В Центральной России опробуют механизм инфраструктурных облигаций

Упростить освоение участков под жилье в Тульской, а в перспективе - и в Воронежской области с помощью инфраструктурных облигаций обещает государственный институт развития "ДОМ.РФ". Как будет работать новый механизм поддержки отрасли и что он принесет покупателям жилья, "РГ" узнала у экспертов.

Суть программы в том, чтобы предоставить застройщикам доступные целевые займы на возведение инженерных сетей, дорог и социальных объектов. То есть того, что непременно понадобится новоселам помимо голых квадратных метров в многоэтажках. Затраты на инфраструктуру в крупных жилищных проектах могут съедать до 20 процентов бюджета.

- С учетом этих расходов рентабельность оказывается недостаточной для привлечения проектного финансирования от банков, и проекты замораживаются. Инфраструктурные облигации могут стать эффективным решением проблемы, - пояснял зампред правления Банка ДОМ.РФ Кирилл Гришанов.

Уже создано специализированное общество проектного финансирования, которое будет отвечать за выпуск облигаций на фондовом рынке, а из доходов от их размещения - выдавать займы на строительство инфраструктуры.

- Инфраструктурные облигации - достаточно популярный за рубежом инструмент. С его помощью финансируют строительство необходимых объектов на региональном и муниципальном уровне. Как правило, программы по размещению таких ценных бумаг спонсируются государственными органами и финансовыми организациями с госучастием. Это необходимо для того, чтобы повысить надежность выпускаемых облигаций, а значит, позволить эмитенту разместить бонды по благоприятным ценам, - отметил ведущий аналитик финансовой группы QBF Олег Богданов. - Доходность инфраструктурных облигаций - это стоимость привлекаемых под строительство денег. Чем ниже доходность, тем дешевле заемные деньги. Низкая доходность облигаций приведет к снижению себестоимости строительства, что неизбежно отразится на конечной цене недвижимости для потребителей.

Для реализации программы "ДОМ.РФ" определил пять пилотных регионов, в число которых вошла Тульская область, и двоих резервистов - это Воронеж и Красноярск. Каким же проектам окажут поддержку?

В Туле речь идет об одном из самых масштабных проектов комплексного освоения территории. Под него выделено 500 гектаров на выезде из города по Калужскому шоссе в районе деревни Нижней Китаевки. Когда-то это было поле за околицей на склоне пологого холма, окруженное с двух сторон речками Китаевкой и Воронкой. Теперь по замыслу авторов проекта в живописном месте должен появиться микрорайон "Новая Тула".

Здесь возведут 770 тысяч квадратных метров жилья. Первая очередь - высотные дома, в среднем по 24-27 этажей. Уже сдано и заселено несколько таких новостроек. Вторая очередь - таунхаусы. Запланировано также строительство общественно-деловой зоны (30-этажных офисных центров современной архитектуры), спортивных площадок и многоуровневых парковок. Небольшой участок зелени на территории микрорайона решено сохранить, превратив в красивый ландшафтный парк.

В Новой Туле также возведут онкологический центр, сосредоточив все имеющиеся в регионе мощности в одном месте. Качественное оснащение позволит вывести диагностику и лечение на более высокий уровень. Здесь будет консультативно-диагностический центр с поликлиникой, стационар, операционный блок и лаборатория. Символический старт этому проекту дали 2 февраля. "Военно-строительная компания" приступила к работам.

Первые жители микрорайона очень надеются на его развитие. Здесь пока нет заявленных детских садов и школы. Люди жалуются на холод в квартирах, необустроенные парковки и детские площадки, на отсутствие тротуара вдоль Калужского шоссе, из-за чего приходится ходить по обочине загруженной автомагистрали. Но, пожалуй, одна из самых больных проблем - развитие дорожной сети как таковой. В перспективе должен быть построен обход деревни Нижней Китаевки. Эта дорога не только поможет жителям микрорайона добираться до центра Тулы, но и разгрузит часть главной городской магистрали - проспекта Ленина.

Застройщикам предложат доступные целевые займы на возведение инженерных сетей, дорог и социальных объектов

В Воронеже применить инфраструктурные облигации предлагают при комплексной застройке 52 гектаров старых яблоневых садов в Северном микрорайоне. Эта часть города бурно развивается, квартиры в высотках охотно раскупают. Но дороги, поликлиники, детсады и школы в Северном строились в основном в 1970-1980-е годы, дополнительной нагрузки система не выдерживает. А новые объекты появляются много позже заселения домов. Московский проспект стоит в пробках, в школе классы по 40 человек, ну а те самые сады, где можно погулять на свежем воздухе, по большому счету обречены. Власти, правда, обещают контролировать плотность будущей застройки, оставить кусочек зелени и организовать социальный узел.

Территорию вдоль Московского проспекта уже разыграли на аукционе, победила структура местного "Домостроительного комбината". Проект должны реализовать по стандартам комфортности, которые внедряет "ДОМ.РФ". Сроки ставят сжатые, однако удлинить их может как раз проблема с инфраструктурой - магистральными сетями. Ни свет, ни газ к участку на сегодня не подвести. На решение вопроса может уйти несколько лет, отметил гендиректор ДСК Андрей Соболев. По его мнению, на примере данной территории стоит опробовать разные механизмы - применить инфраструктурные облигации, доработать проектное финансирование, синхронизировать планы по комплексной застройке с инвестпрограммами естественных монополий.

- Не так давно в Северном запустили цифровую электроподстанцию. Но ее мощность рассчитана исходя из договоров на техприсоединение, заключенных ранее. То есть на момент ввода резерва уже не было. Надо законодательно привязать развитие энергетической инфраструктуры именно к планируемой мощности, - подчеркнул Соболев на совещании по развитию отрасли. - Механизм же проектного финансирования надо распространить и на строительство инженерных объектов, включая магистральные сети. Тогда можно будет сдержать рост цен на жилье.

Прямая речь

Вера Бурцева, директор АНО "Научно-исследовательский институт устойчивого развития в строительстве":

- Инфраструктурные облигации имеют отношение не к жилью, а к сопутствующим объектам: транспортным, инженерным, социальным… Безусловно, их наличие важно, потому что жить в бетонной коробке в городе, но вдали от цивилизации - не просто некомфортно, но уже и несообразно запросам человека.

Однако готовы ли мы платить за такие блага? Представьте: вы проходите через парк, который расположен на вашем привычном маршруте, - и в этот момент с банковской карты списывается копеечка. Сегодня мы в основном пользуемся инфраструктурой, которая досталась нам от советского периода с его ориентацией на человека. Парки, скамейки, дорожки, спортивные площадки - все бесплатно. И при этом все нуждается в уходе. Идея инфраструктурных облигаций - привлечь деньги на строительство подобных объектов и далее получать доход от их продажи или от пользования ими.

Как это будет организовано, на сегодня неизвестно. Впрочем, и мнения на рынке диаметрально противоположны. Одни финансисты считают, что "ДОМ.РФ" задекларирует облигации, тем самым создав им инвестиционный рейтинг, а банки и фонды оперативно раскупят их. Тем более, как показывает практика, то, что делает "ДОМ.РФ", медленно, но движется - те же арендные жилые комплексы или ипотечные облигации.

Другие полагают, что данный финансовый инструмент не сработает: инвесторы не захотят вкладывать деньги, если не заложен страновой риск (а здесь он не заложен). Помимо того, пока неизвестны параметры бумаг, купонный доход, который должен бы составлять 15-17 процентов годовых, но это несбыточная мечта. В итоге инструмент оказывается сомнительным: потери от инфляции будут существенными, городская инфраструктура сама по себе - сложный продукт, чтобы для нее придумывать такие бумаги. Основной вопрос: есть ли достаточная покупательская способность у населения? Инфраструктурные облигации подразумевают возвратные деньги, но это едва ли будет выгодно, вряд ли на них найдется спрос, указывают скептики.

Впрочем, возможно, скоро появятся детали программы, которые заставят взглянуть на нее по-новому.