Эксперты назвали главную опасность покупки жилья разорившегося ипотечника
Сейчас на рынке очень много квартир, находящихся в залоге у банков, отмечает управляющий партнер сети офисов "Миэль" Александр Москатов. Две трети жилья покупается с помощью ипотечных кредитов, около 30% квартир на продажу - с еще невыплаченной ипотекой. Правда, причины могут быть разными - не только нехватка денег у заемщика, но и, например, планы по расширению жилья, не дожидаясь окончания ипотеки.
Если платежи по ипотеке стали непосильными, у заемщика есть несколько вариантов действий, рассказал первый заместитель гендиректора Российского аукционного дома Константин Раев. Он может договориться с банком, что сам продаст жилье, после чего погасит долги из полученных денег, либо его жилье выставляется на торги, это менее выгодный для заемщика вариант - нужно дополнительно оплачивать различные процедуры.
То, что продаваемая квартира находится в залоге, ее недостаток, она менее ликвидна, отмечает Москатов. Однако рынок уже научился работать с таким жильем, некоторые банки проводят сделки с одновременным погашением кредита или с получением займа новым владельцем, так что скидка "за сложность" в последние годы небольшая - около 5%. Снизить цену на десять процентов продавец может, если задолженность по ипотеке относительно общей стоимости квартиры еще велика. "Дело в том, что в такой ситуации покупатель, как правило, должен дать продавцу аванс на то, чтобы тот сначала рассчитался с банком", - поясняет Москатов. Все это, конечно, оформляется документами, однако ситуация все равно рискованная, считает риелтор.
"Квартира, например, стоит 25 миллионов рублей и 10 миллионов продавец еще должен банку, - рассуждает он. - То есть покупатель должен дать фактически незнакомому человеку 10 миллионов рублей вперед. Допустим, продавец вполне добропорядочный, но на следующий день он внезапно умер. Тогда покупателю придется решать вопросы уже с совершенно другими людьми, с наследниками, которые еще должны вступить в наследство, и все значительно усложняется".
Это самый опасный вариант для покупателя - когда заключается предварительный договор купли-продажи и передается часть денег, а основной договор купли-продажи заключается после снятия обременения, отмечает адвокат Наталья Тарасова. "В этом случае есть риск потерять средства, если заемщик не исполнит свои обязательства. Если же продавец берет потребительский кредит или иным способом находит средства на погашение ипотеки, покупателю такая схема ничем не грозит", - говорит она.
На большие скидки можно рассчитывать, если квартира продается на специальных торгах. Дисконт связан с непривычной процедурой продажи, отсутствием широкодоступной информации о продаже такого имущества, считает Раев. При этом если до пандемии на торгах можно было купить квартиру на 10-15% дешевле среднерыночной цены, то сейчас скидки значительно уменьшились, так как из-за ажиотажного спроса в 2020 году ликвидных квартир в принципе стало мало.
Информацию о распродаже жилья должников можно найти на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве - torgi.gov.ru и fssprus.ru. Физлица вполне могут стать участниками торгов. Для этого, уточняет Раев, нужно получить электронную цифровую подпись, аккредитоваться на площадке для участия в торгах, подать заявку на участие и внести задаток - до 20% от стоимости лота. Проигравшим эта сумма возвращается в течение пяти рабочих дней, победителю торгов - засчитывается в сумму продажи. Раньше приобретателями квартир через торги были преимущественно агенты, которые покупали их для перепродажи, отмечает Раев. Сейчас стало много тех, кто покупает жилье для себя. Первые торги проводятся на повышение. Если они не состоялись, следующие объявляются по цене на 10-15% ниже первоначальной. Если и они не состоялись, далее цена объекта постепенно, например, каждые две недели, снижается. И может уменьшиться даже до половины от первоначальной цены.
Через торги продаются "неблагополучные" квартиры, отмечает Москатов - это значит, что заемщик не пошел на переговоры с банком, не хочет или не может выехать из жилья. Так что покупатели недвижимости на аукционе могут столкнуться с тем, что им придется самостоятельно выселять прежних владельцев. Если это, например, семья с детьми, которой жить больше негде, это может быть психологически очень сложно, говорит Москатов. Кроме того, придется обращаться в суд, процесс может длиться несколько месяцев.
Если не удалось продать жилье ни добровольно, ни через торги, то квартира переходит в имущество банка, который позже продает ее самостоятельно. В 2020 году на баланс банка было принято на 50% меньше объектов, чем в 2019 году, а реализовано из ранее принятых - больше, сообщает пресс-служба Сбербанка. За год увеличилось число обращений по добровольной продаже залоговой недвижимости, увеличилась доля успешных продаж, отмечает замдиректора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Елена Дорофеева.
"Объем банкротного рынка квартир с приходом пандемии, скорее всего, увеличился, но самый пик, по нашему мнению, еще не наступил, - отмечает Раев. - Банкротство - достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора".