На Урале предприниматели высказались о новой кадастровой оценке земли
В отличие от предыдущих массовых оценок в этот раз работу выполняло госучреждение, а не частная компания. Еще на стадии предварительного сбора информации собственники могли предоставить декларации и уточнить характеристики своих объектов. Таким правом воспользовались более 500 землевладельцев. Уже после того как предварительные результаты разместили в открытом доступе, можно было в течение 50 дней отправить свои замечания в Центр государственной кадастровой оценки Свердловской области.
И тем не менее бизнес остался недоволен. В региональном отделении "Опоры России" заявили, что цифры, утвержденные приказом мингосимущества Свердловской области (МУГИСО), в несколько раз отличаются от тех, что публиковались в июне. Почему так произошло, предпринимателям непонятно. По словам председателя отделения Ильи Тыщенко, выявлен не один факт завышения, но подробности он раскрывать не стал, пока не состоится встреча в МУГИСО.
Можно предположить, что возмущение бизнеса вызвало так называемое выравнивание кадастровой стоимости. К примеру, у сельхозземель она раньше колебалась от двух копеек до 7000 рублей за квадратный метр, тогда как сейчас 98 процентов участков находятся в ценовом диапазоне до пяти рублей за квадрат. В целом, по данным министерства, кадастровая стоимость сельхозучастков снизилась на 12 процентов.
Что касается 17 тысяч объектов, предназначенных для предпринимательской деятельности, то в МУГИСО уверяют: их кадастровая стоимость выросла всего на два процента. Дьявол, как говорится, кроется в деталях: два процента - это в целом по региону, а по 2260 участкам в Екатеринбурге планка поднялась на 30 процентов. Причина - необоснованное занижение в прежние периоды. Например, у складского терминала "Чкаловский" раньше кадастровая стоимость составляла 500 рублей за квадрат, сейчас - 6000. У торгового центра "Покровский пассаж" метр подорожал с 570 рублей до 47 тысяч. У торгово-развлекательного центра "Радуга-парк" вместо двух расценок (6000 и 10 000) стало 9 тысяч, у "Алатыря" - 12 тысяч вместо 24 и 6 тысяч. Зато у "Антея" кадастровая стоимость снизилась со 111 до 52 тысяч за квадратный метр, у ТЦ "Бум" - до 45 тысяч.
У 72 тысяч производственных участков кадастровая стоимость уменьшилась в среднем на семь процентов, в том числе в Екатеринбурге - на десять, а в области - на пять.
- Мы проанализировали результаты оценки по всем крупным промпредприятиям: Уралкерамика, Уралшина, Ураласбест, ЕВРАЗ, Ирбитский молзавод и другим. Раньше у них цифры колебались от 500 до 2500 рублей за квадратный метр, сейчас - от 120 до 300. Учитывалось наличие инженерной инфраструктуры, расстояние до железнодорожной станции, тип населенного пункта - город или село. Перед нами стояла задача привести кадастровую стоимость к рыночному уровню, при этом максимально соблюсти баланс интересов налогоплательщиков и консолидированного бюджета. Новая стоимость более равномерна и в целом не превышает верхний рыночный уровень, - отметила первый заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области Елена Николаева на форуме 100+ TechnoBuild.
Основная проблема, с которой столкнулись оценщики, - недостаток информации в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Зачастую там указан всего один параметр (протяженность). Для 30 процентов участков границы определены ориентировочно, что может исказить кадастровую стоимость. У некоторых нет адреса, только местоположение: от забора до леса, от дороги до участка, севернее поселка и т.п. У 657 объектов вообще отсутствовала категория и вид разрешенного использования.
Опасения бизнеса тоже можно понять: мало того что "выравняли" налоговую базу, так ведь и налоговые ставки большинство муниципалитетов оставило на максимуме, чтобы компенсировать выпадающие доходы бюджета. Лишь в Екатеринбурге приняли во внимание пандемию и снизили до 1,1 процента ставку налога на имущество физлиц в "пятитысячниках" (торгово-офисных зданиях площадью более 5000 квадратов), в Каменске-Уральском - до одного процента. При этом в Нижнем Тагиле, Березовском, Первоуральске, Верхней Пышме она осталась на уровне двух процентов. В то же время для юрлиц область ввела дифференцированные ставки (от 0,5 до 2), в зависимости от направления деятельности, зарплаты сотрудников, года ввода объекта в эксплуатацию.
- Основной вопрос на сегодня: как изменится налоговая нагрузка, ведь выравнивание кадастровой стоимости, как и ее занижение прежде, произошло не по воле правообладателей, - комментирует ситуацию Екатерина Сонина, советник свердловского бизнес-омбудсмена. - В Налоговом кодексе заложен механизм, который предполагает, что граждане не сразу начнут оплачивать налог на жилье от кадастровой стоимости в полной мере, будут действовать понижающие коэффициенты, тогда как для коммерческой недвижимости такой нормы нет, все отдается на откуп либо региона, либо муниципалитетов.
По мнению вице-президента Уральской ТПП Светланы Окуловой, технически и технологически регион в проведении кадастровой оценки шагнул вперед. К примеру, бизнес научился разделять назначение площадей, меняя тем самым ценообразующие факторы. Так, если это места общего пользования или машино-места, они уже не являются торговыми. Но остались вопросы к качеству оценки.
- Зачастую предприниматели не могут прочитать отчет: не всем по силам разобраться в бесконечных базах, нет четкой таблицы именно с твоими ценообразующими факторами, коэффициентами. Бизнесу нужен понятный документ, чтобы 50 дней, отведенных на подачу замечаний, использовать по максимуму, - подчеркивает представитель УТПП. - Если в ЕГРН нет сведений об инженерных сетях на участке, собственнику приходится делать запросы в водоканал, энергетикам. А у них на ответ есть 30 дней. Это надо автоматизировать или перевести в разряд межведомственного взаимодействия.
Замруководителя управления Росреестра по Свердловской области Татьяна Янтюшева считает, что залогом качественной кадастровой оценки является эффективное взаимодействие всех организаций, участвующих в процедуре.
- Для этого необходимо обеспечить доступность информации о недвижимости, факторах, повлиявших на размер кадастровой стоимости, примененных налоговых ставках. С 2022 года данные о рыночных сделках с недвижимостью будут передаваться в МУГИСО для использования при проведении кадастровой оценки. Положительно должно повлиять и наполнение ЕГРН информацией о границах Свердловской области, населенных пунктов и территориальных зон. За три года мы практически закончили эту работу, - поясняет Янтюшева.
Напомним: возможность изменить кадастровую стоимость у владельца участка сохраняется и после ее утверждения, но уже не в упрощенном порядке, а через комиссию МУГИСО либо через суд. К примеру, в прошлом году комиссия рассмотрела 54 заявления по 210 свежеоцененным объектам капстроительства, за 10 месяцев 2020 года - еще по 286-ти. С учетом того что в регионе 3,2 миллиона зданий, сооружений, помещений и машино-мест, скорректировали лишь тысячные доли процента. К тому же некоторым заявителям пришлось столкнуться с тем, что члены комиссии неоднократно высказывают замечания по отчету оценщика: вроде бы все устранил, а на следующем заседании снова что-то находят. Поэтому бизнесмены предпочитают идти в суд.
Татьяна Ханина, член комитета по оценке регулирующего воздействия Свердловского отделения "Опоры России":
- Проблема не в оценке как таковой, а в ее использовании в целях налогообложения. Для физических лиц установлен предельный размер повышения налога, а для предпринимателей нет, и они всегда живут как на пороховой бочке: внезапно повысится оценка - вырастет и налог.Я анализировала европейскую практику, там посыл совсем другой. Налог идет на конкретные цели, поэтому муниципалитет оценивает, какая требуется сумма, и распределяет ее между налогоплательщиками. Причем ставка ниже, если ты не просто потребитель, а созидатель. Бизнес создает рабочие места, добавленную стоимость, уплачивает налоги. Поэтому для предпринимателей ставка ниже, чем для физических лиц (но для них установлен социальный необлагаемый минимум).У нас все с точностью до наоборот, и это продиктовано не экономическими, а политическими причинами. Результат: предприниматели, даже накопив денег, не спешат их вкладывать во что-то новое, инвестировать в условиях непредсказуемости. Цель властей - наполнить бюджет здесь и сейчас, о долгосрочной перспективе развития речь, как правило, не идет. Но, если будет снижаться экономическая активность, неизбежно упадет и рыночная стоимость имущества, а в итоге и доходы бюджета. Были случаи, когда собственники земли через суд оспаривали кадастровую стоимость и ее снижали в сотни раз, но тогда муниципалитет просто кратно повышал ставку аренды.Бизнесу нужна стабильность, предсказуемость, четкие, простые, понятные всем правила. Мы в свое время предлагали установить 10-процентный предел изменения суммы налога (арендной платы) для бизнеса при корректировке кадастровой стоимости. С одной стороны, это позволит предпринимателям планировать затраты, с другой - защитит бюджет в случае резкого снижения стоимости объектов налогообложения.