В прошлом году ипотечный рынок побил рекорд 2018-го, достигнув выдач в 4,3 трлн рублей. А ипотечная ставка обновила исторический минимум, опустившись до 7,2%, отмечается в исследовании агентства "Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета".

Запущенная программа ипотеки с господдержкой под 6,5% поддержала рынок в пандемию, однако рост цен на жилье уже свел на нет выгоду от низких ставок в ряде регионов. Среди них - Воронежская, Курская, Липецкая, Орловская, Рязанская, Амурская области, Забайкальский край, Адыгея, Северная Осетия и Севастополь. В этих регионах платеж по ипотеке за одинаковые квартиры в конце 2020 года превышал или несущественно отличался от значений начала года, когда еще не появилась госпрограмма. В шести из этих десяти регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья, отмечают в агентстве.

В случае продления программы на прежних условиях выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью, считают эксперты. Если же в июле она будет завершена, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос.

При продлении программы целесообразно будет ограничить риски - например, сохранить льготную ипотеку только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, отмечает агентство, разделяются почти поровну - 54% опрошенных считают целесообразным продление льготной ипотеки, а 46% разделяют опасения о рисках перегрева рынка.

Даже при продлении госпрограммы до конца года на нынешних условиях рынок не достигнет рекорда прошлого года, отмечают в агентстве. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м году спрос, в том числе исчерпание его инвестиционной составляющей, и снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения. Объем выдач по итогам года может составить 4-4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке будет варьироваться в диапазоне 7-7,5% в течение года.

Однако более вероятно, что госпрограмма будет завершена или значительно модифицирована (например, продлена только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на новостройки, будет увеличен первоначальный взнос или снижена максимально возможная стоимость жилья). В этом случае объем выдач составит 3,6-3,8 трлн рублей, а вероятный диапазон средней ставки в втором полугодии вырастет с 7-7,5 до 7,5-8%.

Сохранится спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, считают в агентстве, однако его доля в выдачах будет постепенно уменьшаться на фоне роста ключевой ставки, а также с учетом значительного объема уже реализованного рефинансирования. В случае снижения активности в ипотечном сегменте в нынешнем году возможны улучшения рядом банков условий по рефинансированию и запуск различных акций в этой сфере с целью нарастить свою долю на рынке за счет заемщиков, которых кредитовали конкуренты.