Как правильно принять новую квартиру, чтобы не попасть впросак

Липецкие власти заставили застройщика привести в порядок квартиры в доме, возведенном в областном центре для обманутых дольщиков. В январе после торжественной сдачи новостройки будущим жильцам показали лишь одну квартиру на первом этаже. Увидеть собственные апартаменты люди не смогли. А когда все-таки увидели (тайком пробрались в дом вечером), то ужаснулись: в штукатурке зияли дыры, кое-где отсутствовали подоконники, не работали розетки. Одна из квартир и вовсе выглядела сгоревшей. Вдобавок дом не поставили на кадастровый учет. Строительная компания на претензии ответила: дом сдан, разбирайтесь сами. Только вмешательство администрации и прокуратуры заставило подрядчика заняться исправлением недостатков.

- Сейчас большинство недостатков устранено, люди принимают свои квартиры. Если что-то не нравится, застройщик идет навстречу, - сообщил "РГ" пресс-секретарь губернатора Липецкой области Михаил Шаршаков. - Областные власти выясняют, куда смотрели чиновники, в чьи обязанности входил контроль качества жилья, построенного для дольщиков. Самим новоселам избежать серьезных проблем помогла собственная бдительность.

Большинство людей сталкивается с приемкой квартиры у застройщика раз в жизни (или вообще не сталкивается), и многие даже не представляют, как происходит этот процесс и на что следует обращать внимание. Поскольку цена вопроса велика, а последствия ошибок могут быть неустранимы, рассказываем, как происходит процедура приема-передачи квартиры, на что стоит обращать внимание, каковы самые распространенные дефекты, когда следует подписывать акт приема-передачи, а когда - нет и что делать, если недоделки обнаружились уже после приема.

Как увидеть свою квартиру?

Поздравляем, ваш дом построен и введен в эксплуатацию. Перед новосельем необходимо принять квартиру. Происходит это по предварительной записи, порядок зависит от заведенных в компании-продавце правил: либо вам позвонят и предложат время на выбор, либо вы позвоните с тем же результатом. Часто записаться на осмотр квартиры можно и онлайн - через сайт застройщика.

Далее необходимо явиться в назначенные день и час. Место встречи назначает продавец: это может быть его офис, подъезд новостройки или сама квартира. Возможно, вам проведут экскурсию по новому жилью. Либо просто скажут: "Смотрите, будут вопросы - задавайте".

Серьезные огрехи: неровные пол и стены, кривые двери, неработающую вентиляцию - надо отметить в акте осмотра

- Большинство застройщиков ограничивает время осмотра одним часом. Это незаконно, но так поступают практически все компании, - рассказал специалист по приемке квартир Дмитрий Малков.

Так что ползать с рулеткой по углам, измеряя площадь, не стоит. Во-первых, результат получится очень неточным. Во-вторых, не успеете проверить другие, не менее важные параметры.

На что смотреть?

Осмотр квартиры начинается с оценки кривизны стен и пола. Важный момент: геометрия должна оцениваться уровнем длиной два метра (так положено по нормативу). Смотрим наличие и работу вентиляции. Ее отверстия должны быть на кухне, в ванной и санузле. Из-за ошибок при проектировании и монтаже в вентиляции случается обратная тяга: холодный воздух с улицы задувает, к примеру, в туалет.

- В моей практике был случай, когда вентиляционное отверстие вместо кухни вывели в коридор. Если это не исправить, на кухонных поверхностях станет оседать жир, а газовики не разрешат пользоваться плитой и колонкой, - заметил Малков.

Надо обратить внимание на размер отдушины (обычно 150х200 миллиметров). Дыра меньшего размера - повод насторожиться и свериться с проектом. Узкий воздуховод в ванной может стать причиной вечно запотевшего зеркала и сырых полотенец.

Далее проверяем электрическую часть: розетки, выключатели, подключение электроплиты, счетчик, заземление - без него электроприборы могут бить током или выходить из строя.

- Однажды халатные строители оставили без заземления целый этаж, забыв подключить нужный провод в распределительном щитке, - рассказал Дмитрий.

Открываем окна и оцениваем плавность работы механизма, осматриваем на предмет изъянов рамы и стеклопакеты. При закрывании надо обратить внимание, не дует ли из щелей (их вообще быть не должно) и на работу прижимов. Те же требования к витражам на лоджии. Следующий пункт - входная дверь: прижим, отклонение от вертикали, механические повреждения, работа замка.

Далее проверяем сантехнику: наличие и работу канализации, кранов, унитаза. Кстати, последнее устройство может присутствовать даже при черновой отделке - если его наличие прописано в договоре. А основное внимание при черновой отделке надо обратить на геометрию стен и пола.

- Неровная стяжка в дальнейшем обернется проблемами: отделочники либо попросят дополнительную плату за выравнивание пола, либо уложат плитку или ламинат без гарантии, а то и вовсе откажутся укладывать, - предупредил эксперт. - То же самое со стенами - там еще возникнут трудности с установкой мебели.

При чистовой отделке проверяется все то же, что и при черновой, плюс качество укладки напольного покрытия, поклейки обоев, окраски потолка, установки межкомнатных дверей (их проверяют так же, как и входную). Ламинат часто укладывают со щелями или, наоборот, без зазоров со стеной - тогда при малейшей сырости покрытие встает домиком. Также следует сверить проделанные в квартире работы с договором.

Нет смысла тратить время на осмотр мест общего пользования и придомовой территории. Часто на момент приемки квартир они еще не готовы, замечания по ним в акт осмотра записать не дадут. МОПы и благоустройство можно осмотреть позже. А если вы все-таки решили измерить площадь помещений, то результат надо сверять с техническим паспортом БТИ.

Брать или не брать?

Выявленные дефекты необходимо показать представителю застройщика. Часть проблем могут устранить прямо во время приемки: отрегулировать окно, починить розетку, устранить протечку сифона, подклеить или подкрасить обои. Серьезные огрехи: неровные пол и стены, кривые двери, неработающую вентиляцию - надо отметить в акте осмотра.

Когда осмотр закончен, покупатель принимает решение, принимать квартиру или нет. В первом случае он подписывает акты осмотра и приема-передачи, фиксирует показания счетчиков. Если квартира не принимается, то подписывать следует только акт осмотра. Необходимо получить его копию (как минимум сфотографировать) и ждать приглашения от застройщика на повторный осмотр.

- Принимать квартиру даже с недоделками имеет смысл, если они легко устранимы и не мешают переезду: регулировка окон, подклейка обоев, замена стеклопакета и подобное, - советует Дмитрий Малков. - В более тяжелых случаях: не работают электрика, сантехника, вентиляция, кривые стены и пол либо дефектов много - принимать квартиру не стоит. Жить в ней все равно нельзя, начинать ремонт - тоже, а подписанный акт может лишить застройщика мотивации все исправить.

Когда починят?

На устранение недостатков Закон о защите прав потребителей отводит 45 календарных дней. Все застройщики обещают в первую очередь привести в порядок принятые покупателями квартиры - на деле каждый пятый поступает наоборот.

- Одни компании обещают все исправить за три дня и слово свое держат. Другие просят пять дней, но на осмотр приглашают через три недели, не устранив и половины дефектов. При черновой отделке недостатки обычно устраняют быстрее, - заметил Дмитрий.

Нередки ситуация, когда вопросы к строителям возникают уже после приемки квартиры. Правда, претензии к поцарапанным дверям или ободранным обоям у новосела не примут - это недостатки эксплуатационные, и доказать вину застройщика будет трудно. Другое дело - кривая стена, отклеившиеся обои, неработающий выключатель. По таким недостаткам необходимо обращаться в управляющую компанию - их обязаны устранить по гарантии. Ее точные сроки указаны в договоре со строительной компанией, обычно это три года на оборудование (сантехника, электрика) и пять лет на конструктивные элементы.