Как сделать квартиры доступнее

Взлетевшая еще в прошлом году стоимость жилья в Черноземье - как, впрочем, и во всей России - показала нехарактерные для рынка недвижимости тенденции. Спрос на новые квартиры не остановился даже после того, как цена за "квадрат" в них пересекла все психологические отметки. В некоторых городах первичка банально закончилась, сразу же после этого стоимость всего оставшегося жилья также поднялась до уровня, еще два года назад казавшегося нереальным. Теперь, когда цены на жилье в областных центрах и крупных городах можно сравнивать с подмосковными, а то и столичными, в регионах надеются повлиять на ситуацию политическими решениями.

Быстрее и выше

С прошлого года решить квартирный вопрос становится все сложнее. Стоимость квадратного метра растет с минувшего лета. Сначала стало дорожать новое жилье: там, где "квадрат" стоил 70 тысяч рублей, цена доросла до 100 тысяч, а потом и пересекла эту отметку.

На стоимости квартир в целом отразилось и то, что последние лет семь даже ходовые однушки в областных центрах и крупных городах строят площадью как минимум 40 квадратных метров. Застройщики, которые смогли предугадать современные тренды и спланировали свои многоэтажки с учетом студий или малогабариток, выиграли, но немного. Так или иначе, первичный рынок перестал быть привлекательным для покупателя.

Представители агентств недвижимости в большинстве городов отмечают, что этого следовало ожидать: долгое время застройщики работали если не в ноль, то с очень низкой маржинальностью.

- Вы только вспомните, как пару лет назад квартиры взяли и подешевели, - отмечает белгородский риелтор Ирина Константинова. - И все бросились выбирать квартиры: кто-то съезжал со съемного жилья, предпочитая платить за свое, кто-то расширялся. И большая часть наших клиентов хотела именно новую квартиру. После упали ставки по ипотеке, и спрос вырос еще сильнее.

При этом, как подчеркивает Ирина Константинова, нельзя забывать о том, что строительные фирмы возводили многоэтажки в кредит, материалы и оборудование дорожали, а цены стояли на одном уровне с кризиса 2014 года.

- Конечно, долго так продолжаться не могло, - отмечает она. - Повышение цен, как и растущий спрос на недвижимость, мы почувствовали еще в первые недели прошлогоднего локдауна, а что было дальше - все знают.

Вторичное жилье, по словам экспертов, и так долго держалось, перед тем как взлететь в цене. Риелторы отмечают, что интерес к неновым квартирам в агентствах ощутили сразу же, как только на первичном рынке остались лишь трешки да элитная недвижимость.

По данным аналитиков ЦИАН, из городов Черноземья лидерами по росту цен на вторичное жилье стали Курск, Орел, Белгород, Старый Оскол и Воронеж. Рост цены за год в Курске превысил 30-процентную отметку, в Воронеже - 28 процентов.

Однако теперь, когда рынок жилья существует по новым расценкам, которые доступны далеко не всем, в регионах решили как-то повлиять на него.

Стимул для застройки

Первое, о чем заявили чиновники в большинстве городов, так это о банальной нехватке жилья на рынке, которая и провоцирует рост цены, ведь спрос на квартиры остается достаточно высоким. Сравнительно низкие ипотечные ставки продолжают стимулировать желание потенциальных покупателей недвижимости и дальше решать квартирный вопрос.

Однако строительные фирмы не спешат копать котлованы. Стоимость земли, строительных материалов и, как следствие, инженерных сетей, дорог и благоустройства для них тоже кусается. Чиновникам в регионах приходится позаботиться о том, чтобы застройщики сохраняли свои позиции и продолжали возводить дома. Поддержкой для отрасли считают госпрограммы: инфраструктурные облигации, бюджетные кредиты, программу комплексного развития территорий с льготными ценами на землю.

Поддержка для отрасли - инфраструктурные облигации, бюджетные кредиты, программа комплексного развития территорий с льготными ценами на землю

В Курской области, к примеру, уже анонсировали рост жилищного фонда. Здесь намерены реализовать сразу пять масштабных проектов жилищного строительства. Первый заместитель губернатора Алексей Смирнов отметил, что земельные участки под застройку уже определены, а стоимость инвестиций в строительство составит около 85 миллиардов рублей. Площадь всех пяти участков под застройку составила почти 155 гектаров, и микрорайоны эти можно назвать комфортными. В самом Курске новыми многоэтажками прирастут проспекты Плевицкой и Дериглазова, улицы Фестивальная и Энгельса, в пригороде новое жилье появится в деревне Шуклинке.

Регион возьмет на себя не только инженерную и транспортную, но и социальную инфраструктуру.

- В ближайшие пять лет хотим выйти на ввод более миллиона квадратных метров жилья, - отмечает Алексей Смирнов. - Задействуем участки, имеющиеся у застройщиков. Построим новые школы, детсады, водоводы и дороги, чтобы обеспечить жителей комфортными и доступными квартирами.

Чиновник подчеркнул, что квадратный метр не будет сильно расти в цене, потому что строительство дорожной, коммунальной и социальной инфраструктуры регион обязуется выполнить самостоятельно. А если строители не понесут затрат, то и покупатель квартир в новостройках должен будет заплатить меньше.

По новому адресу

Снижение издержек строительных компаний - лишь часть решения проблемы с доступностью жилья. Важнее другое: у потенциального покупателя новых квартир и домов должны быть средства на приобретение недвижимости.

- Как изменится ипотечная ставка - теперь не так уж и важно, - отмечает Ирина Константинова. - Мы понимаем, что движение на рынке жилья замедлится, ведь большинство наших потенциальных клиентов - уже в ипотеке.

По данным Банка России, в минувшем году объем жилищного кредитования в Белгородской области вырос на 50 процентов: почти 15,8 тысячи кредитов более чем на 33 миллиарда рублей теперь предстоит выплачивать долгие годы. И в других регионах ситуация похожая, за исключением некоторых особенностей. Аналитики отмечают, что теперь важно позаботиться еще и о росте доходов людей, чтобы они могли обеспечивать все эти жилищные кредиты, а программы по обеспечению жильем делать адресными и целевыми. К примеру, помогать с жильем многодетным семьям, перспективным специалистам или врачам, учителям и соцработникам.

Первые примеры таких проектов уже есть. В Липецкой области специальный кредитный продукт предложили многодетным семьям, которые строятся на бесплатных земельных участках. И произошло это после некоторого ступора госпрограммы по обеспечению жильем этой категории застройщиков: как оказалось, обычные финансовые продукты им попросту не по карману.

В Белгородской области уникальным адресным проектом для обеспечения жильем стала региональная программа "Новая жизнь". В то время, когда ипотечная ставка зашкаливала за 10 процентов, областные власти инициировали создание кооператива и строительство малогабаритных квартир для молодых и перспективных специалистов. Иначе бы они попросту уехали из области. На традиционную ипотеку мало кто из них мог бы претендовать: доходы на карьерном старте не те, и даже жилья нет. И поэтому их начали принимать в кооператив. Сначала каждый пайщик внес 400 тысяч рублей. За год для них построили первую очередь жилого комплекса и выдали ключи от квартир. Заселившись, они стали выплачивать оставшуюся часть суммы из 1,2 миллиона - 800 тысяч рублей. Ежемесячный платеж не превысил арендной ставки по городу. Между тем белгородцы уже платили за свое жилье и без банковских процентов. Теперь, когда некоторые участники первой очереди практически завершают выплаты, процент по кредиту в кооперативе для них составил в среднем 2,7 пункта. Такой ставки финансовые организации пока не предложили.

Врио главы региона Вячеслав Гладков, уже продемонстрировавший "Новую жизнь" гостям из других регионов, заявил, что проект продолжит реализовываться. Параллельно здесь не намерены завершать и инициированное почти год назад субсидирование процентной ставки по традиционной ипотеке для сотрудников бюджетных организаций: сейчас им компенсируют три процента по кредиту. Так или иначе, значительная часть граждан, которые до этого не могли позволить себе приобретение жилья, получила поддержку и тем самым перестала подогревать спрос на недвижимость на общем рынке.