Что появится точно?

Если застройщик возводит большой жилой комплекс или целый квартал, он обязан обеспечить инфраструктуру, которая регламентирована СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и региональными нормативами проектирования, говорит руководитель архитектурной мастерской №2 "Гипрогорпроект" Иван Брызгалов. Перечень в документах достаточно обширный. Для крупных проектов может включать, помимо привычных машиномест, площадок, озеленения и благоустройства, детских садов и школ, также медицинские учреждения, оздоровительные комплексы, религиозные объекты, объекты транспортной инфраструктуры и т.д. Без них застройщик просто не получит разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, отмечает эксперт.

Строительством социальной инфраструктуры застройщик обременяется еще на этапе согласования будущего проекта с государственными органами, выдающими разрешительную документацию под застройку, говорит директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов.

Но вся прочая инфраструктура, отмечает Брызгалов, вроде уникальных элементов благоустройства, объектов современного стрит-ритейла, дополнительных точек притяжения местного населения - публичных пространств, услуг в сфере дополнительного образования и площадей для брендовых магазинов на первых этажах здания - зависит только от статуса жилого комплекса и маркетинговой политики застройщика.

"Разумеется, застройщик может предусмотреть в проекте ряд необязательных с точки зрения градостроительных норм объектов, которые также станут частью жилого комплекса. Например, фитнес-клуб включать в состав проекта никто не обязывает, но, если проектом он предусмотрен, то в составе жилого комплекса его тоже нужно будет возвести. В противном случае ЖК не будет соответствовать проекту, его нельзя будет ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет", - отмечает директор направления "Инжиниринг" Группы компаний SRG Алексей Ефанов.

Две стратегии застройщиков

Использование коммерческих помещений в составе жилого комплекса зависит, в первую очередь, от того, какую финансовую модель выбрал застройщик, говорит Евдокимов.

Если финансовая модель предполагает, что застройщик оставляет коммерческие площади проекта под собственным управлением, то он может гарантировать наличие различной инфраструктуры в составе комплекса, так как сам является собственником помещений. Он может подбирать тех арендаторов, которые впишутся в общую концепцию комплекса и предложат жителям востребованные услуги.

Если же в финансовой модели проекта изначально закладывался сценарий продажи коммерческих помещений - будущим собственником этих лотов может стать кто угодно, и не стоит доверять рекламным материалам девелопера, отмечает эксперт, где он гарантирует наличие балетной школы, спортзала, пекарни и т.д. После продажи помещения там может появится любой арендатор.

На практике же застройщики чаще всего выбирают второй вариант, так как он экономически привлекательнее. 90% застройщиков стремятся максимально быстро продать все коммерческие помещения. Наиболее востребованными являются площади в 30-150 кв. м, и в них же наблюдается максимальная ротация владельцев. Обычно это малый бизнес.

"Но тренд на то, что девелопер должен продумывать инфраструктурное наполнение будущего комплекса, является правильным. Уже есть примеры девелоперов, которые оставили коммерческие помещения в ЖК под собственным управлением и самостоятельно подбирают арендаторов", - говорит Евдокимов.

"Такой тренд существует, особенно в новостройках, относящихся к бизнес-классу и более высоким сегментам, - отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. - Приобретая квартиру в таком ЖК, покупатель желает получить не только квадратные метры, но и определенный уровень сервиса. Поэтому девелоперы все чаще самостоятельно подбирают арендаторов нежилых помещений, в том числе, исходя из существующего запроса на конкретные услуги.

Помещения не для всех

Даже если застройщик распродал все коммерческие помещения, ряд арендаторов появится в них с наибольшей вероятностью. Для некоторых заведений - детских клубов, встроенных детсадов, фитнес-центров - есть специфические требования к воздухообмену, пожарной безопасности, высоте потолков, электрике и пр. "Если речь про ресторан или кафе - должны закладываться дополнительные нагрузки по водоснабжению. У фитнес-залов также серьезные требования к системе вентиляции, нагрузке на электропроводку и водоснабжение, отопление", - говорят в пресс-службе корпорации "Barkli".

Такие помещения изначально закладываются в проекте здания, так что на этих площадях, скорее всего, разместятся арендаторы именно этого типа. "Это в каком-то смысле гарантия, что покупатели не будут обмануты в ожиданиях относительно инфраструктуры. Правда, само ее наличие еще не говорит о качестве услуг", - отмечает Брызгалов.

Никто не может гарантировать, что первоначальное назначение такого помещения никогда не изменится, но на практике потенциальные арендаторы выбирают площади, которые максимально адаптированы под их вид деятельности, отметили в "Barkli".

Нередко девелоперы изначально заключают договоры с частными детскими садами, медицинскими центрами и другим сервисным бизнесом, который мог бы арендовать или купить помещения, говорит председатель совета директоров сети офисов "Миэль" Марина Толстик. Относительно крупные арендаторы не против ждать сдачи дома даже несколько лет.

Комфорт за свой счет

Трезво нужно подходить и к красивым картинкам в рекламных буклетах о том, как будут выглядеть подъезды или двор дома, отмечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. "Концепция дизайнера и архитектора на практике может быть реализована по-другому. Застройщик может удешевить материалы. Вместо камина в холле, дорогих диванов и светильников, которые так привлекательно выглядят на визуализации, фактически можно увидеть лишь свободное, минималистичное пространство", - говорит она. В клубных домах премиум-сегмента застройщик, конечно, оборудует обещанный фитнес-зал, бассейн, лаунж-зону, террасу, бильярдную для жителей, но они будут входить в состав общего имущества и оплачиваться собственниками, отмечает Анисимова.

Масштаб обязывает

Если хотя бы часть коммерческих помещений остается в управлении застройщика, это позволяет обеспечить проект той инфраструктурой, которая была заложена, но функционал которой не был закрыт покупателями помещений самостоятельно, говорит говорит управляющий директор группы "Самолет" Дмитрий Волков. Такая стратегия целесообразна, скорее, в масштабных девелоперских проектах, которые рассчитаны на реализацию в несколько очередей в течение 5-10 лет.

Иногда квартиры здесь покупают по рекомендации знакомых, уже заселившихся в ранее сданные корпуса. Также существуют повторные продажи - покупатели, решив со временем расширять жилплощадь, переезжают в новые здания того же комплекса. Для застройщика это стимул сдержать обещания и обеспечить дома разнообразной инфраструктурой, считает Волков.

Изучите предысторию

Выполнение застройщиком "необязательных" обещаний из рекламных буклетов зависит от того, насколько он дорожит своей репутацией, считает Анисимова.

Покупателям стоит изучить прошлые проекты застройщика, документацию на них, советует Брызгалов. Это позволит сравнить, что было обещано и что реализовано.