Главное условие эффективной работы почти невыполнимо: профессиональный персонал в УК. И это не только сантехник, а тот, кто разбирается в управлении домом. К сожалению, таких специалистов сегодня не готовят, если не считать попыток допобразования в некоторых вузах. У нас нет рынка профессиональных управляющих домами: даже вполне грамотные люди во многих компаниях не видят разницы между УК и вчерашним ЖЭКом. Что уж требовать с простого обывателя?
Когда в новом доме работает управляющая компания от застройщика, людей раздражает не сам этот факт. Во многих странах именно застройщик обязан обеспечивать содержание здания, которое возвел. Он знает его и обеспечивает эксплуатацию с учетом конкретных особенностей, а не растворяется в пространстве.
Раздражает другое. Не хочется чувствовать себя "никем в собственном доме". Люди не понимают, за что взимаются деньги, поскольку оценивают платеж за ЖКУ исходя не из потребности дома, а из размеров своего кошелька. При этом в семейном бюджете не всегда разделяют понятия "содержание жилья" и "коммуналка". И в очередной раз звучит вопрос: "На что идут наши деньги?". Ответ же прост: на производственную деятельность УК, куда входят и ее обязательства по договору управления. Это нормально. Любая УК - бизнес. В отличие от ТСЖ, но это отдельная тема.
С новостройками, кстати, история грустная: рынок регулирует тариф не по необходимости обслуживания дома, а по достатку плательщика. Иначе клиент уйдет к другой УК. Поэтому первые пять - семь лет в обслуживании дома ограничиваются тем, что бросается в глаза: убирают двор, вешают доски объявлений, сажают цветы... Вынужденно работает такая модель: давайте пока особенно ничего не делать в части технического содержания, дом же новый. А когда начнутся проблемы - будем собирать дополнительные взносы, показывать, как мы хорошо работаем. Хотя этого можно избежать, если с первых дней обслуживать дом штатно.
Так происходит не потому, что УК плохие, просто экономика системы обусловлена нормой закона. Как только в управляющей компании заговаривают о штатном обслуживании, то есть полноценном выполнении всех эксплуатационных регламентов и, следовательно, повышении тарифов, жильцы говорят: "Вы что, с ума сошли?!" Их заботит экономия сейчас, а не состояние дома потом. И общее мнение без дополнительного просвещения не изменится. Но УК не будет тратить деньги еще и на просвещение себе во вред. А государственной системы информирования, которая должна бы была сопровождать жилищную реформу с самого начала, до сих пор нет.
Да, есть механизмы влияния собственников на работу УК. В законодательстве прописана идеальная модель. Как любой идеал, в жизни она мало применима. Хотя бы потому, что есть еще законы социума, по которым, в частности, даже в маленьком доме тяжело организоваться так, чтобы представитель собственников принимал работы УК действительно грамотно, адекватно представляя интересы всех жильцов. А когда в доме 500 или 1500 квартир плюс офисы, клубы и прочее?
Собственники еще на этапе заключения договора с УК должны грамотно подходить к его согласованию. Есть методические рекомендации, но пользуются ими единицы. Пример: ежегодный конфликт из-за годового отчета о работе УК. При заключении договора можно утвердить удобную для обеих сторон форму такого отчета, отразив там и участие собственников. Потому что без их вклада, и не только финансового, нормальное управление невозможно. Нет согласованной формы - получаем бумажку, где как раз написано, на что пошли деньги. Но нам-то это зачем? Чтобы знать, какая зарплата у директора и сколько стоит аренда офиса?
Важно знать не "куда пошли наши деньги", а все ли заявленные работы и услуги за деньги, которые уплачены за содержание жилья, реально выполняются? Насколько эти работы и услуги достаточны, чтобы поддерживать конкретный дом в нормативном состоянии?
Чтобы люди задавали вопросы, понимая, о чем говорят, нужна систематическая просветительская работа. И не столько на предмет платежей и тарифов, сколько на тему того, в каких работах нуждаются дома, с какой частотой, что произойдет, если их не выполнить.
В случае с новостройками есть нормативное требование: выдавать собственнику сразу после покупки квартиры полную инструкцию по эксплуатации здания. Там должно быть описано все, что важно знать жильцу для адекватного понимания ситуации. Увы, это требование реализуется неконтролируемо.
Региональные власти могли бы сильно помочь, расписав реальную модель тарифа на содержание для разных групп домов - с учетом типа, года постройки, количества подъездов, этажей и квартир и так далее. Пока никто на это не решается. Все понимают, что получится ужасно непопулярная цифра.
Может, хотя бы в тех домах, которые строят при участии бюджета (например, при переселении из аварийного фонда), помочь новоселам получить общие знания, чтобы через несколько лет их жилье не разрушилось? На мой взгляд, собственник должен сдать что-то вроде экзамена на права - минимум, который позволит гарантировать нормальную жизнь дома и ответственность людей за него. Любая собственность - это ответственность. А она уже поможет выстроить конструктивные отношения с УК.