Коворкинги в перспективе

В Петербурге вырос спрос на дорогие офисы

Рынок офисной недвижимости Петербурга стремительно восстанавливается. По данным JLL, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А сейчас составляет четыре процента, что вполне сопоставимо с допандемическими показателями. Массового исхода арендаторов из дорогих офисов, вопреки прогнозам, не произошло. Более того, в бизнес-центры класса А заезжают новые игроки, и участники рынка с нетерпением ждут ввода новых площадей.
 Фото: iStock  Фото: iStock
Фото: iStock

С начала года в Петербурге было введено 40 тысяч квадратных метров площадей класса А. Для сравнения: в классе В появилось чуть больше 10 тысяч "квадратов". В классе В вакантность превышает 10,5 процента, и большинство крупных сделок первого квартала было совершено именно относительно дорогой офисной недвижимости.

Дмитрий Беляев, генеральный директор КВС, говорит, что многие арендаторы, взвесив все "за" и "против", в разгар пандемии предпочли не съезжать из офисов. В частности, приводит пример Беляев, в одном из бизнес-центров, которым управляет его компания, есть арендатор, который с весны прошлого года перевел сотрудников на полную удаленку. Однако он продолжает исправно вносить арендные платежи. Многие компании ведут работу в гибридном формате, то есть часть рабочей недели сотрудники выполняют свои обязанности в офисе, но есть дни, когда они работают из дома. При таком раскладе компании требуется меньшая площадь. И новые арендаторы, которые только выбирают помещение под офисы, заранее обустраивают рабочие места так, чтобы ими могли пользоваться несколько сотрудников.

Но компании, которые заехали давно, такой формат не используют. Во-первых, договоры аренды заключаются в Петербурге в среднем на три-пять лет. У многих фирм сроки договоров еще не истекли. Во-вторых, обустройство офиса требует от арендатора серьезных инвестиций. И переезжать в более компактные помещения даже при условии, что арендная ставка будет ниже, компаниям невыгодно.

По словам сопредседателя комитета офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Ивана Починщикова, сейчас арендаторы активно начинают интересоваться сервисными офисами или коворкингами, куда компания может зайти без дополнительных затрат на ремонт и мебель. Стоимость аренды коворкингов оказывается даже выше, чем бизнес-центров класса А, однако при договорах на год-два такие сделки оказываются выгоднее, чем переделка офиса под себя.

Но в общей структуре офисной недвижимости на коворкинги приходится всего полтора процента от общего количества площадей. Пока в основном их снимают для проектной работы. По данным JLL, в первом квартале 2021 года резко выросло число арендаторов из отраслей страхования и частных пенсионных фондов. На них пришлось 32 процента от всех сделок по аренде и покупке офисных площадей. Для сравнения: в 2016 году их доля не превышала одного процента. Арендаторы, занимающиеся информационными технологиями, сняли 14 процентов офисов, пять лет назад этот показатель составлял 34 процента. Эксперты связывают этот тренд с тем, что IT-сектор с начала пандемии стал массово использовать удаленку, а офис стал для компании скорее пространством для коммуникаций, а не для ежедневной работы.

Пять лет назад 38 процентов от всех арендаторов и покупателей офисной недвижимости занимались разработкой недр. В первом квартале компании из этой сферы заключили 28 процентов сделок на рынке офисной недвижимости.

Арендные ставки в офисах класса А сейчас составляют 1917 рублей за квадратный метр, в офисах класса В -1326 рублей. Если в прошлом году на фоне пандемии предприниматели могли выбить скидку, то сейчас, учитывая ограниченное предложение, собственники понижать арендную плату не готовы.

Меняется и отношение к локациям. Так, в "золотом треугольнике" пустует 10 процентов площадей. Квадратный метр в таких офисах сдается из расчета 2145 рублей в месяц, что является самым высоким по городу показателем. При этом в Московском районе офисы класса А предлагаются в аренду за 1803 рубля за квадратный метр, но свободно только два процента площадей. Самой востребованной локацией стали набережные рек и каналов. Арендная плата там относительно невысока - 1619 рублей за "квадрат", но вакантность составляет всего 0,1 процента.

В общей сложности в классе А площадь пустующих помещений составляет около 50 тысяч "квадратов", в классе В - 250 тысяч. Согласно отчету консалтингового агентства "Айби групп", до конца года в Петербурге анонсирован ввод еще полумиллиона квадратных метров офисных площадей. Это по большей степени те объекты, которые не стали вводить в 2020-м. В Гильдии управляющих и девелоперов оценивают ввод по итогам года в пределах 300 тысяч квадратных метров.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок восстановится окончательно к 2022 году. Но прежним он уже не будет. Рано или поздно компании начнут экономить на помещениях, выбирая гибридный формат рабочих мест. Стараясь попасть в этот пока гипотетический тренд, девелоперы будут выводить на рынок коворкинги. В отдаленной перспективе переход на офисы, где "все включено", может привести к тому, что значительная масса помещений рискует остаться невостребованной, ведь уже сейчас площадь офисных площадей в Северной столице составляет 3,6 миллиона квадратных метров.

Сейчас читают