Куда идут собранные с жителей аварийных домов взносы на капремонт
Добиться переселения в нормальное жилье женщине не удается, хотя из восьми квартир в доме пять давно расселены. И при этом жители регулярно оплачивают взносы на капремонт. Людмиле официально сообщили, что дом числится в программах капремонта, так что взносы вполне законны.
Износ дома - 80%, говорит руководитель регионального исполкома Общероссийского народного фронта (ОНФ) в Тверской области Евгений Калёкин. Аварийное состояние дома заметно невооруженным глазом, на 2025 год запланирован снос. Однако в программе капремонта на 2026 год, когда дома уже не будет, планируется ремонт крыши, а на 2032-й - фасада. Потерпевшая - Людмила, которая, проживая в невыносимых условиях, еще и вынуждена платить за ремонт, которого не будет. Средства оседают на счетах фонда капремонта.
Аварийных домов, жители которых вопреки закону платят за капремонт, в России не меньше 912. Это показал проведенный в июне ОНФ мониторинг региональных программ капремонта. Лидируют по числу таких нарушений Карелия, Башкортостан и Нижегородская область. По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, в этих 912 домах проживают 26,3 тысячи человек, которыми накоплено более 210,6 млн рублей взносов на капремонт (данные по 723 домам). Уже во время мониторинга 11 регионов успели исключить 90 аварийных зданий из адресных перечней.
Проблема в том, что дома признают аварийными муниципалитеты, а программы капремонта составляют региональные власти, поясняет исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капремонта (АРОКР) Анна Мамонова. Однако любая программа капремонта должна ежегодно актуализироваться, и в течение года аварийные дома вычеркивают из программы. За этим следит прокуратура, отмечает Мамонова.
Еще один вопрос - нерациональное расходование средств на капремонт аварийных или ветхих домов. Один из домов в Новгороде в 2019 году был отремонтирован на 2,9 млн рублей, хотя еще в 2014 году он был признан аварийным. А дом в Черкесске Карачаево-Черкесской Республики был признан аварийным в феврале 2019 года. Но в декабре 2020 года местный фонд капремонта заключил договор на работы по ремонту лифтов на 90 тысяч рублей.
Собранные деньги, как правило, идут на счета регионального фонда капремонта. Если же дом сносят, то эти средства могут пустить на снос здания либо вернуть жителям, поясняет Мамонова. Бывает, что, даже переехав в новостройку, жители остаются должны за недавно проведенный ремонт в уже снесенном доме. Сейчас готовится законопроект, который изменит эту ситуацию: предлагается возложить эти долги на региональные власти, поскольку это, по сути, их ошибка, говорит Мамонова.
"Можно согласиться, что, пока дом не расселен, необходим поддерживающий ремонт - например, замена крыши, - отмечает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. - Но людям сложно объяснить, зачем регоператор капремонта выполняет какие-то косметические работы, почему они продолжают платить взносы на капремонт, если их дом будут сносить".
После признания дома аварийным здание должно быть исключено из программы, и на его ремонт не могут расходоваться средства, предназначенные для капремонта, подчеркивает Мамонова. Если необходим поддерживающий ремонт, жители могут скинуться, попросить сделать ремонт за счет средств управляющей компании или получить субсидию на это у муниципалитета, однако за счет взносов на капремонт это делать запрещено.
Еще сложнее ситуация с домами по сути ветхими, но еще не признанными аварийными. Чаще всего бывает, когда регоператор сначала проводит капремонт, и только после этого муниципальные власти признают дом аварийным, то есть затраты постфактум становятся "бросовыми", сообщают организаторы мониторинга. Но пока дом официально не признан аварийным, нет оснований не проводить работы по капремонту, объясняет Мамонова.
Результаты мониторинга будут направлены властям регионов, чтобы они проверили актуальность данных об аварийных домах и исключили их из программ капремонта. "Мы будем добиваться возврата денежных средств гражданам, которые исправно платили по ошибочным квитанциям", - подчеркивает замруководителя Исполкома ОНФ по региональной работе Артем Бичаев.
Минстрой ведет работу по выявлению домов, одновременно включенных в региональные программы и признанных аварийными, сообщили в министерстве. Информация о таких домах регулярно доводится до сведения регионов. С 2017 года из региональных программ исключено более 16 тысяч домов, признанных аварийными. Органы госжилнадзора регулярно проводят мониторинг размещения в ГИС ЖКХ информации о выставлении гражданам счетов на оплату взносов в фонд капитального ремонта. При выявлении нарушений выдается предписание на перерасчет. Последняя проверка проходила в апреле-мае этого года. Сейчас в рамках развития ГИС ЖКХ ведется работа над инструментами, которые позволят автоматизировать этот контроль и учесть региональные особенности формирования программ капитального ремонта.
Проверят каждый случай
Ирек Файзуллин, министр строительства и ЖКХ:
"Благодаря работе общественных организаций мы видим, где происходит сбой, какие вопросы необходимо урегулировать. Знаю об этой проблеме, занимаемся, все соответствующие поручения даны. В феврале этого года уже направлялась информация в регионы о недопустимости начисления взносов по многоквартирным домам, признанным аварийными. Ведем работу по цифровизации отрасли и развитию сервисов ГИС ЖКХ, которые в том числе позволят автоматизировать этот контроль. По каждому случаю, указанному в мониторинге ОНФ, будет проведена проверка".
Почему дешевеют "хрущевки"
В России насчитывается 67 421 многоквартирный дом с износом свыше 70%. Об этом говорится в докладе минстроя о состоянии жилищного фонда за 2020 год. Еще у 142 951 дома износ от 66 до 70%. При этом больше всего жилых зданий - в среднем состоянии, отмечается в документе, у 826 756 домов износ от 31% до 65%. Велико число относительно новых зданий: износ до 30% у 594 268 домов. Примерно то же соотношение было и в 2020 году. При этом в Росстате отмечают, что не все муниципалитеты вовремя представляют информацию об износе зданий, поэтому год от года общее число домов, об износе которых есть информация, меняется.
Между тем серьезный износ дома не означает, что квартиры здесь не пользуются спросом. Цены на такое жилье ниже, и оно интересует покупателей, которые не могут позволить себе квартиру в более качественном и современном доме, говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов. Обычно покупатели достаточно скептически относятся к показателю износа дома, когда нет явных признаков того, что он находится в аварийном состоянии, отмечает эксперт по недвижимости компании "Этажи" Иннокентий Ярыгин. В этом случае высокий износ становится скорее поводом для получения скидки.
Повысить спрос на такое жилье может обновление городов в рамках комплексного развития территорий, так как под эту программу могут попасть и достаточно изношенные, но пока официально не признанные аварийными здания. Так, в Москве интерес к домам с высокой степенью износа усилила программа реновации, отмечает Куликов. Квартиры в них покупают как для себя, так и для вложения средств, рассчитывая пусть даже и в отдаленной перспективе получить более качественное и дорогое жилье. Однако со временем интерес несколько упал. "Многие понимают, что гарантий получения квартиры нет, собрание собственников может принять решение делать капитальный ремонт дома", - отмечает Ярыгин.
Кроме того, собственники квартир в домах, которые точно и в обозримом будущем планируется расселить, подняли цены. По данным ЦИАН, средняя цена квадратного метра в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем в тех, которые планируется снести в 2024-2028 годах, и на 14%, чем при сносе после 2029 года. Из-за этого инвестиционный потенциал недвижимости в "хрущевках" небольшой, отмечают в компании, намного выгоднее вложиться в новостройку, которая дорожает еще и за счет роста стоимости по мере возведения дома.