Поделиться
По данным CBRE на конец 2020 года, из-за пандемии на офисном рынке Москвы для аренды высвободилось около 106 тысяч квадратных метров помещений. Объем арендованных и приобретенных конечными пользователями офисных площадей на конец 2020 года составил около 1,2 миллиона "квадратов", это на 30 процентов ниже показателей 2019 года. Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних четырех лет, в 2020 году увеличился на 8 процентов и составил около 235 тысяч квадратных метров.
Больше всего от локдауна пострадали средние по размеру офисы площадью 3-5 тысяч квадратных метров. Объем сделок здесь сократился существенно - на 76 процентов по сравнению с 2019 годом.
В 2020 году, как и в 2019-м, львиный объем новых сделок на рынке офисной недвижимости формировали компании финансового сектора, ИТ и телеком. Устойчивыми к кризису оказались также транспортники и логисты. Объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125 процентов. Недалеко ушли компании сырьевого и энергетического сектора (54 процента), а также предприятия из медицины, фармацевтики и химии (29 процентов).
"2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности, - говорит Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE. - Но именно офисный сегмент был одним из наиболее подготовленных к кризису. В конце года активность постепенно начала увеличиваться".
Эксперты считают, что восстановление рынка займет весь 2021 год и, возможно, половину 2022 года. Компании, желающие снять офис, будут осторожно прощупывать рынок в поисках скидок, льгот, арендных каникул. "В этом году рынок офисной недвижимости продолжит восстанавливаться, при этом его сегменты будут расти разными темпами", - считает вице-президент QBF Владимир Масленников.
Наиболее перспективным сейчас называют гибкие пространства. По данным CBRE, в прошлом году появились 22 новые локации общей площадью 45 тысяч квадратных метров. Пять площадок были закрыты (чуть более 20 тысяч "квадратов"). В 2021 году эксперты ждут открытия 39 гибких пространств, но треть из них приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Они не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.
Оператор гибких офисных пространств предоставляет своим резидентам уже оборудованные и оснащенные всем необходимым для работы помещения или рабочие места и берет на себя функции по их обслуживанию. Он может организовать дополнительные услуги: ресепшен, курьер, IT-поддержка. По данным CBRE, в течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 тысяч рублей. Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21,5 тысячи рублей в начале года до 25 тысяч рублей в конце.
"В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018-2019 годов. Он составил лишь 13 процентов, в предыдущие два года темпы роста были на уровне 43 и 39 процентов. В 2021 году, если экономическая ситуация покажет положительную динамику и риски сократятся благодаря массовой вакцинации, то объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое", - говорит Елена Денисова.
Запросы компаний стали более специфичны, рассказывает директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская. Бизнес сейчас ищет не просто офисы: небольшие организации рассматривают для себя гибкие офисы, коворкинги, крупные компании хотят офисные пространства в окружении природы - в парках, с продуманной и разнообразной инфраструктурой, местами для отдыха и прогулок сотрудников. Именно бизнес-парки скоро наберут большую популярность, ведь их концепция отвечает на все запросы современных крупных компаний-арендаторов.
Директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин согласен, что 2021 год будет слабым для рынка офисной недвижимости: "Да, новые бизнес-центры будут выходить в эксплуатацию, но это проекты, которые планировалось ввести годом ранее. В 2021 году ожидается выход на рынок около 1 миллиона квадратных метров офисной недвижимости. Но не все эти площади будут предлагаться в аренду, часть из них предназначена для конечных пользователей либо для собственных нужд застройщика".
В 2020 году в эксплуатацию было введено 224 тысячи квадратных метров офисов, это на 42 процентов ниже показателя 2019 года (388,1 тысячи квадратных метров). 58 процентов нового ввода пришлось на сегмент класса А, сообщают CBRE. Всем игрокам рынка пришлось адаптироваться к новым условиям. В конце прошлого года активность постепенно начала увеличиваться, в 2021 году эксперты ожидают продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка. Но есть и ложка дегтя: критически низкий уровень объемов нового ввода в ближайшие два года может ограничить активность на рынке.