Как цифровые технологии меняют облик строительных проектов

Прошлый год застройщики прожили неплохо, квартиры буквально сметали благодаря льготной ипотеке. Сейчас ключевую ставку повысили, а условия кредитования пересмотрели. Как это скажется на отрасли и как трансформируются покупательские предпочтения из-за пандемии, рассказал во время делового завтрака в уральском филиале "РГ" Владимир Городенкер, генеральный директор компании "Атлас девелопмент".

Владимир Борисович, как вы оцениваете текущее состояние рынка жилья в Екатеринбурге?

Владимир Городенкер: Происходит снижение спроса в силу того, что максимальную сумму кредита по льготной программе уменьшили с шести миллионов до трех. За такие деньги в Екатеринбурге в первом поясе сейчас даже студию не купить, только в третьем-четвертом. Плюс девелоперы раньше вывели достаточно много проектов на рынок. Сегодня он стабилизируется.

Стратегия "Атлас девелопмент" - нишевые проекты с оригинальными концепциями, тогда как льготная ипотека ориентирована на массовый спрос. Почувствовали ли эффект от нее?

Владимир Городенкер: Наш типичный покупатель - семейная пара с одним или двумя детьми. Мы строим жилье классов "комфорт+" и "бизнес", но даже в этом сегменте доля ипотечных сделок - около 70 процентов. Это говорит о том, что инструмент востребован. Реальные доходы населения последние несколько лет не растут, кредит для многих - единственная возможность приобрести квартиру, поэтому государству, безусловно, нужно поддерживать потребителя дополнительными стимулирующими программами.

В 2020 году льготная ипотека принесла пользу. И это точно не она разогнала стоимость квартир. Возможно, подстегнула, но ключевое влияние оказали несколько совпавших факторов. Во-первых, застройщики в середине 2019 года перешли на проектное финансирование, а это 5-6 тысяч рублей дополнительных затрат на квадратный метр. К тому же многие в тот момент придержали новые проекты - возник дефицит предложения. Во-вторых, сказались ковидные ограничения, отсутствие мигрантов и "обеление" зарплат у небольших подрядчиков. Из-за этого выросли расценки на работы. Наконец, третий фактор - лавинообразное удорожание стройматериалов. Еще полгода назад арматура стоила 39 тысяч рублей за тонну, сегодня - 83 500. Цена на цемент с 4100 рублей поднялась до 5600 , на бетон - с 3600 до 4250. Кирпич утолщенный раньше мы покупали по 16 рублей за штуку, теперь - по 19,5. Воздуховоды подорожали в два раза. Но самое необъяснимое - скачок цен на базальтовый утеплитель (с 3850 до 10 500 рублей) и на пиломатериалы (с 8000 до 16 500). Все производится у нас в регионе, минерального сырья и леса кругом полно - что могло произойти? Такое ощущение, что все производители стройматериалов сговорились и подняли цены разом. Мы очень надеемся, что правительство и ФАС разберутся, в чем причина.

Если людям будет выгодно работать на стройке, они начнут получать профильные специальности и искать место приложения своих сил

Правительство сейчас пытается сдержать цены на металлы на внутреннем рынке. Подешевеет ли после этого жилье?

Владимир Городенкер: Боюсь, что нет. Потому что мы видим, какими темпами растет себестоимость строительства. У банков есть определенные требования к рентабельности проекта, иначе кредит застройщику не дадут. Остановить рост сможет только достаточно большой объем предложения на рынке и сдерживание цен на все стройматериалы.

В чем вы как практик видите решение кадрового вопроса? Зимой звучали предложения привлекать вместо мигрантов студентов и вахтовиков из моногородов.

Владимир Городенкер: Если смотреть на перспективу, то, конечно, на стройках должны работать граждане РФ. Для этого надо воспитывать у молодежи любовь к труду, популяризировать нашу отрасль. Но в один момент проблему не решить: мало привезти вахтовиков, они должны иметь опыт и мотивацию. Скептически я отношусь и к идее привлекать осужденных. Во-первых, это серьезные режимные ограничения на площадке. Во-вторых, качество может быть низким.

Пока, к сожалению, мы зависимы от мигрантов. Но опять же мировая практика свидетельствует: это не катастрофа. Тут все регулирует экономика труда. Если людям будет выгодно работать на стройке, они начнут получать профильные специальности и сами искать место приложения своих сил. Никого возить из глубинки не придется.

Как пандемия изменила вкусы потребителей жилья?

Владимир Городенкер: Она усилила тренд, который начал формироваться еще лет пять назад, - уменьшение жилой площади в пользу расширения мест общего пользования. Насидевшись в изоляции, люди захотели иметь балконы и большой двор, чтобы гулять. А также всю необходимую инфраструктуру под рукой, чтобы не тратить время в пробках.

Почувствовав этот настрой, мы вывели на рынок новый стандарт под названием "жилая экосистема": собственники могут прямо в периметре дома, не выходя на улицу, получить весь необходимый сервис. У них есть фитнес-центр, бассейн, магазин, детсад, кафе, аптека, автомойка, химчистка, клининг и другие бытовые услуги. Разные площадки, включая игровые для детей, прогулочные аллеи, лаунж-зоны с бесплатным Wi-Fi. Например, в "Парке столиц" площадь двора превышает 20 тысяч квадратных метров. Там имеется беговая дорожка на 530 метров, зоны воркаута и йоги, барбекю, даже зона для выгула собак и кошек. Планируем фонтаны, ручьи, озеленение деревьями-крупномерами, то есть новоселам не придется годами ждать, когда вымахают молодые саженцы.

Еще один тренд нашего времени - высокий спрос на технологии. Мы создали специальный отдел, который занимается подбором и внедрением смарт-сервисов в наших жилкомплексах, потому что за этим будущее. Например, разработали мобильное приложение, которое позволяет жильцам с помощью смартфона наблюдать, как их дети гуляют во дворе, или отслеживать начисление и оплату коммуналки. Во всех домах установлены True IP - специальные видеопанели. Вы слышите звонок с домофона и видите изображение гостя. Даже если хозяин квартиры находится далеко, он может открыть дверь дистанционно, потому что сигнал поступает ему на сотовый. А еще можно сгенерировать в приложении QR-код и отправить своему гостю - это своего рода ключ доступа. Эти технологии современнее, чем обычные панели и тем более домофонные трубки.

В паркинге установлена автоматическая система считывания номеров. Не надо никаких пультов, звонков охране, просто внесите свою машину или машину гостей в базу - компьютер идентифицирует их как "своих", откроет шлагбаум и укажет номер парковочного места. Любой запрос в управляющую компанию осуществляется через чат. Достаточно написать: "У меня сломался кран", - и заявка автоматически создана, время зафиксировано, данные не потеряются - все сохраняется в истории переписки.

Нам вдвойне приятно, что жилую экосистему оценили не только покупатели квартир в "Парке столиц" и ЖК 4YOU, но и коллеги, конкуренты. В июне мы получили премию Urban Awards 2021 как девелопер года. Это уже одиннадцатая международная награда, и получаем мы их как раз за комплексность подхода в управлении жильем.

Помогают ли "умные" технологии в бизнесе?

Владимир Городенкер: Мы стремимся стать цифровой девелоперской компанией, даже создали специальный отдел по цифровой трансформации. Многие бизнес-процессы уже переведены в этот формат, например, продажи, строительные работы. На очереди - подразделения финансов и безопасности. Это довольно затратно, но позволяет эффективно управлять экономикой проекта и качеством.

Допустим, специалисты стройконтроля у нас оценивают результаты работы подрядчиков с планшетом в руках. Открывают актуальный проект, смотрят, насколько он совпадает с фактом. То, что приняли, отмечают галочкой на экране. Что не приняли - другим значком, с обоснованием почему. Автоматически формируется ведомость, туда прикрепляются сделанные фото и видео, описание. Этот документ отправляется подрядчику и нашему руководителю проекта. У меня на компьютере выстраивается 3D-модель, где видно онлайн и себестоимость строительства, и сроки. Удобно, прозрачно, быстро.

Помимо жилищного строительства вы занимаетесь складской недвижимостью. Удалось ли урегулировать ситуацию с логопарком "Кольцовский", который попал в защитно-санитарную зону воинской части? Что нужно поменять в законодательстве, чтобы подобные факты не повторялись?

Владимир Городенкер: Сейчас мы находимся в судебном процессе с Минобороны РФ, точку в этом вопросе поставит суд. Надеемся на благоприятный исход дела. Чтобы такие ситуации не возникали в дальнейшем, необходимо ликвидировать пробел в законе и исключить возможность отнесения земель населенных пунктов к землям обороны и безопасности.

Сами военные признают, что в городской черте зона с особыми условиями использования не должна выходить за границы объекта. Иначе это нарушает права третьих лиц. У нас с частью сейчас нормальные деловые взаимоотношения: все документы, необходимые для получения разрешений на строительство, они согласовывают. Так что резидентам логопарка не придется пересматривать планы.

Насколько выгодно сейчас инвестировать в склады?

Владимир Городенкер: Если рассматривать длинный инвестиционный цикл, то очень выгодно. Пандемия весь рынок подтолкнула в онлайн. Соответственно, e-commerce бурно развивается. Мы как девелоперы получаем запросы от таких компаний, а также от сетевого ретейла на качественные склады. Но в связи с тем, что стоимость стройматериалов выросла, как и ключевая ставка, а маржинальность здесь ниже, чем в жилье, себестоимость логистических проектов подскочила на 55 процентов. При этом арендные ставки остались на прежнем уровне. Думаю, пройдет полгода-год, пока вымоются все вакантные площади, построенные еще по старым ценам, и арендаторы будут готовы к новым реалиям. В данный момент экономическая модель строительства склада не окупаема, но в будущем сегмент очень перспективный для вложений. Рано или поздно рынок стабилизируется, а спрос точно будет, потому что торговые сети продолжают экспансию в регионы.