Как Росреестр помогает легализации земельного оборота на Среднем Урале
Как вовлечь заброшенные участки в хозяйственный оборот и много ли еще в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) белых пятен? Об этом на деловом завтраке в Уральском филиале "РГ" мы беседуем с руководителем управления Росреестра по Свердловской области Игорем Цыганашем.
Игорь Николаевич, как выявляются ничейные участки земли?
Игорь Цыганаш: Мы работаем вместе с органами местного самоуправления: анализируем сведения публичной кадастровой карты, ЕГРН, государственного фонда данных по землеустройству, геосервисов, систем обеспечения градостроительной деятельности, городских архивов. А также информацию, полученную во время геосъемок с беспилотников.
Наша задача - выявить самозахваты, а также объекты, которые явно находятся у кого-то в пользовании, но это не отражено ни в одном реестре. Никто не знает, где пределы этой земли, она никогда не межевалась, координаты не устанавливались. Либо правообладатель умер (если это гражданин), ликвидирован (юрлицо), а имущество ни к кому не перешло.
Несколько лет назад мы реализовали пилотный проект по выявлению правообладателей земли на территории Сысерти. Он дал результаты, поэтому удачную практику распространили на весь регион. Так, с мая по сентябрь 2020 года муниципалитеты разослали 1767 предостережений о недопустимости нарушения земельного законодательства. В результате подано 97 заявлений о предоставлении участков, заключено 54 гражданско-правовых договора с землепользователями, 52 объекта зарегистрированы в собственность.
Что еще увеличивает прозрачность земельного оборота?
Игорь Цыганаш: Комплексные кадастровые работы. У нас огромный пласт земель, особенно участки в коллективных садах, сельхозпаи в поселках и деревнях, которые зарегистрированы, но декларативно: нет координат, только схематический чертеж с аналоговой точностью. Следующий уровень - земли лесного фонда. Рослесхоз серьезно занялся установлением границ лесничеств: это позволит определить, где заканчивается одна категория земель и начинается другая. Аналогично - по объектам водного фонда.
Вишенка на торте - внесение административных границ в ЕГРН. Свердловская область граничит с семью субъектами РФ, на сегодня границы уточнены в отношении шести, заканчивается работа с Башкирией. Что это дает? Понимание, где юрисдикция одного региона, а где другого. Чтобы на стыке не происходило взаимного предоставления земель. То же самое касается границ муниципальных образований и населенных пунктов: наслоения, к сожалению, бывают.
В таких случаях землю отбирают?
Игорь Цыганаш: Нет, переоформляют землепользование с учетом сложившегося хозяйствования. В основном это происходит на периферии. На 4 декабря 2020-го в Свердловской области в ЕГРН были внесены сведения по всем 94 муниципалитетам. Из 1852 населенных пунктов - по 1505-ти.
А как обстоят дела с границами территориальных зон, которые имеют значение для строительства?
Игорь Цыганаш: Несмотря на то, что мы поздно стартовали, работа идет активно, уже внесено в реестр более 80 процентов территориальных зон в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки. Руководство области понимает, насколько это значимо, особенно для развития городов и агломераций: улучшается инвестклимат, сокращаются сроки подготовки межевого и технического планов, быстрее выделяются участки. Если инвестор хочет приобрести объект, он может обратиться к публичной кадастровой карте: по кадастровому номеру или по адресу видно, в какой терзоне он расположен, в границах населенного пункта или нет, есть ли какие-то ограничения: водоохранные зоны, зоны подтопления, электросетевого хозяйства и т.п.
В 2019-2020 годах в регионе прошли две массовые кадастровые оценки - объектов капстроительства и земли. Каково их качество? Ведь впервые этим занималось областное госучреждение, тогда как ранее оценку поручали частным фирмам, и всегда бизнес был недоволен результатами.
Игорь Цыганаш: Проблема была не в частных фирмах, а в развитии института кадастровой оценки в целом, в несовершенстве методики, узости числа параметров. Соответственно пришло понимание, что необходимо создавать государственный центр кадастровой оценки, который на первоначальном этапе аккумулирует огромный массив данных, а затем будет его постоянно пополнять за счет других источников, анализа рынка.
Кадастровая оценка, проведенная в 2019-2020 годах, уже на голову выше по качеству, чем предыдущие. Кратно возросло количество параметров, выровнялись перекосы, теперь не может быть такого, что в аналогичных торговых центрах квадратный метр стоит то 500 рублей, то 114 тысяч. Количество оспариваний кадастровой цены в профильной комиссии областного мингосимущества, в которую входят и наши специалисты, уменьшилось в 3-4 раза. Посмотрим, как будет формироваться судебная практика, но если раньше не было базиса для спора со стороны госоргана, то сегодня информация структурирована и подтверждена сделками. Суд будет рассматривать все в совокупности, и далеко не факт, что примет решение в пользу собственника.
Подозреваю, что при этом возможны и перегибы.
Игорь Цыганаш: Не буду отрицать. Оценить 3,2 миллиона объектов капстроительства за год и не допустить неточностей невозможно. Массовая оценка недвижимости используется для расчета стоимости большого количества объектов, в ней отсутствует индивидуальный подход. Скажем, в модели расчета стоимости земельного участка учитывается расстояние до дороги, при этом прямой проезд к ней в реальности может быть перекрыт железнодорожными или трамвайными путями. Не принимаются во внимание и все индивидуальные характеристики объекта. Например, в одном квартале расположены и башня "Высоцкий", и гораздо более скромные офисные здания. В отсутствие надежных источников доходности кадастровая стоимость определяется на основе типовых затрат на строительство.
При этом мы видим, что центр государственной кадастровой оценки оперативно реагирует на поступающие обращения и исправляет ошибки в расчетах, если они выявляются. Еще одно существенное отличие нового порядка - возможность заинтересованных лиц повлиять на размер кадастровой стоимости своего имущества не только после утверждения результатов (через суд и комиссию), но и до, направляя замечания к промежуточным отчетам.
Какие законодательные новшества в сфере недвижимости ждут юрлиц в 2021 году?
Игорь Цыганаш: 21 июля 2020 года в первом чтении Госдума рассмотрела законопроект о совершенствовании системы госрегистрации недвижимости. Велики шансы, что его примут в 2021-м, и тогда решится один из наболевших вопросов бизнеса: если правообладатель-юрлицо ликвидировано, то переход права к другому юрлицу происходит не через суд, а по заявлению одной стороны. С приложением выписки, что вторая сторона исключена из ЕГРЮЛ. Аналогично, если объект разрушен, его собственник умер или ликвидирован, а у нового владельца земли строение продолжает числиться на участке.
Также этот законопроект отменяет ограничение размеров машиноместа: минимум остается (2,5 на 5,3 метра), а максимума не будет. На мой взгляд, решение правильное: в любом паркинге есть спроектированные участки, которые больше по площади. Кроме того, транспортные средства могут быть разные: и грузовики, и сельхозтехника, и они тоже хранятся под крышей.
Хорошая новость для органов госвласти и муниципалитетов: 4 декабря 2020-го во втором чтении были рассмотрены поправки в порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов. В ЕГРН до сих пор нет сведений о многих владельцах недвижимости, поставленной на учет до 21.07.97, то есть до принятия ФЗ о госрегистрации. Все это создает проблемы при изъятии участков для государственных или муниципальных нужд. После принятия поправок мы сможем вносить данные по заявлению не собственника, а органа местного самоуправления или госвласти субъектов РФ.