Поделиться
- По федеральному законодательству у предпринимателей, с которыми заключены действующие договоры на аренду участков, должно быть преимущественное право на ее автоматическое продление. Сейчас в Воронеже хотят ограничить это право одним шестилетним сроком. И то не для всех, - рассказала юрист Воронежского областного объединения предпринимателей Елена Арапова. - В итоге люди, которые работают на одном месте много лет, не знают, сохранят ли его за ними впредь.
В мэрии подтвердили, что в Положение о порядке размещения НТО на территории Воронежа планируется внести изменения, согласно которым преимущественное право продления аренды будет даваться однократно в 2021 году предпринимателям, добросовестно исполнявшим условия договоров. В дальнейшем места будут разыгрывать на аукционе, и победитель получит также однократное право на продление договора автоматом.
"Это обусловлено тем, что в Воронеже большинство владельцев НТО неоднократно использовали преимущественное право на размещение торговых объектов (более 20 лет подряд: с середины 1990-х - по ордерам, с 2011 года - по схеме), - пояснили "РГ" в администрации города. - Несмотря на то что преимущественное право изначально принадлежит "титульному" собственнику, в результате заключенных переуступок прав им пользуются последующие владельцы. Фактически деятельность в нестационарной торговле монополизирована в связи с отсутствием конкурентного способа определения участников рынка".
Вместе с тем власти рассчитывают увеличить сроки действия договоров аренды до шести, десяти и 15 лет. То есть те, кто получит разрешение на установку НТО после 13 мая 2021 года, с учетом преимущественного права смогут работать на своем месте 12, 20 и 30 лет, подчеркнули в мэрии.
Преимущественное право будет предоставлено при условии, что местонахождение и ассортимент киоска соответствуют схеме размещения НТО, а внешний вид и размеры - определенным архитектурным решениям. Также у владельца не должно быть долгов по арендной плате и нарушений, связанных с оборотом алкоголя и табачной продукции.
- Перед введением новой схемы НТО власть хочет принять срочное решение по дизайн-регламенту. После перезаключения договоров предпринимателям придется за свой счет убрать старые киоски и поставить новые, полностью стеклянные. Хотя в нашем климате это экономически неэффективно: зимой холодно, летом жарко, - прокомментировала Арапова. - Мы бьемся насчет процента остекления, цвета киосков, типа рольставней (их предлагают делать только внутри, что бессмысленно в проблемных микрорайонах)... Управление архитектуры и управление по предпринимательству не соглашаются с нашими доводами. Мол, попробуйте выполнить требования - а если в дизайн-проекте есть какие-то изъяны, мы их увидим на практике. Стоимость киоска - от 500 тысяч. В рамках новых архитектурных решений она будет еще выше. Это слишком большие деньги для эксперимента, их нет ни у торговых сетей, ни у владельцев одного-двух киосков. Где-то власти предусматривают субсидии на замену НТО, где-то отсрочку по оплате торгового места. У нас - ничего.
Чиновники, в свою очередь, уверяют, что, хотя единые требования к киоскам и существуют, допускается разработка индивидуальных решений, которые должны вписываться в существующую архитектурную среду.
"Требований к внутреннему наполнению НТО со стороны администрации Воронежа нет. Предприниматели вправе размещать любое технологическое оборудование, в том числе и рольставни. Постановление N 410, принятое в 2021 году, лишь дополняется типовыми решениями. Типовые решения из предыдущей редакции постановления остаются без изменения. Таким образом, у предпринимателей будет выбор между реконструкцией в новом формате и сохранением прежних технико-экономических показателей НТО", - сообщили "РГ" в мэрии.
Хозяевам киосков, совмещенных с остановочными пунктами, трансформация может обойтись дороже. В рамках федеральной программы "Умные города" такие объекты оснащают электронными табло, разъемами для подзарядки гаджетов и Wi-Fi. Полностью за счет бизнеса. Сейчас "умных" остановок в столице Черноземья девять: пять появилось в 2019 году, четыре - минувшей осенью. Скоро к ним добавится еще три. По данным областного объединения предпринимателей, установка нового комплекса "киоск + умная остановка" сейчас стоит 1-1,2 миллиона рублей. В мэрии затруднились назвать средний объем расходов, пояснив, что цифры по уже открытым объектам сильно разнятся: нижний порог - 450 тысяч рублей, далее все зависит от длины остановочного навеса.
Заранее просчитать, сколько будет стоить аренда участка под киоск или павильон, бизнесменам в Воронеже сложно. В других городах и регионах применяют прозрачную формулу: кадастровую стоимость земли умножают на площадь объекта и на повышающий или понижающий коэффициент, предусмотренный для нужной категории НТО. Исходя из полученной цифры можно решить, стоит ли бороться за землю на торгах или нет.
- В Воронеже стоимость аренды - тайна, покрытая мраком. Последние пять лет она определяется по итогам оценки отдельно для каждого участка. Представьте: у вас киоск с арендной платой за землю 45 тысяч рублей в квартал. Вы захотели поставить рядом холодильник - это еще полтора квадратных метра площади. И вам насчитали 52 тысячи. Захотели продавать не непродовольственные товары, а булочки и кофе - все, 95 тысяч. Почему? Так оценщик посчитал. Если вы не тянете такую плату и хотите вернуться к непродовольственным товарам - опять проводится оценка... - сетует Елена Арапова. - Мы убеждаем, что этот механизм невыгоден ни власти, ни бизнесу.
Предприниматели подчеркивают: они не против нововведений и тоже хотят, чтобы город был красивым и "умным". По возможности ставят и красивые киоски, и "умные" остановки. Но ратуют за поэтапный переход на новую схему НТО и дизайн. Например, от центра города к окраинам.
- Мы изучаем удачный опыт других регионов, посылаем массу конкретных предложений. Но конструктивного диалога не складывается. Фактически нам ставят ультиматум: или играйте по нашим правилам, или уходите с рынка. Но люди выполняют условия договора, перечисляют все налоги и сборы (с онлайн-кассами ведь все прозрачно) - почему их надо прогонять? Направляем в мэрию массу обращений и предложений, но подвижки микроскопические, - добавила юрист. - Один киоск - это несколько рабочих мест, это связи с производителями товаров, с логистическими компаниями. На наш взгляд, со стороны властей рушить сложившуюся систему НТО - недальновидно.
В российских регионах продолжается спор: на каких условиях можно ставить киоски и павильоны на придомовой территории - возле многоэтажек? В большинстве случаев речь идет о частной земле, оформленной в общую собственность жильцов. Но власти муниципалитетов пытаются упорядочить процесс, используя схемы размещения НТО. Если киоск не соответствует схеме, его просят убрать.
Бизнесу же обычно выгоднее сотрудничать с управляющими компаниями, чем с чиновниками. Не нужно участвовать в аукционе за участок. Расценки - ниже. По данным Воронежского областного объединения предпринимателей, стоимость размещения НТО на государственной земле в Воронеже за последние три года выросла на 400 процентов и стала сопоставима с арендой коммерческой недвижимости. Было 8-20 тысяч рублей за квартал, стало от 45 до 100. Аренда участка под киоск около дома в стоит 6-12 тысяч рублей в месяц.
- Когда договор аренды заключают власти, предприниматель получает голый кусок земли с массой ограничений. Он строит не просто киоск, но киоск определенного дизайна. Площадь - до восьми квадратных метров. Если хотите сделать павильон, чтобы люди могли зайти погреться, то надо пройти три круга ада и полтора года бюрократических проволочек. И, может быть, вам разрешат. Но разрешат, например, торговлю только непродовольственными товарами. Если захотите выставить арбузы - впереди опять долгие согласования. К тому моменту, как вам выдадут разрешение, наступит весна, - горько пошутила Елена Арапова. - Если вы арендовали землю у жильцов, то можете более гибко подходить к ассортименту. Летом - мороженое, к 8 Марта - цветы. На придомовой территории поток покупателей постоянный, особенно в новых кварталах, и УК или ТСЖ более лояльны, поскольку заинтересованы в доходе.
Год назад пермские предприниматели и ТСЖ обратились в Конституционный суд с просьбой уточнить, может ли орган местного самоуправления в принципе регулировать использование частной земли. "Суд не сделал однозначного вывода, сославшись на то, что нормативно-правовые акты по стране находятся в стадии разработки и корректировки. Но в определении КС подробно изложены доводы в пользу предпринимателей и жителей многоквартирных домов. Прямо написано: это не дело власти. Если люди решили, что на их земле может стоять киоск - пусть стоит. А малый бизнес сам определит, востребованы там его услуги или нет", - объяснила Елена Арапова.
Теперь пермяки подали жалобу в КС повторно.