От каких факторов зависит стоимость жилья в Сибири

Жилой квадратный метр за минувший год обновил рекорд ценового роста. По данным Росстата, новостройки в стране по сравнению с 2019-м подорожали на двенадцать процентов, а квартиры на вторичном рынке - на 9,5. В Кузбассе эти показатели уже к концу третьего квартала составили 9,3 и 5,1 процента соответственно. В чем причины скачка, подобного которому не наблюдалось лет восемь? Какие факторы больше всего сказываются на цене "квадрата"?

Эксперты утверждают: жилищный рынок перегрелся из-за госпрограммы льготной ипотеки. Квартиры в строящихся домах в кредит на двадцать лет под 6,5 процента годовых и даже меньше, с пятнадцатипроцентным первоначальным взносом в регионах СФО разбирали активно. В итоге предложение заметно отстало от спроса. А цены продолжали подниматься, и, как выразилась глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина, уже к январю 2021-го практически весь эффект от снижения ипотечной ставки был "съеден", учитывая то, что реальные доходы основной массы населения, мягко говоря, не выросли.

- Еще в августе-сентябре 29-метровая студия в новосибирском жилом комплексе "Ясный берег" стоила два миллиона 880 тысяч рублей, а сейчас - уже 3,2 миллиона, - сетует кемеровчанка Анна Анатольевна, выбирающая жилье в соседнем городе-миллионнике. - Придется искать варианты подешевле, в домах не с кирпичными, а с панельными стенами. Хотя, помимо стен, конечно, важно, продумана ли социальная и рекреационная инфраструктура, удобны и просторны ли дворы. Вот и выбираешь между комфортом и относительной доступностью.

Между тем на цену жилого "квадрата" влияют самые разные составляющие его себестоимости. Единых установленных долей того или иного фактора для всех видов строительства, по информации, полученной в минпромторге РФ, не существует. Они отличаются, в зависимости от вида объекта и специфики региона.

- Поэтому мы проводим работу с регионами по уточнению долей строительных материалов в квадратном метре жилья с учетом их климатических особенностей. Так, например, доля теплоизоляции в одном квадратном метре в разных территориях может варьироваться от 0,03 до 0,45 кубометра, - уточнили в пресс-службе министерства. - А в целом стройматериалы, по оценке экспертов, составляют 22 процента (из них доля металлопроката - 6,55, цемента - около трех процентов).

Министр строительства Кузбасса Ирина Печеркина подтвердила: вклад каждого фактора зависит от особенностей конкретного объекта - материала стен, земельного участка (сейсмичность, увлажненность грунтов или сложный рельеф, площадь для озеленения и асфальтирования), стоимости подключения к сетям (удаленность точки подключения и протяженность строящейся сети).

Между тем, по данным главы регионального минстроя, за минувший год цены практически на все основные виды стройматериалов ушли вверх.

Так, гипс, керамическая плитка и теплоизоляция подорожали на три-восемь процентов, а сталь сортовая, оконное стекло, цемент, кирпич, песок, товарный бетон, щебень - на 14-26. Но больше всего (на 45 и 64 процента соответственно) выросли в цене сборные железобетонные конструкции и арматура. К слову, вклад металлопродукции в удорожание "квадрата" в конце прошлого года обсуждался на расширенном заседании в минпромторге РФ. И выяснилось, что этот вклад не превысил 1,65 процента, тогда как отпускная стоимость квадратного метра увеличилась на все восемнадцать. Неудивительно, ведь доля "металлической" составляющей в себестоимости жилья - не более 6,55 процента, да и рынок той же арматуры - волатильный, рост цен на нем довольно быстро сменяется падением.

По мнению первого вице-президента холдинга "Сибирский цемент" Валерия Бодренкова, дело еще и в разных подходах аналитиков. Так, например, производители стройматериалов в своих расчетах сравнивают цены, актуальные на начало "высокого" строительного сезона, который в Сибири продолжается с апреля по сентябрь. А дальше цементники и бетонщики, как правило, снижают цены на пять-десять процентов, чтобы поддержать активность потребителей, сохранить долю на рынке и обеспечить хотя бы минимальную загрузку производственных мощностей. Сторонние же эксперты фактор сезонности не учитывают. Они сравнивают летние показатели с декабрьскими данными предыдущего года и в результате получают 20-процентный рост.

По данным Бодренкова, цемент в Кузбассе за прошлый год, с учетом НДС и транспортных издержек, подорожал на пять процентов. Самые востребованные общестроительные марки в начале "высокого" сезона - 2020 отгружали навалом на условиях самовывоза либо по железной дороге с наценкой всего в 5,2 процента, а в бумажных 50-килограммовых мешках - 6,6 процента. Товарный же бетон подорожал на 7,5 процента. И все это вполне обоснованно: на фоне падения спроса производственные затраты продолжали расти. При загрузке мощностей чуть больше, чем наполовину. А вот средняя стоимость электроэнергии с 2014 года увеличилась на 64 процента, железнодорожный тариф - на 43,5, тариф на газ - на 20,6 процента. Сырье, материалы, запчасти, топливо и прочие составляющие производства выросли в цене на 35-85 процентов.

К слову, эксперты Союза инженеров-сметчиков еще в 2019 году установили, что для Кемеровской области доля условного цемента в структуре полной стоимости строительства жилых домов составляет в среднем 5,23 процента. А по подсчетам аналитиков независимой аналитической компании "СМ ПРО", шестипроцентное повышение цены на цемент может привести к росту себестоимости жилья максимум на 0,23 процента.

Как сообщили в минпромторге РФ, стоимость "квадрата" на тридцать процентов не связана с возведением объектов (лишь около 22 процентов приходится на строительно-монтажные работы). "Самое дорогое в себестоимости - это земля, подключение и устройство внешней инфраструктуры, прибыль девелоперов", - подытожили в пресс-службе министерства.

В свою очередь, уполномоченный при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов уверен, что нужно сокращать разрыв между спросом и предложением на рынке жилья, потому что именно из-за этого разрыва рынок и перегрелся. Необходимо убрать объективные препятствия для развития строительства в субъектах федерации, отстающих от столичных центров. В том числе на государственном уровне менять парадигму, концепцию финансирования региональных девелоперов, реформировать регуляторную гильотину, исключив из нее часть требований, без выполнения которых дома не разрушатся, но точно станут дешевле.

Тем временем

В России рассматривается возможность продления льготных ипотечных программ в 2021-2024 годах со снижением процентной ставки для семей, воспитывающих двух и более детей.