Стройтесь в очередь

На рынке недвижимости растет дефицит новых квартир

Спрос на жилье в России превысил предложение. Почти во всех регионах России у застройщиков закончились выставленные на продажу квартиры. Об этом сообщил министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин.
На одного человека в России сейчас приходится около 26 квадратных метров жилья. Фото: Александр Корольков На одного человека в России сейчас приходится около 26 квадратных метров жилья. Фото: Александр Корольков
На одного человека в России сейчас приходится около 26 квадратных метров жилья. Фото: Александр Корольков

В конце января было продано уже 70% квартир в домах с плановым вводом в 2021 году, сообщал ранее руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. "Раньше считалось нормальным показателем, если в доме при вводе в эксплуатацию продано 60-70% квартир", - отмечал он.

В конце января было продано уже 70% квартир в домах с плановым вводом в 2021 году, сообщал ранее руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. "Раньше считалось нормальным показателем, если в доме при вводе в эксплуатацию продано 60-70% квартир", - отмечал он.

За последние полтора года общее количество строящихся квартир, по данным системы наш.дом.рф, снизилось с 2,3 млн (в сентябре 2019 года) до 1,8 млн (в феврале нынешнего года). Сокращение предложения связано как с коронакризисом, так и с переходом отрасли на проектное финансирование. "Удлинился цикл согласования проектов, особенно в банках. Кроме того, многие мелкие застройщики ушли с рынка, а начать заниматься жилищным строительством "с нуля" стало трудно", - говорит коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.

Год назад покупатели могли выбирать из 350 тысяч квартир и апартаментов, выведенных в активную продажу, сейчас - из 260 тысяч, отмечает руководитель Аналитического центра "Циан" Алексей Попов. В буквальном смысле квартиры не закончились, подчеркивает он, но если ни один новый проект не выйдет в реализацию, имеющихся корпусов (с учетом еще не выведенных запасов) хватит лишь на 9-10 месяцев продаж с текущими темпами. "Такое соотношение, действительно, не характерно для рынка новостроек в последние годы. Обычно срок исчерпания запасов исчислялся 15-25 месяцами", - говорит он.

Особенно острый дефицит нового жилья - в Башкортостане, Краснодарском, Пермском и Алтайском краях, а также в Саратовской области, где в феврале спрос многократно превысил объем предложения, отмечает Гуторов. Резко уменьшились объемы новостроек в Москве и Подмосковье: летом 2017 года в продаже было около 140 тысяч квартир и апартаментов, а сейчас - 68 тысяч, говорит Попов. С другой стороны, нынешний объем предложения больше, чем в любой из периодов 2010-2014 годов, когда, к тому же, многие утверждали, что рынок "затоварен", добавляет эксперт.

Особенно острый дефицит нового жилья - в Башкортостане, Краснодарском, Пермском и Алтайском краях, а также в Саратовской области

Спрос на первичную недвижимость в январе 2021 года вырос на 15% относительно января прошлого года, говорит гендиректор проекта группы ВТБ "Метр квадратный" Вячеслав Дусалеев. При этом сокращение предложения у застройщиков компенсируется, по его мнению, тем, что после высокого инвестиционного спроса на жилье в прошлом году квартиры в тех же новостройках теперь продают сами покупатели-инвесторы.

Высокий спрос связан как с низкой ипотечной ставкой, так и с желанием россиян вложить в недвижимость свои сбережения. Благодаря повышенному спросу застройщики, имеющие доступ к проектному финансированию, будут запускать новые проекты, говорит руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.

У московских девелоперов есть запас, который ждет вывода на рынок, говорит гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. С начала года один из крупных застройщиков открыл продажи сразу в пяти проектах. В Москве за два месяца на рынок вышли 62 новых корпуса, но на фоне высокого спроса новые предложения достаточно быстро вымываются, отмечает гендиректор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. В Московской области предложение сокращается еще стремительнее - за год в ближнем поясе Подмосковья объем снизился на 7,5 тысячи квартир, на 36%. Наиболее популярные локации - крупные города ближнего Подмосковья (Красногорск, Одинцово, Химки, Мытищи) за год потеряли от 39% до 73% объемов. "Темпы выхода на продажу новых проектов в области ниже, чем в Москве, ушедшие с рынка объемы застройщики не успевают компенсировать", - говорит Шаталина.

Быстрого роста цен на новостройки в условиях повышения спроса пока не наблюдается, отмечает Дусалеев. Старт новых проектов, который ожидается в ближайшем будущем, приведет к увеличению предложения и тем более снизит риск роста стоимости жилья. "Как только рост цен не будет соответствовать уровню реальных доходов населения, то застройщики перейдут от индексации цен к предоставлению скидок", - говорит Попов. Определенное замедление роста цен уже заметно. К примеру, в Москве и Московской области средняя цена квадратного метра в последние месяцы растет за счет дорогих новинок, тогда как большинство застройщиков на ранее выведенные корпуса повышает цены довольно аккуратно (на 1-1,5% в месяц), отмечает эксперт.

"Застройщики видят, что платежеспособный спрос все же падает, поэтому "задирать" ценник и дальше сегодня уже просто невозможно", - говорит Гуторов. "Сейчас мы рассчитываем на меры поддержки от властей: речь идет о программе поддержки низкомаржинальных проектов. Много надежд возложено также на закон о комплексном развитии территорий".

В России в принципе есть дефицит жилья, который не связан с кризисами, пандемией и льготной ипотекой, считает Попов. "На одного человека сейчас приходится около 26 кв. м (причем не менее пятой части - в морально и физически устаревшем жилом фонде). Показатель растет, но медленно - на 3 кв. м за 10 лет, и не только за счет нового строительства, но и из-за депопуляции населения. Чтобы каждый взрослый человек в типовом домохозяйстве мог проживать в отдельной комнате, нужна обеспеченность на уровне 30 кв. м. Для достижения обеспеченности жильем как в Западной Европе - около 36 кв. м".

Опросы показывают, что многие россияне хотели бы улучшить жилищные условия, отметил на саммите деловых кругов "Сильная Россия" глава минстроя. Это означает, что миллиард кв.м нового жилья, которое планируется построить до 2030 года, будет востребован. "В этой связи активный заход во все субъекты РФ конкурентных застройщиков - задача министерства и правительства", - уверен Ирек Файзуллин.

Сейчас читают