Новости

22.06.2021 10:20

Цена новоселья

Стоимость стройматериалов скакнула вверх. Как это скажется на первичном рынке жилья?
Строительство жилья в стране столкнулось с новой угрозой - цены на стройматериалы выросли и их повышение не может не сказаться на стоимости жилья, ведь доля металлопроката в стоимости метра жилья, например, достигает 10 процентов. Тем временем за несколько месяцев прошлого года цены по некоторым позициям увеличились вполовину, а на арматуру - на все 100 процентов.

Выясняя причины этого явления, председатель комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко ранее заявил, что "металлургическая отрасль страны интегрирована в мировой металлургический рынок. В связи с этим динамика цен на отечественном рынке соответствует динамике цен в мире". Возникает вопрос: что будет дальше, каковы перспективы, возможно ли разорвать прямую зависимость от стоимости стройматериалов от цены жилья? Ведь, по самым скромным прогнозам, только к лету цены новостроек вырастут на семь процентов.

Наибольшую ценовую динамику за прошедший год продемонстрировала металлопродукция, в частности арматура и железобетонные изделия, - рост составил, по разным оценкам, полтора-два раза, комментирует ситуацию Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения "Деловой России". Во многом это обусловлено стремительным ростом мировых цен на горячекатаную сталь - в рублевом выражении с 40 000 до 80 000 рублей за тонну проката. Далее, по цепочке, выросли закупочные цены по линейке продукции, связанной с потреблением металлов, - пассажирские лифты, трубы вентиляции, радиаторы, металлочерепица, стальные двери и различного рода инженерное оборудование. Довольно ощутимо выросли цены на пиломатериалы и древесину, также в полтора-два раза, в связи с ростом мировых цен и сложившегося дефицита материалов, что существенно отразилось на себестоимости деревянного домостроения на загородном рынке.

У экспертов есть несколько версий, почему с ростом цен мы столкнулись только сейчас. Первая - отложенный спрос. Цены на строительные и отделочные материалы долгое время почти не менялись, так как цены на недвижимость за пять лет, предшествующих середине 2020 года, практически оставались на месте. Резкий рост спроса на недвижимость, начавшийся в середине 2020 года, привел в активное движение рынок строительных и отделочных материалов, поясняет Максим Миленин, преподаватель кафедры финансов и цен Российского экономического университета имени Плеханова. Фактически рынок стройматериалов отыгрывается за предыдущий застой и готов успокоиться вместе со спадом интереса к недвижимости.

Усиливает этот эффект наложение отечественной инфляции на мировую. Словно в одной точке сошлись все неблагоприятные факторы одновременно, сгущает краски Леонид Капров, гендиректор HD Development.

Удорожание стройматериалов - далеко не главный фактор удорожания стоимости квадратного метра для конечного потребителя, уверен Евгений Миронюк, аналитик "Фридом Финанс". Цены на древесину и пиломатериалы могут продолжить расти на фоне высокого спроса и нехватки рабочих мест. Производители стройматериалов ощущают дефицит тысяч сотрудников из-за влияния пандемии на трудовую миграцию и трансформации рынка труда. И это второй вариант ответа на вопрос, почему строительство дорожает.

Резкий рост спроса на недвижимость, начавшийся в середине 2020 года, привел в активное движение рынок строительных и отделочных материалов

При этом, как никогда, рынок нуждается в "перемирии". По мнению Андрея Башкатова, исполнительного директора "Кселла-Аэроблок-Центра", застройщики, как и любые коммерческие организации, заинтересованы не только в увеличении прибыли, но и в стабильности экономических показателей. Так что повышение цен на жилье им выгодно в краткосрочной перспективе, но средне-срочно им гораздо выгоднее плавное и прогнозируемое повышение цен, чем резкие скачки. После скачкообразного роста цен не исключен вариант падения, с учетом растущей ключевой ставки потребительский потенциал не увеличивается, так как ставки по ипотеке растут за ключевой ставкой.

Чтобы переломить кризисную ситуацию, нужно оптимизировать технологии строительства, полагает Башкатов. Ранее застройщики не были настолько заинтересованы в сокращении материалоемкости и трудоемкости своих объектов, теперь же перед проектировщиками стоят задачи по максимальной оптимизации. Например, будет сокращаться армирование кладки стеновых конструкций, будут использованы более энергоэффективные материалы стен для сокращения (или полного отсутствия) слоя теплоизоляции. Кроме того, на помощь должны прийти цифровые решения, BIM-технологии до сих пор воспринимались как модное веяние, но при качественном построении BIM-моделей можно избежать неэффективных избыточных технологических решений. Но, как известно, любая оптимизация требует серьезных компетенций внутри застройщика, так что застройщикам неполного цикла придется глубже погрузиться в строительный процесс.

В наиболее сложном положении окажутся строители инфраструктурных объектов, размышляет Николай Ханков, гендиректор вологодского холдинга "Электросталь", которые не смогут договориться с чиновниками. Инвесторы попытаются уменьшить и ограничить количество машино-мест (парковка) во дворах, а также сэкономить на детском саде или школе, например увеличив площадь жилищной застройки и коммерческой недвижимости.

Что же касается тех, кто забронировал свой дом с участком, и тех, чьи заявки на ипотеку сейчас рассматривает банк, например, повышение цен не коснется, добавляет Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма".

Мнения

Антон Мороз, вице-президент, член совета НОСТРОЙ:

- Безусловно, удорожание строительных материалов влечет за собой дополнительные непредвиденные расходы застройщиков как по текущим проектам, так и по будущим. Это неизбежно. Напомню, что сегодня все проекты жилищного строительства, которые реализуются на стадии строительства, финансируются исключительно банками в рамках проектного финансирования с размещением средств дольщиков на счетах эскроу. Это предполагает полный контроль со стороны банка как расходов, так и цен продаж. Если банк увидит, что цены продаж не обеспечивают необходимый уровень доходности проекта, это будет воспринято банком как риск невозврата займа, и он назначит соответствующую проверку с приостановкой финансирования текущих работ. Более того, искусственное сдерживание цен застройщиком может быть воспринято как демпинг, что также обернется для застройщика негативными последствиями.

Александр Белоус, президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования "Синергия":

- По моим данным, россияне в целом уже потратили на покупку жилья почти все имеющиеся финансовые резервы. Поэтому платежеспособный массовый спрос почти исчерпан. Но за счет инвесторов он пока не стал стремительно сокращаться. Полагаю, рост цен уже достиг максимальных значений и зафиксировался на предельно высоком уровне. При средней реальной зарплате в России на уровне 45-55 тысяч рублей, "квадрат" жилья в целом по стране стоит более чем вдвое, а в Москве и вовсе вчетверо и даже впятеро дороже. По итогам 2020 года средняя цена "квадрата" в стране подскочила примерно до 137 тысяч рублей, а в Москве к марту 2021 года квадратный метр только в категориях "эконом" и "комфорт" вырос в цене до 212-270 тысяч рублей.

При этом богаче россияне an masse не стали. Более того, по сравнению с докризисным 2013 годом реальные располагаемые доходы населения, по данным Росстата, упали более чем на 10 процентов. Понятно, что расти ценам дальше просто некуда, а гражданам физически уже негде взять денег на новые кредиты и рефинансирование старых долгов, поэтому рост цен существенно замедлился. Однако, с другой стороны, в условиях довольно высокой реальной инфляции на уровне шести процентов, нестабильности национальной валюты и продолжающегося роста цен на стройматериалы исключать дальнейший рост цен на квадратные метры в новостройках полностью нельзя.

Максим Лазовский, владелец строительной компании:

- Как остановить зависимость роста цен на жилье от подорожания стройматериалов? Можно использовать директивный метод. Ограничить экспорт или ввести ценовой потолок на строительные материалы. К чему это приведет? Производители компенсируют такую политику регулятора снижением затрат, и, как следствие, пострадает качество.

А если ограничить экспорт, то потребность в соответствии международным стандартам отпадет. Хотя рост цен остановится. Другой вариант - системный и длительный. Поддержка ресурсной отрасли, меры, направленные на повышение ее конкурентоспособности перед западными аналогами (та же Финляндия, древесину которой сейчас тяжело достать). Тогда на рынок выйдут новые игроки, и дефицит ресурсов сменится рыночным равновесием с постепенной стабилизацией цен.

Прямая речь

(комментарий подготовлен газетой "Вечерний Оренбург")

Ольга Мищерякова, первый заместитель министра строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области:

- Эта тенденция затронула все регионы. Значительное удорожание металлопроката и стройматериалов, нехватка иностранной рабочей силы естественно привели к удорожанию квадратных метров. В Оренбургской области всегда были одни из самых низких цен на жилье не только в Приволжском федеральном округе, но и в России. Сегодня же мы наблюдаем повышение цен. В текущем году, впервые за всю историю мониторинга минстроем этого показателя (с 2006 года), стоимость жилья на первичном рынке превысила стоимость вторичного жилья. С прошлого года рост цены в городе Оренбурге, где строится 90 процентов многоквартирного жилья области, составил от 25 до 30 процентов. Несмотря на высокие темпы ипотечного кредитования за счет дешевых кредитов на жилье, сегодня мы начинаем наблюдать уже снижение покупательной способности населения.

Возможно, со временем произойдет адаптация, продавцы и покупатели придут к единому знаменателю и продажи восстановятся. Но пока эта ситуация негативно сказывается на строительной индустрии в регионе. У трети застройщиков и подрядных организаций ухудшается финансовое положение. Тем не менее, строительство многоквартирных домов на территории Оренбургской области не приостанавливалось, предпосылок банкротства застройщиков не усматривается.

(комментарий подготовлен информационным агентством РИА "Сахалин-Курилы"):

Кирилл Кобяков, координатор общественного контроля некоммерческого партнерства "Сахалинстрой":

- Цены на металл и дерево выросли фактически в два раза. Металл - это арматура в основании фундамента, металлоконструкции в укреплении и оформлении элементов фасадов. Металл везде используется, даже банально - саморезы, какие-то заклепки - это тоже входит в смету строительства. Безусловно, удорожание ощутимое. В общей стоимости строительства это очень сильно "бьет" по заказчику, по потребителю. Сейчас Федеральная антимонопольная служба в регионе ведет проверку по повышению цен на металл. У застройщиков есть надежда, что стоимость может снизится.

Александр Шкарубо, заместитель управляющего отделением Банка России по Сахалинской области:

- Рост цен на товары для ремонта и обустройства жилья связан с активным приобретением сахалинцами квартир в новостройках по государственным программам льготной ипотеки. Все больше жителей регионов приобретают новое жилье, где необходимо делать ремонт. Как результат - растут цены на стройматериалы. Кроме того, рост цен на товары для ремонта и обустройства жилья вызван и повышением мировых цен на металлы и древесину.

В регионах Филиалы РГ Северо-Запад Филиалы РГ Дальний Восток Филиалы РГ Средняя Волга СЗФО Санкт-Петербург СЗФО Калининградская область ДФО Сахалинская область ПФО Оренбургская область