В городах Черноземья новостройки стали проигрывать в цене вторичке

Растущая стоимость вторичного жилья, казалось бы, не имеет под собой рациональных объяснений. На цену старых хрущевок и брежневок с далекой от совершенства планировкой не могли повлиять ни увеличившаяся цена на стройматериалы, ни растущие затраты на инженерные коммуникации и благоустройство. Тем не менее даже самые возрастные квартиры в городах Черноземья подскочили в цене. Эксперты рынка недвижимости объяснили этот феномен, отметив, что у вторичного жилья тоже есть свои плюсы.

Быстрее и выше

Исследование профильного портала "Мир квартир" за первые шесть месяцев нынешнего года показало тренды на рынке вторичного жилья в большинстве областных столиц всей страны. Эксперты пришли к выводу, что тенденции на этом рынке одинаковы от Калининграда до Владивостока: продавцы квартир подняли цены везде, разница лишь в процентном соотношении.

Из городов Центральной России наибольший рост показали вторичка Калуги и Воронежа. В первом городе цены поднялись более чем на 17 процентов, в столице Черноземья рост превысил 16 процентов.

Занимавший лидерские позиции по ценам на жилье Белгород так и остается одним из самых дорогих городов для покупки жилья. По данным портала, стоимость квадратного метра на вторичном рынке здесь превысила 77 тысяч рублей. За шесть месяцев года рост составил почти 15 процентов.

В соседнем Курске ситуация похожая. Даже самое неприглядное жилье там стало цениться очень высоко. Рост стоимости "квадрата" в столице Соловьиного края практически достигает 15 процентов, правда, здесь цена за метр гораздо ниже белгородской - почти 61 тысяча рублей.

Стоимость "квадрата" еще сдерживается в Орле, где за полгода она превысила 57 тысяч рублей, показав 13-процентный рост, а также в Липецке, где неожиданно цена вторичного метра оказалась даже ниже орловского показателя. Квартиры здесь тоже подорожали, однако не так стремительно, как в Орле. Средняя стоимость жилья в Липецкой области оказалась ниже, чем в Орловской. Липецкие риелторы не видят для этого внятных объяснений, напоминая: сколько бы ни строили в областном центре многоэтажек, цена на квартиры всегда оставалась более приятной, чем в том же Белгороде.

Если сравнивать города Черноземья по этому показателю, то наиболее демократичным оказался рынок вторичного жилья в Тамбове. В исследование портала "Мир квартир" этот областной центр не вошел, однако уже основанные на текущих объявлениях о продаже вторички на профильном сайте показали: средняя цена на однокомнатную квартиру достигла 2,7 миллиона рублей. Ни в каком другом областном центре Черноземья таковых показателей давно не наблюдается.

Фактор спроса

На вопрос о том, что повлияло на рост цены вторичного жилья, эксперты отвечают по-разному. Сходятся только в одном: льготная ипотека так разогрела рынок новостроек, что квартиры стали покупать все, кто до этого ждал удобного момента.

Отдаленные новостройки с необжитыми кварталами начали проигрывать вполне приличным возрастным многоэтажкам

- Такой момент настал: минимальная ставка, льготные программы от застройщиков плюс разные бонусы вроде семейной ставки и прочего, - рассказывает белгородский агент Ирина Константинова. - Застройщики, которые до этого времени не поднимали цены, но уже терпели неудобства в связи с ростом издержек, сами определили динамику стоимости жилья. И если посмотреть на первичный рынок - все логично. Но когда цена "квадрата" в новостройках перевалила за 100 тысяч рублей, покупатели будто очнулись, развернулись и посмотрели на вторичку.

Этот момент не упустили и потенциальные продавцы. К слову, как отмечают риелторы, зачастую продажи уже подержанных квартир становятся лишь следствием желания белгородцев приобрести новое жилье или расшириться. Таким образом, продавать старую квартиру за бесценок и брать еще столько же в ипотеку никто не видел смысла. Цены на вторичку стали подниматься.

Сами продавцы сформировали перечень плюсов вторичного жилья, и он достаточно очевиден для каждого из городов, за исключением, пожалуй, Белгорода. Отдаленные новостройки с необжитыми кварталами, недоделанным благоустройством и неразберихой с обслуживанием коммунальщиков по драконовским ценам начали проигрывать вполне приличным многоэтажкам, возраст которых чуть больше 10 лет. Семьи с детьми как раз и выбирают их: как правило, рядом уже есть остановки общественного транспорта, детские сады или школы, инфраструктура налажена, важно только привыкнуть к новому месту. Риелторы в том же Липецке, к слову, отметили, что в новостройках не хватает комфортных парковок, машина становится головной болью, а общественный транспорт еще не так многообразен, как хотелось бы. Не новые, но и не старые кварталы - находка для нынешнего покупателя.

Впрочем, когда новостроек для рядового покупателя обычной, не элитной недвижимости не осталось совсем, люди стали смотреть и на те районы, которые раньше казались им непригодными для жилья в принципе. В Курске, к примеру, стали продаваться месяцами зависшие квартиры, в Орле люди поспешили вложиться в жилье без ремонта, хотя еще совсем недавно подобные дополнительные инвестиции не приветствовались.

Неипотечный стимул

Прогнозы по дальнейшей динамике на рынке жилья в целом никто из даже опытных риелторов не называет четко. Эксперт рынка недвижимости Олеся Дятлова отмечает, что вариантов развития событий несколько.

- Мы уже видели, как цены на жилье снижаются до предела, когда в 2015 году ставка по ипотеке достигла 15 процентов, - рассказывает она. - Все мы помним, что на спрос это повлияло совершенно неожиданно. Чем выше были ставки, тем активнее люди брали кредиты: на первичку, на вторичку, даже на комнаты в общежитиях. Тогда их выдавал один-единственный банк, и в моей практике была такая сделка. Три часа прождали в банке, потом несчетное количество времени - в МФЦ. Но люди остались довольны. Теперь же цена на жилье высока, и ставка стала расти. Параллельно застройщики кредитуются ради дальнейшего строительства, и это понятно: они продали все, что имели, нужно дальше развиваться. И в первую очередь важно будет ответить на вопрос: для кого и по каким ценам реализовывать новые квартиры?

Коллеги Дятловой также отмечают, что от ситуации на первичном рынке будет зависеть и развитие тенденций на вторичном. Ирина Констатинова, к примеру, почти уверена, что подержанные квартиры расти в цене не будут.

- Уже просто некуда, - поясняет она. - Когда двушка в пригороде областного центра стоит пять миллионов рублей, о чем можно говорить? Спрос начинает снижаться. Люди задумываются о том, что купленное жилье и кредиты для него нужно обслуживать, цены на повседневные нужды растут. Так что пик роста стоимости на вторичку, я думаю, уже пройден.

Риелторы отмечают, что требования к жилью после ажиотажа всегда начинают повышаться. Покупки перестают быть эмоциональными и в некоторой степени спонтанными. Эксперты подчеркивают, что прогнозировать спрос на жилье сложно, однако, скорее всего, люди станут или консервировать средства на вкладах, по которым ставки станут ожидаемо расти, или вкладываться уже в частные загородные дома.

- На коттеджи спрос и без этого есть, - констатирует Олеся Дятлова. - Мы же надеемся, что с развитием ипотечных продуктов для ИЖС он будет только увеличиваться. Ведь рассчитывать на такое же активное движение на рынке квартир в ближайшее время очень сложно.