11.11.2020 18:45

Долговечные ценности

Спрос на квартиры на вторичном рынке за год заметно вырос. При сокращении предложения торопятся вверх и цены на такое жилье.

Аркадий Колыбалов/ РГ
Фото: Аркадий Колыбалов/ РГ

Популярность "вторички" подогревают колебания курса доллара, которые заставляют задумываться о вложении накоплений, и льготная ипотека. Цены на новостройки поползли вверх, и покупатели обратили внимание на вторичный рынок, где ставки на ипотеку тоже небывало низкие. Продавцы "вторички" вслед за застройщиками пытаются завышать цены, но рост все же не такой как на новое жилье - 2,2% за три квартала (по данным портала "Мир квартир") против 10,5% на новостройки (по данным ДОМ.РФ).

Росту цен на вторичное жилье способствует и коронавирус - весной риелторы отмечали, что многие собственники снимают квартиры с продажи, как в ожидании прояснения ситуации в экономике, так и желая минимизировать контакты с покупателями, чтобы не заразиться. В результате предложение квартир сокращалось, а наиболее ликвидные лоты были раскуплены.

Сейчас спрос на вторичное жилье выше, чем год назад, на 14%, отмечает гендиректор портала "Мир квартир" Павел Луценко. Предложение тоже выросло, но не настолько - лишь на 4,5%. Тем не менее льготная ипотека и рост курса доллара имеют кратковременное значение.

Спрос конечен, даже при льготной ипотеке, подчеркивает сотрудник Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

Эксперты рынка не раз говорили, что ажиотажный спрос на жилье в нынешнем году вобрал в себя как отложенный спрос периода весеннего карантина, так и спрос последующих лет. После окончания льготной ипотеки в июле 2021 года платежеспособных покупателей может остаться мало. Дальнейшее повышение цен в ближайшей перспективе маловероятно, считает Сиволапов, особенно в условиях сокращения спроса.

"Инвестиции во вторичное жилье редко приводят к хорошей окупаемости, если говорить об инвестиционной составляющей. Да и вкладываться надо не на "горке", когда рост уже есть, а на нижнем уровне, когда цены упали. Сейчас это не актуально, если нет дополнительных стимулов - например, ребенок подрастает, и ему пригодится квартира", - говорит эксперт.

Резкого роста и падения вторичного рынка не предвидится, считает директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров. Для покупки вторичной квартиры, вероятно, следует дождаться начала 2021 года, когда цены могут стабилизироваться и скорректироваться, считает он.

В целом в ближайшие два года цены на вторичное жилье могут незначительно снизиться только в переоцененных районах, считает основатель сервиса Realiste Алексей Гальцев. Имеются в виду районы, где жилье дороже, чем в соседних, только из-за удобной транспортной доступности, важность которой сейчас снижается из-за удаленки и онлайн-сервисов. В недооцененных районах цены пока будут расти, обгоняя инфляцию, считает Гальцев.

Когда господдержка ипотеки закончится, рост остановится. Однако через год-два на рынок может выйти жилье, которое сейчас покупают в инвестиционных целях: доходы населения падают, соответственно, будут снижаться и арендные ставки. "Инвесторы (а их 20% от всех покупок в ипотеку) разочаруются в аренде и выставят свои квартиры на продажу. Это затоварит рынок и вызовет стагнацию", - прогнозирует Гальцев.

Если же квартиру покупать для себя, то покупать стоит сейчас, пока ставки по ипотеке на уровне подорожания цен на продовольствие, в районе 6-7% в год, считает Гальцев.

Между тем

Спрос на покупку участков под ИЖС вырос почти в полтора раза

Спрос на покупку земельных участков в России вырос по сравнению с прошлым годом на 43%, сообщает "Авито Недвижимость". При этом цены пока не растут, даже незначительно уступая показателям прошлого года - в среднем по России в начале октября сотка земли стоила 39 тысяч рублей. Из-за роста цен на квартиры покупка земли с последующим строительством дома становится хорошей альтернативой приобретению городского жилья, считают эксперты портала. Востребованность участков повышают программа сельской ипотеки и выдача маткапитала уже на первого ребенка.

Самый значительный рост спроса на покупку участков под индивидуальное жилищное строительство был зафиксирован в Московской и Ленинградской областях (на 119% и 118% за год соответственно), Томской (на 75%), Новосибирской (на 61%), Калининградской (на 58%) областях и в Крыму (на 57%).

По стоимости лидируют южные регионы - в Крыму сотка земли под ИЖС стоит 150 тысяч рублей, в Ростовской области 120 тысяч, в Краснодарском крае 102 тысячи рублей. В топ-5 входят также Московская (73 тысячи рублей) и Ленинградская области (67 тысяч рублей).

При этом средняя цена сотки земли для индивидуального строительства, огородничества и садоводства, по данным портала "Мир квартир", за год повысилась в Подмосковье на 6,4% - до 368 250 рублей. Повышением цен владельцы участков пытаются компенсировать просевшие в этом году "долларовые" цены, считает гендиректор "Мир квартир" Павел Луценко.

Темпы выхода на подмосковный рынок новых поселков установили антирекорд: за III квартал появилось лишь 7 новых проектов, что в 2,3 раза меньше, чем в прошлом году, сообщает "ИНКОМ-Недвижимость". За год объем экспозиции на первичном рынке загородного жилья сократился на 14%, при этом 76% предлагаемых сейчас лотов - участки без подряда.