Почему эффект льготной ипотеки на Урале почти сошел на нет

Покупателям недвижимости не стоит ждать падения цен

Рынок жилья Екатеринбурга в 2020 году прошел через несколько контрастных периодов: стагнация, спад, ажиотаж, резкое уменьшение объема предложений. Как это сказалось на продажах и будут ли отголоски в 2021-м?

iStock

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), первичный сегмент сократился с 24-25 до 20 тысяч квартир. Вторичный "похудел" более чем на 30 процентов, сегодня в базе около 5000 объектов. Причем общее количество сделок в обоих сегментах сравнялось впервые за "новейшую" историю. Максимально широкий выбор был зафиксирован в группе студий, а вот в группе 2-3-комнатных квартир он, напротив, сильно сократился.

- Рост рынка обеспечили покупатели с льготной ипотекой. Об этом свидетельствует тот факт, что количество сделок без кредита почти не изменилось по сравнению с 2019-м, - комментирует ситуацию на рынке президент УПН Илона Соболева. - Если обычно доля ипотечных сделок на новостройки колебалась в районе 50 процентов от общего количества, то в 2020-м она составила 61 процент, а в некоторых проектах дошла до 75-ти.

Растущие цены на жилье и снижение дохода по депозитам стали дополнительным стимулом для новых клиентов

По итогам 2020 года Свердловская область оказалась на пятом месте в стране после Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Краснодарского края по количеству и объему оформленных жилищных займов. Как сообщает Банк России, за 11 месяцев жители Среднего Урала взяли 52 тысячи ипотечных кредитов, что на 37 процентов больше, чем в 2019-м. Их сумма составила 118 миллиардов рублей (рост еще более внушительный - на 50 процентов).

- Никогда раньше регион не выходил на такие объемы. Сегодня совокупный долг населения по ипотеке - 283 миллиарда рублей. При этом просрочка - всего 0,8 процента. На спрос повлияли смягчение кредитно-денежной политики, реализация льготных программ с госучастием, а также субсидирование ипотечных ставок до 6,5 процента на новостройки. В Свердловской области такую ипотеку выдают 28 банков, в том числе два региональных, - говорит начальник экономического управления Уральского ГУ Банка России Алексей Кориков.

Льготная ипотека вернула на рынок покупателей, взявших паузу весной. Кроме того, растущие цены на жилье и снижение дохода по депозитам стали дополнительным стимулом для новых клиентов, в том числе частных инвесторов, которые раньше предпочитали вкладываться в другие инструменты.

- В последние годы покупатели взвешенно подходили к принятию решений. Но в 2020-м на рынок вернулась забытая логика: успеть купить то, что есть, по хорошей цене. Продали даже многие неликвидные объекты. Старые ценовые ориентиры оказались сбиты, а новые не выстроены, - рассуждает аналитик УПН и Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

Предложение снизить ставку до 6,5 процента весной 2020 года воспринималось большинством покупателей как очень выгодное и справедливое, но уже к концу года эффект от него нивелировался резким ростом цен. В частности, новостройки в Екатеринбурге подорожали на 14 процентов, в экономклассе - на 17, а при 20-процентном росте выгода для заемщика теряется. Застройщики объясняют все увеличением себестоимости на 15 процентов из-за того, что резко (на 40-50 процентов) подскочила стоимость стальной продукции, в том числе арматуры. Также сказался дефицит мигрантских рук из-за закрытых границ. Впрочем, покупательскому кошельку от этих объяснений не легче. На вторичку рост более сдержанный, но тоже имеется - 9 процентов. К тому же платежеспособность населения из-за пандемии не повысилась, значит, покупатели в 2021-м начнут принимать решения уже не так быстро.

Самый важный вопрос: будут ли снижаться цены? И не лопнет ли ипотечный пузырь? Тут мнения расходятся.

- Большинство агентств недвижимости думают, что рынок прошел локальный пик, и спрос будет затухать. Среди объективных причин, которые продолжат влиять на него в ближайшее время, - ограниченное предложение и слишком высокие цены, - рассуждает Михаил Хорьков. - Когда звучат заявления об ипотечном пузыре и возможном падении цен, важно не забывать, что сегодня рынок отличается от того, что было 10-15 лет назад. Движение цен бывает несинхронным: одни объекты могут дорожать, другие - дешеветь. Переоценка типов жилья, районов проживания - естественный процесс, который будет происходить в следующие 10 лет. Ожидая кризиса на рынке с заметным падением цен, не забывайте, что извлечь выгоду из этого смогут единицы. Массовый покупатель в такие периоды становится беднее.

А вот с точки зрения заместителя президента - председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, рынок пока далек от насыщения.

- Отношение ипотеки к ВВП - не более 10 процентов, а качество портфеля выше, чем по другим видам розничных кредитов. Уверен, что высокий спрос на ипотеку с господдержкой сохранится. Если действие льготной программы продлят, то у ипотечного рынка есть шансы на обновление рекорда продаж и в 2021-м, - считает банкир.