвижимость в других регионах, говорит Ярина. "Покупатели продают собственность в своих городах, берут ипотеку, иногда по достаточно высоким ставкам", - отмечает Пешич. При среднем повышении цен на новостройки с начала года на 10,5% (данные ДОМ.РФ) новостройки в Москве с начала года подорожали на 16,5%, в Подмосковье - на 16,4%, в Санкт-Петербурге - на 13,1%. Тогда как, например, в Красноярском крае цены повысились лишь на 2,6%, Самарской области - на 3,5%, в Новосибирской - на 5%.

Жители Подмосковья стали чаще интересоваться покупкой недвижимости в Санкт-Петербурге. Петербуржцы проявляют интерес к квартирам в Краснодарском крае и Крыму

Вторая причина - активное развитие онлайн-сервисов на рынке недвижимости в период пандемии. "Это значительно упростило межрегиональные сделки, и жители регионов стали более активно интересоваться жильем в наиболее инвестиционно-привлекательных регионах, где динамика роста средней стоимости квадратного метра более стабильная и дает максимальную годовую доходность", - говорит Ярина. Доля покупателей квартир в московских новостройках из регионов доходит до 34%, рассказывает директор по развитию партнерских программ группы "Самолет" Алена Анцышкина. Причем около 15% региональных клиентов даже не приезжают в Москву на сделку - все операции проходят онлайн, добавляет она.

В столице - год новоселий

Пандемия не только не затормозила работу московских строителей, а, напротив, придала ей новый импульс. Как рассказал корреспонденту "РГ" заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев:

- Несмотря на ограничения, связанные с коронавирусом, в городе по-прежнему остается высокий ввод и стабильный темп строительства объектов недвижимости. После первой волны в июле компании сумели нарастить свои мощности почти до прежнего уровня. Девелоперы делают все возможное, чтобы ввести запланированные объекты. Мы же со своей стороны оказываем инвесторам всяческую поддержку, у нас хорошо организована совместная работа города и бизнеса. Например, большая часть административных процедур переведена в электронный вид, что позволило вести многие процессы удаленно. Сегодня на единой платформе - портале mos.ru - доступны 22 услуги и 19 ресурсоснабжающих организаций.

Бочкарев уверен, что городу под силу ввести запланированные на 2020 год 8,5 млн кв. м недвижимости. Ведь 7,66 млн "квадратов" уже введены на начало ноября. Из них 3,6 млн - это жилье, годовой план по строительству которого полностью выполнен за 10 месяцев. Особенно важно для московских властей то, что около 70% объектов недвижимости строится на частные деньги, что является лучшим свидетельством хорошего инвестиционного климата в городе.

Именно в этом году, подчеркнул Андрей Бочкарев, в активную фазу реализации вошла масштабная программа реновации жилья, в ходе которой в ново, современное жилье должны переехать 1 миллион москвичей. С момента ее старта в 2017 м году построено уже 75 домов общей площадью 900 тыс. кв. м, что позволило запустить волновое переселение из пятиэтажек, идущих под снос. В итоге снесены первые 184 дома, жители которых переехали в 59 новостроек. Новоселья справили уже 21 тысяча москвичей. Параллельно строится еще 261 дом общей площадью 4,2 млн кв. м, ждут начала строительства подготовленные 472 "стартовые площадки". Отличительная черта этой гигантской стройки, подчеркнул заммэра, состоит в том, что не просто одни дома приходят на смену другим, а создаются новые комфортабельные районы. Благоустроенные, с хорошо развитой инфраструктурой. Добиться этого помогает то, что все первые этажи новостроек - нежилые. Они предназначены для магазинов, аптек, клубов по интересам и других заведений, которые нужны людям в шаговой доступности. Помимо этого, с начала года в жилых микрорайонах введено в строй 8 новых школ, 16 детсадов, 9 больниц и поликлиник, 7 гостиниц.

2020 год стал знаковым и для многих обманутых дольщиков. Как раз в эти дни ключи от новых квартир в столице получают горожане, вложившие деньги в строительство пяти корпусов первой очереди ЖК "Царицыно". Строится и вторая очередь. Всего же в этом году в правах восстановлены 2,5 тысячи дольщиков, что на 500 больше, чем год назад.

Уходят в прошлое и другие долгострои. Почти 20 лет пугал народ котлован брошенной стройки торгового комплекса у Павелецкого вокзала. Сейчас там кипит работа, венцом которой станет не монстр, который грозил закрыть всю историческую застройку этого места, как предполагалось первоначальным проектом. Торговля теперь уйдет под землю, а на крыше этого подземного комплекса разобьют на одном уровне с улицей ландшафтный парк - с фонтаном и амфитеатром. И произойдет это уже в 2021 году.

Подготовила Любовь Проценко

Коворкинги диктуют спрос

Спрос растет, сообщает гендиректор московской сети рабочих пространств "Ключ" Георгий Голенев. В опенспейсах (общих залах) заняты все рабочие места. Однако многие интересуются изолированными гибкими офисами - когда компания-арендатор берет отдельный кабинет с готовым ремонтом, мебелью и включенными сервисами. При этом больше запросов на средние и крупные площади, это говорит о том, что малый бизнес до сих пор не пришел в себя, отмечает Голенев.

Изменилась аудитория коворкингов. Например, в опенспейсы сейчас приходят сотрудники, которые сидят до конца года на удаленке, но больше не могут оставаться дома. Кому-то просто надоело сидеть в четырех стенах, кому-то работать дома не позволяют жилищные условия. Если в малогабаритной квартире или студии на удаленке сидят двое, к компромиссу прийти сложно. Если в уравнение добавляется школьник на дистанте, то невозможно. "Их офисы закрыты, поэтому они за свой счет приходят к нам и снимают рабочие места в коворкинге, чтобы комфортно заниматься делами", - говорит Голенев.

Появились у арендаторов и новые запросы. "Особым спросом пользуются специальные скайп-переговорные - небольшие комнаты с хорошей звукоизоляцией, чтобы не отвлекать других резидентов", - отмечают в "Ключе". Стали популярны помещения в аренду для проведения онлайн-мероприятий - конференций, профессиональных встреч, "круглых столов". "Сотрудники, оказывающие техническую поддержку при организации трансляций, работают сейчас на износ", - сообщают в ростовском коворкинге "Рубин".

В остальном запросы арендаторов остались прежними, рассказывает Голенев: важнее всего локация и цена, затем клиентов интересует ремонт, комфортные рабочие места и мебель, стабильный Wi-Fi, наличие переговорных, кофемашина и оборудованная кухня.

Коворкинги часто сочетаются с так называемыми гибкими офисами, где есть и отдельные рабочие места, и более изолированные помещения различных площадей для компаний. В 2020 году в Москве, по данным JLL, было открыто 19 новых площадок (34,9 тыс. кв. м). До конца года планируется открыть еще 8 площадок (20,4 тыс. кв. м). Объем сделок в гибких офисных пространствах составил 18 тыс. кв. м, что почти вдвое больше, чем в прошлом году. Новой тенденцией на рынке стал вариант предоставления рабочего кабинета в гостиницах, бизнес-центрах и ресторанах.

Сейчас читают