Ожидать ли взрывного роста стоимости "квадрата" в 2021 году

Застройщики Петербурга подвели итоги 2020 года. Как выяснилось, рост продаж и прибыли был обусловлен ростом цен на жилье. За 12 месяцев в среднем по России цены на "первичку" выросли на 17 процентов, констатирует Антон Мороз, вице-президент "Нострой". Однако в Петербурге "средняя температура по больнице" значительно выше. По данным "Авито Недвижимости", здесь средняя цена "квадрата" в новостройках поднялась на треть, на вторичном рынке - на 16 процентов, причем разница цен между сегментами рынка стала минимальной.

На рост цен обратил внимание президент РФ, который отметил, что, если цены будут расти и дальше, все усилия правительства, направленные на обеспечение граждан жильем (а именно такова цель льготной ипотечной программы, которая действует до середины 2021 года), сведутся к нулю.

Однако что будет с отраслью после 1 июля, когда программа прекратит свое действие, - большой вопрос.

Падать будут оба сегмента, и особенно - "первичка", прогнозирует Валерий Емельянов, аналитик "Фридом Финанс". Но если цены на новостройки в очередной раз сблизились с ценами "вторички", то такую ситуацию можно считать предвестником кризиса на рынке жилья. Самый продаваемый формат на рынке сейчас - студии по 20 метров, которые обычно покупают для последующей сдачи в аренду. А это значит, что в ближайшее время их выставят на продажу, средняя цена "квадрата" упадет, причем многие инвесторы будут продавать такие активы с убытками. Ситуацию осложняет тот факт, что в прошлом году половина жилья была продана в рассрочку, причем 40 процентов - покупателями из регионов.

Другие эксперты уверены, что рост цен на вторичном рынке подогрет общим интересом покупателей к инвестициям в недвижимость. Во-первых, высокие цены на "вторичку" - нормальное явление для Северной столицы, где много эксклюзивных предложений в историческом центре. Кроме того, рост стоимости квартир во "вторичке" объясняется желанием продавцов создать конкуренцию строящимся объектам и повысить экономическую привлекательность своего имущества, полагает Елена Яковлева, директор по развитию портала о новостройках "ПроНовострой". Но маловероятно, что цены сравняются на длительный срок, такая ситуация возможна только при дефиците предложений на первичном рынке. За одну и ту же цену людям проще купить жилье в новом доме с более дешевой ипотечной ставкой, уточняет отраслевой эксперт Алексей Васильев.

Если на "вторичку" покупателю доступна ипотека под, условно говоря, девять процентов, то на "первичку" - уже под шесть процентов. То есть при одном и том же аннуитетном платеже на "первичке" хватит на жилье на четверть дороже. В реальности изменения ипотечной ставки с шести до семи процентов приводит к увеличению цены почти на десять процентов, поясняет Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма".

Согласно индексам цен Elms ("дочка" ЦИАН), метр петербургской "вторички" на десять процентов дороже метра "первички", ведь лишь половина нового жилья сдается застройщиками с чистовой отделкой. Однако такие квартиры, прошедшие регистрацию и доведенные до состояния "под ключ" (так называемая новая "вторичка"), быстро растут в цене и становятся дороже "вторички", уточняет Дмитрий Щегельский, гендиректор агентства "Бенуа". (Даже от момента старта продаж до ввода жилого комплекса в эксплуатацию цена "квадрата" может увеличиться на треть).

Застройщики же уверяют, что главным фактором, повлиявшим н а рост цен, стало сокращение числа предложений на рынке новостроек. Эта тенденция началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение. Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 миллиона "квадратов" нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4-4,7 миллиона. При этом было продано около 4,2-4,3 миллиона квадратных метров в новостройках - то есть все "запасы" непроданных квартир. Сыграла свою роль и неопределенность, в какую сторону "качнется" рынок. Никто не ожидал в начале прошлого года, что в период пандемии жилищный рынок станет главным ростом экономики. А потому эксперты уверены: в 2021-м рынок постепенно "нагонит" отставание и девелоперы пополнят свои активы.

Если цены будут расти и дальше, все усилия, направленные на обеспечение граждан жильем, сведутся к нулю

А вот ждать, что цена новостроек начнется снижаться, не стоит. Как заметила руководитель департамента продаж одной из строительных компаний Юлия Паршина, стоимость "квадрата" зависит не только от спроса, стадии готовности объекта, от инфляции и стоимости строительных материалов. Свою лепту вносит и переход на работу с эскроу-счетами. На конец декабря 2020-го, например, доля объектов, где использовалось проектное финансирование, в Петербурге и области составляла 35 процентов. И эта доля постоянно растет. А это значит, что застройщик будет все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними. И их ценовая политика будет меняться. Аналитик Ольга Трошева подтверждает: новая система работы застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими "стартовыми" ценами, которые увеличивались по мере готовности. По ее словам, сейчас продавать на старте много квартир по небольшой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средств дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, продающиеся по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья. А благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок покупателям.

Впрочем, многие девелоперы считают, что цены на первичном рынке уже и так достаточно высокие, поэтому взрывного роста стоимости "квадрата" в 2021 году все же ожидать не стоит. Хотя и причин для снижения цен тоже нет. Как нет причин и для снижения покупательского спроса - его поддержит не только оставленная в силе еще на полгода льготная ипотека, но и нестабильность валютных курсов. А покупка квартиры - это не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и выгодный инструмент сохранения средств.

P.S

По прогнозам компании "Эталон", в 2021 году значительного роста цен не произойдёт. Большой объем спроса, отложенного из-за пандемии, уже реализован, хотя еще возможен всплеск покупательской активности в апреле-мае на ожиданиях завершения программы льготной ипотеки. Однако нужно отметить, что на ценообразование влияют ряд других факторов: нехватка качественного генподряда, рост стоимости строительных материалов и дефицит качественных площадок под новое строительство.

Мнение

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой":

- На рынке жилья экономика забрала свое - долгое время у нас не было общего повышения цен, но во втором полугодии 2020 года цены выросли у всех застройщиков. В наших домах стоимость квадратного метра увеличилась в среднем на 20 процентов, а по отдельным квартирам - на 67 процентов. Нового всплеска не будет, рынок остынет примерно на полгода-год.

Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург", руководитель сегмента "Жилищное строительство, Россия" концерна ЮИТ:

- В Санкт-Петербурге у нашей компании в 2020 году, по сравнению с 2019 годом, средний чек вырос до 15 процентов, причем рост сильно зависел от локаций наших жилых комплексов. Увеличение среднего чека было обусловлено, главным образом, ростом цен в ответ на резко возросший спрос во втором полугодии прошлого года. Безусловно, ипотечная программа с господдержкой была одним из ключевых факторов роста. Однако, в некоторых локациях, наряду с ростом цен, наблюдалось и заметное увеличение средней площади реализованной квартиры. Следует отметить также среди факторов, оказывавших влияние, и то, что в прошлом году не было роста предложения на рынке.