Правила перепланировки должны знать даже те, кто въезжает в новостройку

В Москве и Подмосковье настоящий бум новостроек - квартиры здесь благодаря льготной ипотеке раскупают еще на этапе котлована. И нередко покупатели слышат от застройщиков о некой свободной планировке - мол, межкомнатных стен в вашей квартире не будет, а потому будущая конфигурация жилья зависит только от вашей фантазии. На самом деле это не так: если в квартире даже не построены стены, ставить их по своему усмотрению все равно нельзя, иначе оштрафуют, да еще придется заплатить за ремонт дважды. Корреспондент "РГ" разбирался в деталях.

Вредные советы

Начнем с того, что определенная планировка есть в любой квартире - даже в двухэтажном пентхаусе площадью более 200 "квадратов" без внутренних перегородок, в документах стены все равно нарисованы. И где должна располагаться кухня, а где санузлы - тоже. Отсутствие стен физически - для застройщика это возможность сэкономить, а для покупателя - выбрать для их возведения материалы по вкусу и нанять рабочих, которые смогут положить все ровно. Не случайно в квартирах с якобы "свободной планировкой" трассировка межкомнатных стен все равно обозначена - нижний ряд кирпичей на полу всегда выложен.

"В случае же изменения планировки ее все равно нужно согласовать, независимо от возраста дома или наличия готовых межкомнатных перегородок, - объяснили "РГ" в Мосжилинспекции. - На новостройки распространяются абсолютно все правила перепланировок - нельзя переносить "мокрые" зоны, объединять кухню с жилой комнатой в газифицированной квартире, вмешиваться в инженерные коммуникации и т.д.".

Тем не менее именно новостройки нередко становятся средоточием нарушений - корреспондент "РГ" убедился в этом сам, переехав в новый дом в ближайшем Подмосковье. Соседские перфораторы не стихают с утра до ночи, и, судя по общедомовому чату, консультируются с профессионалами их хозяева крайне редко. Именно поэтому одни устраивают себе теплый пол так, что у соседей остывают батареи, вторые ради просторной кухни сносят вентканал и оставляют половину подъезда без вентиляции, а третьи объединяют комнату с лоджией и начинают за счет всего дома отапливать улицу.

Судя по открытым чатам других новостроек, там происходит то же самое. В Долгопрудном, к примеру, в новом жилом комплексе вопросы о перепланировке предпочитают задавать не в городской администрации или местной жилищной инспекции, а прямо во флудилке ЖК. "Соседи, кто знает, можно ли расширить выходящее на лоджию окно, чтобы было больше света?" - спрашивает обладатель новенькой "однушки" без ремонта. "Конечно, это же ваша квартира, делайте что хотите! Только батарея внизу будет мешаться, поэтому ее надо заменить на вертикальную или вообще вывести на лоджию", - дает мудрый совет сосед. Робкие намеки о том, что любые переустройства нужно согласовать хотя бы с управляющей компанией, тонут в гуле других идей по перепланировке квартир.

Стенка на стенку

В Мосжилинспекции говорят, что в прошлом году получили почти девять тысяч обращений по поводу возможных незаконных перепланировок. Многие из них оказались ложными, но все же более 1,3 тысячи переустроенных квартир и нежилых помещений инспекторам найти удалось. "Их собственников оштрафовали в общей сложности на 23,4 миллиона рублей и обязали вернуть планировку в первоначальное состояние. Если этого не сделать, то можно лишиться квартиры - по решению суда ее могут продать с торгов, а последствия перепланировки должен будет устранить новый владелец", - рассказывают в ведомстве.

До этого, впрочем, доходит редко - обычно после визита жилинспекторов предприимчивые владельцы жилья предпочитают решить вопрос миром. Но бывает и по-другому - в конце прошлого года, к примеру, москвичу из-за незаконной перепланировки пришлось продать квартиру. Он объединил лоджию с комнатой, причем не просто убрал оконно-дверной блок, но и снес нижнюю часть фасадной стены. А оставшийся после этого радиатор отопления передвинул на лоджию, чтобы не мешался, как и советуют в долгопрудненской новостройке. Это довольно распространенная перепланировка, и она надолго могла бы остаться тайной, вот только перенесенный радиатор стал подтекать и затапливать лоджию соседа снизу. Он и написал жалобу в жилищную инспекцию.

Согласовать такую перепланировку не получилось бы в принципе - ни переносить систему отопления на лоджию, ни объединять ее с комнатами нельзя ни при каких условиях. Поэтому собственнику квартиры выписали штраф и обязали вернуть все в исходное состояние. Он, впрочем, делать этого не стал даже после решения суда, куда инспекция обратилась с иском. "Когда нарушитель осознал, что исправлять незаконную перепланировку все же придется, он продал проблемную квартиру, - рассказали в ведомстве. - Наше предписание выполнил новый собственник".

Свежеиспеченный владелец квартиры объяснил "РГ", что продавец о незаконной перепланировке не предупреждал, но и секретом она не стала - в плане БТИ лоджия была отдельной и радиатор стоял на привычном месте. В результате перепланировка стала поводом для скидки на квартиру, а покупателю пришлось вкладывать время и деньги, чтобы все переделать. "На исправление ушло два месяца и около 300 тысяч рублей", - признался он.

Управдом - друг человека

Интересно, что жалуются на незаконную перепланировку не только соседи тех, кто ее сделал, но и управляющие компании. Так, в Зеленограде на жителя "двушки" в корпусе 303 написал обращение как раз управдом - он выяснил, что тот вмешался в систему отопления. Во время проверки это подтвердилось - мужчина снес перегородку между туалетом и ванной, а также перенес радиатор на лоджию. И если первое он без проблем мог согласовать заранее, то второе в любом случае вне закона. Ремонт теперь придется делать заново.

В жилищной инспекции подчеркивают: любую перепланировку нужно согласовывать. Сделать это сейчас просто - все происходит онлайн через сайт мэрии mos.ru. Там же есть пошаговая инструкция о том, как нужно действовать и какие документы собрать - их список за последние годы основательно похудел, в том числе по отношению к новостройкам. Для типовых домов в Москве даже разработаны каталоги с вариантами разрешенных перепланировок - если взять идею оттуда, то можно сэкономить на составлении проекта, достаточно просто указать номер готового решения. Там уже нарисовано, где можно убрать стену, а где поставить витражное остекление.

Фото: Инфографика "РГ" / Антон Переплетчиков / Александр Мелешенко