Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир
Прежде всего необходимо разграничить апартаменты по типу использования - приобретаются ли они для постоянного проживания самого собственника (и тогда уместно использовать термин "псевдожилье") или же являются инструментом инвестиций. Сейчас в обоих случаях используется один и тот же термин, и это порождает проблемы, часть из которых можно снять путем простого уточнения понятий, их сегментирования. Возможно, это будет сделано в рамках работы над законопроектом о статусе апартаментов, который Государственная Дума РФ планирует рассмотреть в ходе весенней сессии. Однако если парламентарии пойдут по пути запрещения строить новые апартаменты (а такой вариант активно обсуждается), при этом не останавливая уже запущенных проектов и не ужесточая к ним требований до уровня жилья (сейчас апартаменты считаются нежилыми помещениями), в секторе недвижимости сформируется неразрешимый правовой парадокс. Потому что жильем будет признано то, что не соответствует законодательно установленным критериям жилья.
Большинство экспертов обращают внимание на то, что сегодня покупатели апартаментов не могут оформить постоянную регистрацию по месту жительства и получить налоговый вычет, оплата коммунальных услуг производится по более высоким тарифам, льготы на оплату услуг ЖКХ и субсидии исключены, а при покупке нельзя использовать средства материнского капитала. Наконец, их не защищает закон об обманутых дольщиках. Суммируя большинство претензий, получаем, что апартаменты не воспринимаются как отдельный и особый вид недвижимости. Между тем, как подчеркивает президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский, "это не просто жилье, это бизнес".
Такой вариант предусматривает приобретение "сервисных апартаментов", то есть полностью готовых и меблированных вариантов размещения под управлением единого оператора с круглосуточно работающей консьерж-службой, готовой подключиться к решению любых проблем - от бытовых до организационных. В качестве подобного заявлен, например, проект апарт-отеля из нескольких корпусов на Дальневосточном проспекте. Проект того же типа в конце прошлого года был начат в районе станции метро "Ломоносовская", он предусматривает варианты меблировки за дополнительную плату в размере от 500 до 770 тысяч рублей в зависимости от размера "юнита". В коммерческом предложении сразу есть выбор: "для проживания" или "для инвестиций", однако насколько удобно будет такое жилье? Основная претензия - отсутствие социальной инфраструктуры, то есть сложности с устройством детей в детский сад и школу, получение бесплатной медицинской помощи. Однако этот набор сегодня нужен не всем, и эксперты выводят на первый план другие сложности.
- А вот апартаменты, которые выглядят как обычная квартира, юридически ею не являются. И сосед имеет право за стенкой поставить фрезерный станок и работать на нем с шести утра и до полуночи, - иллюстрирует проблему Элла Гимельберг, эксперт по разработке отраслевых стратегий.
Есть и еще один спорный момент, связанный с приравниванием апартаментов к жилым помещениям, это вопрос общедолевого имущества в многоквартирном доме. Собственники жилых помещений имеют право на него пропорционально доле собственности в жилых помещениях, но этому праву корреспондирует обязанность по содержанию этого имущества.
- Апартаменты, как правило, строятся в зданиях, относящихся к категории коммерческой недвижимости. Следовательно, собственники апартаментов в случае отнесения их к категории жилых помещений смогут претендовать на общедомовое имущество? - задается вопросом кандидат юридических наук Наталья Корнилевская. - А это магазины, бары, рестораны, фитнес-центры, офисы, имеющие в пользовании общие коммуникации - отопление, водопровод, вентиляцию, электрические сети. При незначительной доле жилых помещений (апартаментов) в таких зданиях их собственники будут обязаны участвовать в содержании общедомового имущества, и размер этого участия представляется гораздо более значительным, чем в жилых домах.
Не факт, что ответы на эти и другие поставленные вопросы даст новый закон об апартаментах. Однако реализацию уже начатых проектов власти обещали не прекращать, поэтому спрос в данном секторе недвижимости растет даже быстрее, чем цена на квартиры. В период пандемии цена квадратного метра на жилье комфорткласса выросла в Северной столице почти на 20 процентов, до 130 тысяч рублей за квадратный метр. Цена "квадрата" в апарт-отелях в среднем на 20 тысяч рублей меньше. Поэтому покупатели предпочитают не задумываться о перспективах: пока закон не принят, расходы на обслуживание апартаментов выше. Но все еще может измениться.