Застройщики предупредили о росте цен на квартиры

К концу лета застройщики в Центральной России и других регионах страны подняли цены на новое жилье, и процесс будет продолжаться. Себестоимость квартир растет такими темпами, что в ряде случаев компании просто замораживают проекты. С начала года металлоконструкции, доски, утеплитель, стекло и другие материалы для домостроения подскочили в цене в полтора-два раза. Как реагирует на это бизнес и чего ожидать покупателям жилья, выясняла "РГ" вместе с экспертами отрасли.

Поставщики в плюсе

Самым заметным стал, пожалуй, рост цен на металлические изделия. По данным Росстата, с начала года они подорожали примерно на 50 процентов, по отношению к июлю 2020-го - на 65. Некоторые виды продукции - например, металлические плиты и листы, профили из нелегированных сталей, холоднокатаный штрипс - за месяц прибавили по 15-20 процентов. В том же темпе растут в цене обрезные доски и древесные плиты.

В Воронежской области кубометр доски в декабре стоил 11,5 тысячи, в начале июля - уже 21,6. В два с лишним раза подорожали ОСП и оконное стекло. В июле в целом по стране стекло различных видов поднялось в цене еще почти на треть, сборные железобетонные элементы зданий - на 8,6 процента, рулонные материалы для кровель и гидроизоляции - на семь.

- Если цемент, песок и щебень подорожали незначительно, то металлоконструкции и утеплители - вдвое, алюминиевое литье, радиаторы и фитинги - на 80 процентов, - подтвердил "РГ" генеральный директор смоленского АО "Смолстром-Сервис" Вадим Косых.

Маржинальность строительных проектов упала, и восстановить ее в ближайшее время вряд ли удастся. В этой ситуации бизнес выкручивается как может.

- "ПИК-франшиза" (сервис одной из крупнейших девелоперских компаний в РФ, которым пользуется, в частности, застройщик из Ярославля. - Прим. ред.) предлагала коллегам приобретать стройматериалы и оборудование со скидкой. За счет огромного объема закупок ПИК получает более выгодные условия. Однако мне неизвестны застройщики, которые бы воспользовались этим предложением, что удивительно. Каждый договаривается индивидуально, - рассказал гендиректор "Института развития строительной отрасли" (Москва) Кирилл Холопик.

Найти замену

Попытки договориться с поставщиками материалов предпринимала и новосибирская ГК "Стрижи", сообщил ее руководитель Игорь Белокобыльский в рамках совместного проекта Macro TV и "Единого реестра застройщиков":

- Львиная доля повышения цен ничем не мотивирована, и многие его инициаторы пытались нагнетать истерику. Если с ними работать точечно, поддерживать новичков рынка, отказываться от крупных покупок того, что не нужно сегодня, - можно оптимизировать расходы и отыграть пять - восемь процентов стоимости. Один из подрядчиков на монолитные работы, с которым мы работаем 10 лет, вдруг испугался и решил побежать вслед за рынком. На разумные доводы не отреагировал. В результате на нашем объекте одну очередь будет вести он, а другую - конкурент, который работает по ценам даже более низким, чем мы давали своему постоянному партнеру весной. Оказывается, есть и резервы, и ресурсы...

В компании "РКС-Девелопмент", которая строит в том числе в Твери, также полагают, что скачок цен на материалы и работы в отрасли этим летом больше походил на панику.

Маржинальность строительных проектов упала, и восстановить ее в ближайшее время вряд ли удастся

- Мы заключаем партнерские соглашения с ведущими поставщиками по материалам, имеющим большую долю в себестоимости объектов, и рамочные договоры с надежными субподрядчиками по каждому профилю. У нас довольно крупные объекты с долгим циклом строительства, поэтому многие исполнители идут на то, чтобы зафиксировать стоимость самих работ. Но когда идет сумасшедший подъем цены, люди боятся заключать соглашения. И где-то мы даже приостанавливали деятельность, чтобы подождать успокоения на рынке, - отметила руководитель управления по ценообразованию в строительстве Елена Бакаржеева. - В 2015 году тоже был существенный рост цен, но через полгода он прошел - а мы уже заключили чрезмерно дорогие контракты. Учимся на своих ошибках.

Крупные застройщики, у которых есть свои проектные институты или бюро, иногда пользуются возможностью оперативно вносить изменения в проекты при появлении новых материалов - более выгодных с точки зрения экономики. В Татарстане некоторых компании в связи с удорожанием арматуры перешли с монолитного домостроения на кирпичное (для объектов высотой не более девяти этажей). Местные заводы предоставили скидки на этот материал. В экономклассе такое решение может быть выгодным, согласны застройщики из других регионов.

Перестройка изнутри

Еще один способ спасти экономику проектов и приблизиться к привычной норме прибыли - изменить структуру затрат, сократить управленческие расходы. Уральский холдинг "TEN девелопмент" пошел по пути отказа от сторонних услуг.

- У нас компания полного цикла, и по текущим объектам мы видим, что привлекать субподрядчиков становится невыгодно: рост стоимости квартир будет слишком высоким для Екатеринбурга. Решили сами более плотно заниматься запуском. Имея большие объемы работ, можно добиваться скидок на материалы и рабочую силу, - пояснил в эфире Macro TV коммерческий директор Владимир Щеколдин.

Однако у многих застройщиков затраты и без того сведены к минимуму, напомнил его коллега из Смоленска Вадим Косых:

- Дальше сокращать их невыгодно, потому что требования к качеству жилья у покупателей достаточно высокие. По рабочей силе ситуация непростая. В Смоленской области гастарбайтеров очень мало, и те, что есть, - как правило, обрусевшие, живут не один десяток лет. Однако отсутствие притока иностранной рабочей силы в Россию во время пандемии повлекло за собой отток местных кадров в московский регион. Там им предлагают зарплаты в два-три раза больше. У "Смолстром-Сервиса" свои постоянные кадры, так что проблем с ними из-за пандемии не возникло. Но у других организаций, где трудились иностранцы или наемники, трудности есть.

На какие бы ухищрения ни шли застройщики, подорожание жилья неизбежно. Оно уже началось и будет существенным у всех, независимо от региона.

- С учетом отмены выгодных условий господдержки по ипотеке с июля мы видим провал продаж в новостройках и рост спроса на вторичку. Это было ожидаемо. И в первом полугодии мы сознательно продавали много квартир, чтобы подготовиться к проседанию летом, - заявил Щеколдин. - Рост стоимости нового жилья пройдет пик в краткосрочной перспективе.

Стоимость квартир в Смоленске вырастет на 25-40 процентов, считает Вадим Косых. Точно просчитать себестоимость по текущим проектам трудно, так как цены на материалы меняются каждый день.

- Наши предложения находятся на рыночном уровне. Да, жилье дорожает, но сейчас цены в новостройках всего на 10 процентов выше, чем в 2014 году, - указал он. - С тех пор произошло резкое падение, и рыночная цена квартиры фактически стала равна ее себестоимости. Это не позволяло застройщикам закупать новую технику и оборудование, развивать новые микрорайоны. Сегодня цена на квартиры немного подросла, у компаний есть реальная прибыль, которую можно учитывать при планировании деятельности.

Кроме того, банки при кредитовании застройщиков исходят из того, что минимальная прибыль для их объектов должна составлять не менее 25 процентов. Возведение дома может длиться от трех до пяти лет, годовая инфляция - 10 процентов, соответственно, 25 процентов на выходе - это работа практически в ноль, объяснил гендиректор "Смолстром-Сервиса".

Подорожали квартиры и у "РКС-Девелопмент". Причин давать скидки и льготы, чтобы продавать жилье по ценам ниже рыночных, в компании не видят. Однако решили смягчить удар для потребителя, повысив качество отделки, чтобы покупатели видели, за что платят.

- Думаю, застройщики еще не подняли цены на тот уровень, какого требует нынешняя стоимость материалов, - добавила Елена Бакаржеева. - Надеемся, что далее они подешевеют, иначе экономика наших проектов не влезет ни в какие рамки. Но к прежнему уровню цен на квартиры мы не вернемся однозначно.

Компетентно

Кирилл Холопик, гендиректор "Института развития строительной отрасли":

- Точного объяснения, почему цены на материалы так взлетели, никто из экономистов не дает. Я предполагаю, что это связано с пандемией коронавируса. Активность предприятий была остановлена на длительный период, и теперь накопленный спрос выплеснулся на рынок. В Европе резко подорожали автомобили, далее металл, древесина... Но в связи со снятием ограничений этот спрос пришел к стандартному уровню, и цены на стройматериалы начали снижаться. Нас ждет то же самое. Даже по сводкам Росстата видно, что повышение цен замедлилось.

Вадим Косых, гендиректор АО "Смолстром-Сервис":

- Мы ориентируемся на то, что строительно-монтажные работы подорожают как минимум на 20 процентов. А это лишь один вид работ, который влияет на экономику. Пересчитывать стоимость текущих проектов сложно, в России нет сметных индексов. По объектам, которые строятся по региональным и федеральным программам, сметы явно занижены. И не секрет, что строители сейчас отказываются работать за такие деньги. Проекты реализуются слабо, замораживаются. Да, на федеральном уровне предусмотрена возможность давать поблажки. Но полномочия отданы регионам. Например, можно компенсировать рост стоимости материалов по факту. Только вот прокуратура не понимает, что такое стоимость по факту. И регионы, муниципалитеты, как правило, боятся нажить себе из-за этого проблемы.