Поделиться
В России земля может принадлежать гражданам, юрлицам и государству. И если с первыми двумя видами собственников вы договариваетесь по общим правилам рынка, то в последнем случае есть ряд нюансов.
В собственности государства находятся земли населенных пунктов и сельхозназначения, промышленности и энергетики, особо охраняемые территории, территории лесного и водного фонда, земли запаса и другого спецназначения. В основном из госаренды выкупают земли населенных пунктов и сельскохозяйственные.
Такие операции в первую очередь интересуют представителей малого и среднего бизнеса, которые на протяжении как минимум двух лет арендуют участок, где стоит здание, оформленное в их собственность. Речь о владельцах бизнес-центров, промышленных предприятий или складских помещений. Если у них нет задолженностей по оплате аренды и штрафов, но есть желание стать собственниками земли, то они имеют на это право.
Для тех, кто занимается возделыванием сельскохозяйственных культур на арендуемой федеральной, региональной или муниципальной земле, есть небольшое ограничение. Право выкупить землю возникает только спустя три года аренды. Но, как правило, владельцы сельхозпредприятий и КФХ стараются приобрести угодья в собственность, чтобы получить больше свободы действий. Собственник земли застрахован от недобросовестного поведения как конкурирующих организаций, так и государственных учреждений. Ему проще решать вопросы ремонта и реконструкции своих объектов, потому что для этого нужно получить минимум согласований в контролирующих инстанциях.
Для каждой категории земли стоимость выкупа рассчитывается по-своему.
Земли сельхозназначения находятся за пределами населенных пунктов и предназначены только для нужд аграриев. Цена участка может быть рассчитана как по рыночной, так и по кадастровой стоимости. Если рыночная кажется завышенной, то через суд можно добиться ее снижения.
Для сравнения приведу расценки на земли сельхозназначения в российских регионах. В Воронежской области выкуп возможен по кадастровой стоимости от 50 до 86 тысяч рублей за гектар. В Тульской - от 50 до 90. В Курской - от 100 до 150. На том же уровне находится стоимость ростовских земель (70-150 тысяч рублей). А вот в Краснодарском крае цифры более внушительные: от 180 до 270 тысяч за гектар.
Что же касается земель в населенных пунктах, то их стоимость рассчитывается с учетом территориальных особенностей. Так, в Санкт-Петербурге кадастровую стоимость участка надо умножить на корректирующий коэффициент - от 0,001 до единицы в зависимости от вида расположенного на нем объекта. Для Новосибирска, Красноярска, Саратова, Екатеринбурга (города с населением от 500 тысяч жителей) сумма выкупа составляет от 7,5 до 24 процентов его кадастровой стоимости. В Перми и Татарстане приобрести государственный участок арендатор может за полный размер его кадастровой стоимости.
Заявление на выкуп земли из госаренды подается в администрацию того муниципалитета, в чьем ведомстве числится участок. Для начала следует собрать документы. В российском Земельном кодексе нет четкого перечня необходимых бумаг, но в любом случае понадобятся заявление, паспорт собственника недвижимости или арендатора земли сельхозназначения, кадастровый паспорт с указанными установленными границами, акт оценки, технический план и выписка из ЕГРН.
Если кадастрового плана нет, то необходимо будет встать на кадастровый учет. Бывает, что заявитель не знает, есть такой документ или нет. В этом случае оформляется запрос в МФЦ и предоставляется межевой план о закреплении границ участка.
Когда весь пакет документов подан в госорганы, нужно подождать их решения. Это занимает до 30 календарных дней. Далее - заключение договора и регистрация сделки.
Отказать в выкупе предпринимателю могут по нескольким причинам. Например, если у вас на территории есть самовольные и незарегистрированные постройки (гаражи, бытовки, КПП), если земельный участок внесен в городской план по реконструкции территории или включен в состав парковой зоны. Также отказ возможен, если собственников несколько и один из них выступает против выкупа участка.
Но даже если вам отказали, это еще не повод опускать руки. Вы имеете полное право отправить в государственные органы протокол разногласий или новый договор. При повторном отказе можно попытаться оспорить его в арбитражном суде.
Да, при таком течении событий решение вопроса займет гораздо больше времени, чем вы рассчитывали. Но игра стоит свеч. Ведь, став собственником земли, вы начнете распоряжаться ею на свое усмотрение. И еще одна важная деталь: иногда случается, что государство потом изымает землю у законного частного собственника, - к примеру, когда надо проложить коммуникации или дороги федерального значения. В таком случае государство компенсирует бывшему хозяину стоимость изъятого земельного участка. Но вряд ли деньги служат полноценным утешением, если вы уже распланировали будущее своего бизнеса на конкретном месте. Поэтому, прежде чем выкупать землю из госаренды, тщательно взвесьте все возможные риски.