Новые условия ипотеки подстегнут спрос на маленькие квартиры

Интерес к жилью небольшой площади может вырасти на фоне изменений в программе ипотечного кредитования с господдержкой. Со 2 июля льготная ставка при покупке квартир в новостройках составляет семь процентов годовых (вместо 6,5), а сумма лимита для заемщиков снижена до трех миллионов рублей независимо от региона. На стадии обсуждения этих изменений в Центральной России увеличился спрос на жилье, поскольку люди спешили воспользоваться более выгодными условиями ипотеки. Новеллы, по мнению экспертов, заставят кредиторов выбирать квартиры поменьше.

Изменения в программе "Льготная ипотека", стартовавшей прошлой весной, вызваны желанием властей сократить число людей, которые благодаря сниженным ставкам приобретают жилье в Санкт-Петербурге и Москве. Льготное кредитование уже стало причиной роста миграции населения в крупные города.

Минимальный первоначальный взнос остался на отметке 15 процентов. Однако с 1 августа Банк России планирует увеличить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с размером первого взноса от 15 до 20 процентов. Программа будет действовать еще год. Она ориентирована на граждан, приобретающих жилье в новостройке (или на стадии строительства) у юрлиц.

- В Воронежской области льготной ипотекой воспользовалось 10,7 тысячи граждан. При этом около восьми тысяч сделок было проведено на основе договора долевого участия в строительстве, 730 - как договоры уступки прав требований по договору долевки. Более двух тысяч раз право собственности было получено по договору купли-продажи, - рассказала исполняющий обязанности руководителя управления Росреестра по региону Наталья Великосельская.

В мае, по данным ведомства, воронежцы заключали сделки по льготной ипотеке реже, чем в апреле, - скорее всего, из-за праздников. В преддверии изменений в условиях программы активность покупателей вновь возросла.

Однако в целом предпочтения граждан все-таки остаются на стороне вторичного жилья. Об этом говорят, в частности, выкладки "Авито Недвижимости", основанные на запросах пользователей. Самыми популярными в мае были бэушные студии. Количество людей, которые изучали предложения о продаже таких квартир, выросло на 43 процента год к году, а на рынке новостроек - на два процента. Для сравнения: в целом по рынку спрос на вторичку увеличился на четверть. В сегменте же нового жилья он снизился на шесть процентов.

По стране цены на квартиры компактного формата стали выше на 30 процентов на вторичном рынке и на 50 - на первичном, до 120 и 132 тысяч рублей за квадратный метр соответственно.

В Туле количество студий, выставленных на продажу, увеличилось в 1,7 раза

В городах Центральной России ситуация несколько иная. Где-то спрос на вторичные студии действительно увеличился: в 1,8 раза в Ярославле, в полтора - в Воронеже, на 18 процентов - в Рязани (в разрезе год к году). При этом в Воронеже и Рязани цены выросли симметрично (до 84 и 65 тысяч рублей за квадратный метр), а в Ярославле - лишь на четверть (до 77 тысяч). Любопытно, что объем предложения успевает за спросом только в столице Черноземья. У волжан он не изменился, в Рязани - уменьшился на треть.

В Туле наоборот: количество студий, выставленных на продажу, увеличилось в 1,7 раза, цены на них - на треть (до 108 тысяч), а спрос упал на 28 процентов. В Брянске упало все, кроме цен. Стоит заметить, что студии здесь самые просторные - в среднем по 40 "квадратов". В результате компактная квартира стоит около 2,5 миллиона рублей. Выходит дороже, чем в более крупном и зажиточном Воронеже, - учитывая среднюю площадь в 27 "квадратов", подобрать однушку там можно за 2,3 миллиона. Выделяется на общем фоне Рязань: там типичная студия занимает всего 23 "квадрата" и стоит около полутора миллионов. Более изощренные решения предлагают разве что московские строители, которые умудряются вписать квартиру в 16 метров.

На рынке новостроек всплеск интереса к студиям пока зафиксирован в Москве, Ульяновске и Краснодаре. В Воронеже спрос снизился на 20 процентов, число объявлений о продаже - на четыре. А цены при этом выросли на треть - до 66 тысяч за метр. Похожие процессы шли и в других городах.

По России цены на новые студии за год выросли в полтора раза, хотя спрос остался практически на уровне мая 2020-го. А где-то - как в Ярославле, Туле и Рязани - обвалился на 30-60 процентов. Возможно, местные охотники за таким жильем уже им обзавелись. В Ярославле и Брянске вполовину уменьшилось количество выставленных на продажу студий в новостройках. Раскупили!

В 2020-м на фоне нестабильности в экономике, колебаний валютного курса, падения ставок по вкладам и роста негативных ожиданий населения компактные квартиры стали средством обезопасить свои накопления. Ажиотажный спрос и господдержка ипотеки по нескольким направлениям (льготная на новостройки, семейная, сельская) привел к тому, что доля квартир, реализуемых на ранней стадии строительства, в структуре предложения снизилась. Это привело к росту цен, пояснил руководитель центра новостроек федеральной риелторской сети "Этажи" Сергей Зайцев. Но девелоперы запустили очередные проекты, и по мере вывода свежих метров на рынок объем предложения должен восстановиться.

- Сейчас, когда максимальная сумма кредита по программе льготной ипотеки ограничена суммой в три миллиона рублей, спрос начнет еще заметнее перераспределяться в сторону наиболее доступного и компактного жилья. Студии, как правило, актуальны для студентов, покупателей первой или инвестиционной недвижимости, которую в перспективе можно сдать в аренду или перепродать по выгодной цене. К тому же, ввиду низких депозитных ставок, вложение денег в покупку студии приносит большую прибыль, чем банковский вклад, - отметил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости Дмитрий Алексеев.

Тем временем

Июньский рост ключевой ставки до 5,5 процента заставит банки скорректировать условия ипотечных продуктов. Ежемесячный платеж при займе на 15 лет увеличится в пределах трех процентов, примерно на ту же величину уменьшится лимит кредитования, прогнозирует замглавы ипотечного департамента "Этажей" Татьяна Решетникова. Эти колебания, по ее словам, находятся "в пределах торга на вторичном рынке недвижимости". Также можно будет получить нужную сумму, продлив срок кредитования до 16 лет, но тогда переплата вырастет на 15 процентов. Еще одна возможная тенденция - уменьшение площади приобретаемого жилья.