С 1 июля на Украине запускают рынок земли

С первого июля на Украине начинает действовать рынок земли пока в облегченной версии: черноземы можно будет покупать только гражданам страны, и то в ограниченном объеме - не больше 100 гектаров. Но уже с 2024 года начнется второй этап, представляющий интерес для юридических лиц и иностранцев. При этом киевская власть уже обещает конфискации земли, принадлежащей или купленной "неправильными согражданами" - жителями Донбасса или Крыма, а также проверку всех контрактов не только нотариусами, но и спецслужбами. Земельная реформа, напомним, стала одной из самых скандальных тем, сопровождающих президентство Зеленского. Максимально открытый рынок земли с возможностью одномоментной покупки до 200 тысяч гектаров, шантажируя Киев кредитами и продолжением политической поддержки, продавливали МВФ и "западные партнеры". Однако против такого откровенного захвата территории выступило большинство украинцев - около 65 процентов, по данным соцопросов. Кроме того, продажа земли иностранцам противоречила ст. 13 Конституции Украины, напоминание о чем, помимо прочего, закончилось для главы конституционного суда насильственным смещением с поста. В итоге испугавшееся грозящих в будущем ответственностью проблем парламентское большинство минимальным количеством голосов приняло половинчатый закон.

Формально этот документ запрещает передачу земли в иностранную собственность, но при этом оставляет для этого массу юридических и бюрократических лазеек. Уже с 2024 года размер торгуемых участков увеличится до 10 тысяч гектаров, а покупателями могут стать юридические лица. При этом и необходимость ждать три года, и невозможность избежать обращения к местным "брокерам" и посредникам вызвали недовольство у представителей внешнего управления и МВФ, который назвал земельную реформу незавершенной.

Примерные параметры рынка перед запуском: сельскохозяйственной земли, из которой чернозема около трех пятых, на Украине порядка 42 миллионов гектаров. Из них 31 миллион гектаров принадлежит так называемым пайщикам - бывшим колхозникам и членам их семей, которых сегодня насчитывается около 7 миллионов человек. Кто-то обрабатывает землю сам, кто-то отдает в аренду, но именно они, как физические лица, получают право ее продавать.

Важный нюанс: значительная часть паев, около четверти, уже арендованы крупными агрохолдингами. Поэтому интересы собственников и арендаторов законодатели не просто уравновесили, но и дали последним преференции. Арендаторы имеют право приоритетной покупки, могут это право передавать третьим лицам, а также получают механизм заблокировать сделку, если собственник решит продать свой пай не им. В теории это позволит крупнейшим лендлордам легализовать арендуемые сегодня "земельные банки". Это также открывает окно для будущих кровавых конфликтов из-за попыток принудить мелких собственников к продаже или отказу от аренды: нападения банд, созданных из числа "героев АТО", на мелких фермеров уже фиксируются.

Рыночную стоимость украинской земли сегодня не берутся определить даже местные эксперты. В Государственной службе по вопросам геодезии, картографии и кадастра, где за интегральный показатель взяли среднюю стоимость аренды, говорят о 1-2,5 тысячи долларов за гектар на начальном этапе в зависимости от региона: полтавские земля и климат - не ровня львовским. Однако при среднем размере пая в 2-4 гектара такая цена вряд ли будет привлекательной для продавца. Дело в том, что основная мотивация согласных расстаться с землей крестьян, как гласят опросы, - это покупка квартиры в городе, желательно в Киеве, что при таких ценах сделать будет невозможно. Поэтому сами потенциальные продавцы ожидают 10-20 тысяч долларов за гектар. И в этом несоответствии ожиданий и реальности также заложены будущие конфликты.

Рыночную стоимость украинской земли сегодня не берутся определить даже местные эксперты

Небезынтересно также, кто на начальном этапе, помимо агрохолдингов, будет главным покупателем. Из этого перечня сразу выпадают мелкие и средние фермеры: дороговизна топлива и удобрений, вызванная, в том числе, безумным внешним курсом государства, и без того делает их бизнес рисковым и едва окупаемым, а финансовая ситуация и политика в банковской сфере не позволяют рассчитывать на кредит. Они скорее сами станут жертвами "новых инвесторов", особой прослойки бизнесменов "от власти" - чиновников, политиков, правоохранителей, боевиков, имеющих средства принуждения и деньги и желающих их вложить в ценный актив, чтобы в 2024 году выгодно перепродать настоящим хозяевам Украины.

Впрочем, и здесь их может ожидать неожиданность. Дело в том, что все чаще в международных специализированных изданиях звучит мысль о том, что украинские черноземы, призрак вывоза которых в Германию витает над Украиной, изрядно переоценены. Так, исследования в рамках проекта по картированию почв и ландшафта в центральной и восточной Европе (SOVEUR) зафиксировали значительную деградацию почв на Украине, утрату гумуса и общее истощение, вызванное экстенсивным использованием и пренебрежением правилами севооборота. По свежим же оценкам Министерства защиты окружающей среды и природных ресурсов Украины, около 60 процентов украинской земли в ближайшие десятилетия подвергнутся опустыниванию. Не исключено, что именно об этих проблемах, чтобы сбить цену, будут в 2024 году говорить с украинскими физическими лицами юридические лица из-за границы