Как отправить в прошлое понятие "обманутые дольщики"
Понятие "обманутый дольщик" вошло в обиход в начале 2000-х, когда начало расти число недостроев. Принято считать, что все "обманутые дольщики" - жертвы аферистов. Но так ли это?
- Конечно же, и мошенники были, которые собирали деньги, не задумываясь о том, достроят они дома или нет. Но их и нельзя называть девелоперами, - рассуждает председатель совета директоров девелоперской Группы компаний "Садовое кольцо" Сергей Колунов. - Когда же мы говорим о профессионалах рынка, то есть три причины появления недостроев. Первая - девелопер неправильно рассчитывал себестоимость проекта, кредитную нагрузку, не учитывал инвестиционные риски, в результате чего ему не хватало денег на достройку объекта. Вторая причина - девелопер вкладывал будущую прибыль в новые земельные участки, в развитие новых проектов. Но что-то не получалось, и денег на достройку не хватало. И третья - это неоптимальные расходы, неэффективные продажи. Проще говоря: построил дорого, а продал дешевле, чем диктовал рынок. И, как следствие, появлялись обманутые дольщики.
По оценкам Фонда защиты прав участников долевого строительства, в РФ насчитывается более 121 тысячи обманутых дольщиков. Из них в работе Фонда по ходатайству регионов находятся 51,5 тысячи граждан. Права еще примерно 70 тысяч человек власти регионов должны защитить сами. Но новые обманутые дольщики вряд ли появятся.
- Эта проблема, по сути, уже осталась в прошлом, - говорит Сергей Колунов. - С 1 июля 2019 года начал действовать механизм эскроу-счетов, с которым работают все девелоперы. Получить деньги покупателей застройщик может только после передачи им квартир. Введение эскроу-счетов - непростое и во многом компромиссное решение. Игроки строительного рынка приняли его нелегко, ведь теперь они несут определенные финансовые потери. Однако это справедливая цена за то, чтобы в России больше не появлялось обманутых дольщиков. Это как раз тот случай, когда бизнес должен идти на уступки и небольшие потери в интересах общества и государства.
Строится жилье по схеме эскроу-счетов в основном за счет банковских кредитов. Этот механизм известен как проектное финансирование. Эскроу-счета дали толчок развитию жилищного строительства и инвесторы начали вкладывать в него средства. По данным ЦБ РФ, на счетах эскроу скопилось уже 1,4 трлн рублей - средств граждан-участников долевого строительства. За год их объем вырос примерно в 7 раз.
- Это свидетельствует об эффективности новой схемы финансирования строительства многоквартирных домов, - отмечает Сергей Колунов. - Структура, созданная по поручению президента менее чем за два года, гарантирует сохранность средств дольщиков. А банки получили возможность устанавливать для девелоперов пониженные ставки по проектному финансированию.
Что касается проблемы обманутых дольщиков прошлых лет, то главным инструментом ее решения является ДОМ.РФ - финансовый институт, созданный правительством РФ для содействия проведению государственной жилищной политики.
- Государство поступило правильно, создав такой инструмент, - считает Сергей Колунов. - ДОМ.РФ сотрудничает с регионами, помогает им достраивать проблемные объекты, работает по ряду направлений: это и привлечение инвестиций, и повышение качества и доступности жилья за счет разработки и внедрения федеральных стандартов.
Смущает лишь то, что Фонд у нас - всего один и завален работой. Сможет ли ДОМ.РФ в одиночку оперативно решить глобальную проблему обманутых дольщиков? Может, создать еще один финансовый институт?
- Ничего создавать не надо, механизм давно существует - это государственно-частное партнерство, - поясняет Сергей Колунов. - В регионах он успешно используется в разных сферах, включая строительство жилья.
Однако можно ли заинтересовать бизнес проблемными долгостроями? Что способно привлечь в них коммерсантов, которым, судя по расхожему мнению, чужда социальная ответственность?
- Разговоры о безответственности бизнеса - это миф, - уверен Сергей Колунов. - Наоборот, социальная ответственность стала нормой деловой жизни. Если компания таковой себя не проявляет, никто не станет с ней работать, не будет ей доверять.
Если бизнес берет на себя обязательства по достройке объекта, будет справедливо, что и государство ему что-то даст. Способ взаимовыгодного сотрудничества в регионах уже нашли. Во многих из них действуют законы о масштабных инвестиционных проектах (МИП). Речь о механизме, предполагающем льготный режим для крупных инвесторов, готовых на определенных условиях взять на себя решение проблемы обманутых дольщиков.
Каждый регион устанавливает свои критерии отбора проектов под закон о МИП (например, минимальный объем инвестиций), обязательства, которые должен взять на себя девелопер, а также преференции, которые он получит в обмен на инвестиции.
- Достоинства данного механизма заключаются в том, что гарантии исполнения обязательств получают власти, инвестор и дольщики, - говорит Сергей Колунов. - Для девелопера важно и то, что значительно сокращается время процедур согласования (у того же ДОМ.РФ сроки значительно более длительные). Это позволяет четче просчитывать бизнес-план, минимизировать риски и экономить средства, на тех же процентах по банковским кредитам.
На практике не всегда данный механизм реализуется легко и просто, что можно объяснить его относительной новизной. Но надо признать, что в целом схема работает и позволяет дольщикам получать долгожданное жилье.
- Можно только отметить и похвалить руководство тех регионов, где активно используют МИП: например, Московской области, Санкт-Петербурга и Республики Башкортостан, - говорит Сергей Колунов. - Кстати, могу привести пример успешного сотрудничества в рамках МИП из собственного опыта. ГК "Садовое кольцо" в прошлом году была приглашена на строительный рынок Башкирии. Основной задачей было решение проблем обманутых дольщиков, возведение жилья для которых не смогла завершить другая группа компаний.
Предложенные руководством Башкирии инвестиционные условия оказались привлекательными для ГК "Садовое кольцо", и уже в конце 2020 года обманутые дольщики начали получать ключи от достроенных квартир. С учетом 2021 года новоселье справили уже 850 семей.
- Наша компания пришла на проблемный объект другого застройщика из другого региона и смогла добиться отличного результата, - говорит Сергей Колунов. - Конечно, механизмы МИП пока неидеальны и нуждаются в совершенствовании. В той же Башкирии не все получается так, как хотелось бы. Например, необходима унификация строительного законодательства на федеральном и региональных уровнях: чтобы в каждом регионе в строительном секторе действовали одни и те же правила.
Если дальше развивать мысль эксперта, то обеспечение равных условий для бизнеса по всей стране поспособствует повышению здоровой конкуренции среди девелоперов, что напрямую скажется на стоимости квадратного метра жилья - цена стабилизируется на приемлемом для всех сторон уровне.
- А самое главное - застройщики будут охотнее браться за такие сверхсложные социальные проекты, как решение проблемы обманутых дольщиков, - резюмирует Сергей Колунов. - Это позволит выполнить задачу, которую нам поставил президент - чтобы самого понятия "обманутый дольщик" в России не было.
Да и многие другие эксперты говорят, что будущее в этой сфере - именно за государственно-частным партнерством, которое способно обеспечить взаимовыгодное развитие социальной инфраструктуры в регионах. К тому же оно обещает стать надежным помощником ДОМ.РФ в решении проблемы обманутых дольщиков по всей стране.